Logga in Skapa konto

Guider för BRF-styrelsen

Kunskap om underhåll, fond och ekonomi: skrivet av arkitekterna på doARK, för er som sitter i styrelsen och vill planera rätt.

Grunderna

Underhållsplan för BRF

Vad lagen kräver, vad planen ska innehålla, kopplingen till fonden och hur ofta den ska uppdateras. Vår kompletta guide.

Läs guiden → Ekonomi

Vad kostar en underhållsplan?

Realistiska prisintervall totalt och per kvadratmeter, vad som ingår, vad som driver priset och de löpande kostnaderna.

Läs guiden → Underhållsplan

Så gör ni en underhållsplan

En praktisk steg-för-steg-guide: från underlag och besiktning till tidslinje, ekonomi och hur ofta planen ska uppdateras.

Läs guiden → Underhållsplan

Underhållsplan: mall

Vad en mall bör innehålla, hur en enkel plan ser ut, skillnaden mellan PDF, Excel och digitalt verktyg, och när mallen inte räcker.

Läs guiden → Underhållsplan

Uppdatera underhållsplanen

Hur ofta planen ska ses över, vad som utlöser en uppdatering, vad ni går igenom, och vad lagen faktiskt säger.

Läs guiden → Underhållsplan

Välja verktyg för underhållsplanen

Tio frågor att ställa till varje leverantör: ägande och export, pris och avtal, avsättning, åtkomst och var uppgifterna lagras.

Läs guiden → Ekonomi

Underhållsfond i BRF

Hur mycket bör ni avsätta? Vad lagen kräver, skillnaden inre/yttre fond, kr/m²/år och vad sparande per kvadratmeter visar.

Läs guiden → Stora projekt

Stambyte kostnad

Vad kostar ett stambyte per lägenhet och totalt? Relining som alternativ, vad som driver priset och hur ni finansierar.

Läs guiden → Redovisning

K3 & komponentavskrivning

K3 gäller alla BRF från 2026. Komponentavskrivning, anläggningsregistret, aktivera eller kostnadsföra, och kopplingen till underhållsplanen.

Läs guiden → Teknik

Livslängd på byggdelar

Hur länge håller tak, fasad, fönster, stammar och undercentral? Tabell med typiska intervall byggdel för byggdel, och hur ni tolkar dem.

Läs guiden → Juridik

Stadgar & underhållsansvar

Vem ansvarar för vad: förening eller medlem? Inre/yttre underhåll, gränsfallen och vad lagen kräver av stadgarna.

Läs guiden → Juridik

Renovera bostadsrätt: tillstånd

Fem åtgärder kräver styrelsens tillstånd enligt bostadsrättslagen. Så bedömer ni en ansökan, när ni får säga nej och när kommunen också ska in.

Läs guiden → Juridik

Stämmobeslut i BRF

Vilka beslut får styrelsen fatta själv, vilka kräver stämma, och när behövs två tredjedelar och hyresnämndens godkännande?

Läs guiden → Stora projekt

Fasadrenovering kostnad

Prisnivåer för puts, tegel och tilläggsisolering, vad ställningen kostar, hur ni bedömer skicket och när bygglov kan krävas.

Läs guiden → Teknik

OVK för BRF

Intervall per ventilationstyp, vilka byggnader som är undantagna, om kontrollanten behöver behörighet N eller K, och vad som gäller vid anmärkning.

Läs guiden → Stora projekt

Takomläggning kostnad

Vad kostar det att lägga om taket per kvm? Prisintervall per takmaterial, vad som driver kostnaden och när lagning räcker.

Läs guiden → Teknik

Energideklaration för BRF

När föreningen måste ha en, hur länge den gäller, vad energiklasserna A0–G säger om huset och vad de nya reglerna från 2026 innebär.

Läs guiden → Teknik

Fjärrvärme i BRF

Vad föreningen äger, när undercentralen bör bytas, hur fjärrvärmepriset räknas och vad fjärrvärmelagen ger er när priset höjs.

