Stadgar och underhållsansvar i BRF – vem ansvarar för vad?

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 9 september 2026

"Är det vi eller föreningen som ska betala?" Den frågan dyker upp varje gång något går sönder i en bostadsrätt – ett läckande element, ett ruttet fönster, en spricka i badrummet. Svaret står i skärningspunkten mellan bostadsrättslagen och föreningens stadgar, och det är värt att förstå innan konflikten är ett faktum. Den här guiden förklarar hur underhållsansvaret fördelas mellan förening och medlem, vad lagen kräver att stadgarna ska innehålla, och hur allt hänger ihop med föreningens underhållsplan. Vi vill vara tydliga: det här är en allmän orientering. För hur det ser ut i just er förening gäller alltid era egna stadgar – läs dem, och rådgör med förvaltare eller jurist vid tveksamheter.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och ser ofta hur gränsdragningen mellan föreningens och medlemmens ansvar spelar in när underhåll ska planeras. Vi är inte jurister – för de juridiska bedömningarna hänvisar vi till er förvaltare eller en jurist – men vi kan byggnaderna och hur ansvarsfördelningen påverkar underhållsplanen.

Två regelverk styr: lagen och stadgarna

Underhållsansvaret i en bostadsrättsförening bestäms av två källor som läses tillsammans:

• Bostadsrättslagen sätter ramarna. Den slår fast den grundläggande ansvarsfördelningen mellan förening och medlem och ställer vissa krav på vad stadgarna ska innehålla.
• Stadgarna preciserar och kan inom lagens ramar fördela visst ansvar. Det är därför två föreningar kan ha delvis olika regler för exempelvis fönster eller balkonger.

Slutsatsen är enkel men viktig: man kan inte svara säkert på en ansvarsfråga utan att läsa just den föreningens stadgar. En generell "så brukar det vara"-regel räcker inte hela vägen.

Så säger lagen: föreningens ansvar är det som blir över

Fördelningen mellan förening och medlem regleras i två paragrafer i 7 kap. bostadsrättslagen (1991:614), och de ska läsas tillsammans:

• 7 kap. 4 § – föreningen. Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren.
• 7 kap. 12 § första stycket – medlemmen. Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat har bestämts i stadgarna eller följer av paragrafens andra till femte stycken. Detsamma gäller mark, om sådan ingår i upplåtelsen.

Två saker i den konstruktionen är värda att stanna vid, eftersom de förklarar de flesta missförstånd vi möter i styrelserum:

1. Föreningens ansvar är restposten. Lagen räknar aldrig upp vad föreningen ska sköta. Den säger att föreningen ansvarar för lägenheten, huset och marken – utom det som enligt 12 § ligger på medlemmen. Faller en byggdel utanför medlemmens ansvar hamnar den alltså hos föreningen automatiskt, utan att någon behöver skriva in den någonstans. Det är därför en glömd byggdel i underhållsplanen inte blir någon annans problem: ansvaret finns kvar, det är bara pengarna som saknas.
2. Orden "inre" och "yttre" underhåll står inte i lagtexten. De kommer från stadgarna och från branschens mönsterstadgar. Som pedagogisk sammanfattning är de utmärkta, men när en tvist ska avgöras är det 4 och 12 §§ tillsammans med era egna stadgar som läses, inte tumregeln.

Lägg också märke till formuleringen