Läs guiden → Teknik

Tilläggsisolera vinden

Vad det kostar per kvadratmeter, när det lönar sig och hur föreningen undviker fukt och mögel när vindsbjälklaget isoleras på en kall vind.

Läs guiden → Teknik

Energikartläggning i BRF

Omfattas föreningen av kravet? Dagens lag, den föreslagna lagen från 2027, skillnaden mot energideklarationen och när en frivillig kartläggning lönar sig.

Läs guiden → Stora projekt

Balkongrenovering i BRF

Armeringskorrosion, tätskikt, räcken och inglasning: vad som driver kostnaden, vilka bygglov och beslut som krävs och hur ni planerar åtgärden i tid.

Läs guiden → Stora projekt

Dränering kostnad

Hur länge håller en dränering, vad styr priset och hur ser ni i tid att det är dags? Tecken på fuktproblem och hur ni planerar åtgärden.

Läs guiden → Stora projekt

Fönsterbyte i BRF

Vad kostar ett fönsterbyte och när lönar det sig jämfört med renovering? Energinytta, vad som driver priset och hur ni planerar åtgärden i tid.

Läs guiden → Verktyg

Gratis kalkylatorer

Räkna på underhållsfond, takbyte och kostnad per lägenhet: direkt i webbläsaren, utan konto.

Till verktygen → Ekonomi

ROT-avdrag i BRF

Föreningen kan inte få ROT-avdrag. Medlemmen kan, men bara för arbete i lägenheten som hen svarar för. Lagens två villkor och gränsen vid stambyte.

Läs guiden → Checklista

BRF-styrelsens checklista

12 frågor varje styrelse bör kunna svara ja på om sin underhållsplan. Bocka av direkt eller ladda ner som PDF, ingen e-post.

Öppna checklistan → Projekt

Upphandla entreprenör som BRF

Förfrågningsunderlag, anbud och valet mellan AB04 och ABT06: så handlar ni upp ett bygge tryggt och behåller kontrollen.

Läs guiden → Projekt

Entreprenadbesiktning i BRF

Slutbesiktning, garanti- och efterbesiktning enligt AB 04 och ABT 06: vad en godkänd slutbesiktning innebär och hur ni skyddar föreningen.

Läs guiden → Ekonomi

Avgiftshöjning i BRF

När behöver avgiften höjas och hur mycket? Så hänger den ihop med ränta, underhåll och inflation, och så kommunicerar ni höjningen till medlemmarna.

Läs guiden → Teknik

Statusbesiktning av fastigheten

Vad en statusbesiktning omfattar, hur den skiljer sig från OVK och överlåtelsebesiktning, hur ofta ni bör göra en och hur protokollet blir er underhållsplan.

Läs guiden → Ansvar

Lagstadgade besiktningar och kontroller

Vilka kontroller lagen faktiskt kräver av er, hur ofta de ska göras, vem som beställer dem, och vilka besiktningar som säljs som lagkrav utan att vara det.

Läs guiden → Stora projekt

Relining i BRF

Renovera avloppsstammarna inifrån i stället för att byta dem. Så fungerar metoden, vad den kostar jämfört med stambyte, hur länge den faktiskt håller, vad försäkringen kan säga om relinade rör och hur ni kvalitetssäkrar arbetet.

Läs guiden → Teknik

Stamspolning i BRF

Det billiga, förebyggande underhållet av avloppen. Hur ofta ni bör spola, vad det brukar kosta per lägenhet, hur ni ordnar tillträdet, vem som ansvarar enligt bostadsrättslagen och hur protokollet blir underlag för relining eller stambyte.

Läs guiden → Energi

Solceller i BRF

Lönar sig solceller för föreningen nu när skattereduktionen för såld el är borta? Kostnad per kW, räkneexempel, bygglov, energiskatt och varför taket avgör tidpunkten.

Läs guiden → Ansvar

Brandskydd i BRF

Vem ansvarar för brandskyddet: föreningen eller medlemmen? Om gränsdragningen i stadgarna, vad lagen kräver, hur många brandvarnare som behövs och var de ska sitta, när ett brandlarm är aktuellt och vilka byggdelar som åldras.

Läs guiden → Ansvar

Systematiskt brandskyddsarbete (SBA)

Vad är lagkravet på SBA, vem är brandskyddsansvarig och hur ofta ska ni kontrollera? Om de sju stegen, egenkontroll med checklista, dokumentation och tillsyn från räddningstjänsten.

Läs guiden → Ansvar

Vattenskada i BRF

Vem ansvarar när vattnet läcker: föreningen eller medlemmen? Om Tre U, skillnaden mot vattenledningsskada, försäkringen och självrisken.

Läs guiden → Energi

Bergvärme i BRF

Vad kostar bergvärme för föreningen, lönar det sig jämfört med fjärrvärme och vilka tillstånd krävs? Om borrhål, elberoende, återbetalning och hur ni fattar beslutet.

Läs guiden → Stora projekt

Garagerenovering och p-däck

Vad kostar det att renovera garaget och parkeringsdäcket? Prisnivåer per kvadratmeter, tre typer av beläggning, vad en tillståndsbedömning visar och hur ni planerar en av husets tyngsta poster i tid.

Läs guiden → Teknik & renovering

Asbest i BRF

Var asbest kan finnas i äldre hus, hur en inventering fungerar, vad som gäller vid sanering och hur ansvaret fördelas mellan förening och medlem.

Läs guiden → Ansvar

Fastighetsförsäkring i BRF

Paketets delar, hur bostadsrättstillägget skiljer sig från den, vad lagen säger om nedsatt ersättning vid eftersatt underhåll, och när styrelsen behöver ett eget ansvarsskydd.

Läs guiden → Grunderna

Drift- och underhållsplan

Drift, planerat och avhjälpande underhåll blandas ofta ihop. Var gränsen brukar dras, varför den syns i nyckeltalen och vad en "drift- och underhållsplan" egentligen brukar innehålla.

Läs guiden → Kom igång

Gör en gratis underhållskoll

Några frågor om huset ger er en första bild av kommande kostnader och rekommenderad avsättning, på 30 sekunder och utan inloggning.

Starta kollen → Förvaltare

Planbo för förvaltare

Sköter ni flera föreningar? Portföljöversikt, samordnad upphandling och egen prislista för hela beståndet.

Läs mer → Stora projekt

Bygga hiss i BRF

Bygga en ny hiss där huset saknar hiss? Kostnad, bygglov, stämmobeslut och majoritetskrav: steg för steg.

Läs guiden → Stora projekt

Hissrenovering och hissmodernisering

Vad kostar det att modernisera en hiss? Prisintervall, besiktningsintervall och säkerhetskravet till 2031.

Läs guiden → Stora projekt

Hissbesiktning i BRF

Hur ofta hissen ska besiktigas, vem som får göra det, vad en anmärkning betyder och när hissen inte får användas.

Läs guiden → Stora projekt

Laddstolpar i BRF

Pris per laddpunkt, Ladda bilen-bidraget, vem som betalar elen och vad nya rätten att ladda hemma innebär.

Läs guiden → Teknik

Elstammar och elstigare

Vad kostar ett byte, hur länge håller elen, vem ansvarar för vad och när bör arbetet samordnas med stambytet?

Läs guiden → Aktuellt

K3 2026: vad gäller nu

K3-kravet gäller redan för de flesta föreningars innevarande räkenskapsår. Så påverkar det er, och vad ni bör göra först.

Läs guiden → Teknik

FTX-ventilation i BRF

Vad ett aggregatbyte kostar, hur ofta filtren ska bytas och hur mycket värme som faktiskt återvinns.

Läs guiden → Teknik

Radon i BRF

Referensnivån 200 Bq/m³, hur mätningen går till under eldningssäsongen, föreningens ansvar och vilka åtgärder som finns.

Läs guiden → Lokalt

Underhållsplan för BRF i Västerås

Rekordårens betonghus i Bäckby, Råby och Pettersberg, marken vid Svartån och Mälaren och vad det betyder för planen.

Läs guiden → Lokalt

Underhållsplan för BRF i Stockholm

Stenstaden, Stadsmuseets klassificering, grundläggningen, vindarna och rekordårens förorter: vad som styr planen i regionen.

Läs guiden → Lokalt

Underhållsplan för BRF i Göteborg

Landshövdingehusen, leran under staden och miljonprogrammets betongbestånd, och vad de betyder för underhållsplanen.

Läs guiden → Lokalt

Underhållsplan för BRF i Malmö

Tegelstaden, miljonprogrammet, Västra Hamnens nyare bestånd: och skyfallen som gör källare och dagvatten till en planpost.

Läs guiden →

Guider för förvaltare

För er som förvaltar många föreningar: ansvaret för planen, jämförbara planer i hela beståndet, vad som ska tas först och upphandling över föreningsgränserna.

Prioritering

Prioritera underhållet i flera föreningar

Vilken förening och vilken åtgärd som ska tas först: säkerhet och lagkrav, följdskador, fondens räckvidd och samordning, och hur ordningen föreslås för styrelsen.

Läs guiden → Upphandling

Samordnad upphandling av underhåll

Hur samma åtgärd handlas upp i flera föreningar: vad som kan delas, vad varje styrelse beslutar själv, avtal per förening och hur de gemensamma kostnaderna fördelas.

Läs guiden → Ansvar

Förvaltaren och underhållsplanen

Hur ansvaret för föreningens underhållsplan fördelas mellan styrelse, teknisk och ekonomisk förvaltare, vad lagen säger och vad som bör stå i förvaltningsavtalet.

Läs guiden → Bestånd

Underhållsplaner i ett bestånd

Varför planer från olika konsulter inte går att jämföra, och hur en gemensam prislista, gemensamma intervall och gemensamma antaganden gör dem jämförbara.

Läs guiden → Förvaltare

Planbo för förvaltare

Förvaltar ni tio föreningar eller fler? Alla planer i en portföljvy, samma åtgärd i flera föreningar samlad, och er egen prislista i varje plan.

Läs mer →

Guider för fastighetsägare

För er som äger bostäder eller lokaler, kanske med ett bolag per fastighet: budgetramen, bokslutet och kontrollerna som är lagkrav.

Skatt

Reparation eller ombyggnad?

När reparation och underhåll får dras av direkt, vad som räknas som normala ändringsarbeten vid byte av hyresgäst och när en åtgärd blir en väsentlig förändring av byggnaden.

Läs guiden → Hyresavtal

Gränsdragning mellan hyresvärd och hyresgäst

Vad jordabalken säger om underhåll i lokaler och bostäder, hur en gränsdragningslista brukar se ut och hur hyresgästens del hålls isär i planen och budgeten.

Läs guiden → Energi

Energideklaration för lokaler och hyreshus

När en uthyrd fastighet ska ha energideklaration, varför ett uppvärmt lager normalt inte är undantaget, och vad ni ska visa för hyresgäster och köpare.

Läs guiden → Redovisning

Komponentavskrivning i fastighetsbolag

Vilka fastighetsbolag som måste byta till K3 från 2026, hur byggnaden delas in i komponenter med underhållsplanen som stöd, och varför bokslut och deklaration går isär.

Läs guiden → Ekonomi

Underhållsbudget för en fastighet

Hur ni räknar fram underhållsramen ur planen, riktvärden per kvadratmeter för bostäder, kontor och lager, toppåren och hyresgästens del.

Läs guiden → Ansvar

Lagstadgade besiktningar och kontroller

Vilka kontroller lagen faktiskt kräver av er, hur ofta de ska göras, vem som beställer dem, och vilka besiktningar som säljs som lagkrav utan att vara det.

Läs guiden → Fastighetsägare

Planbo för fastighetsägare

Äger ni fastigheter, kanske med ett bolag per hus? Underhållet per år mot varje bolags ram, hyresavtalen mot planen och underlaget till revisorn.

Läs mer →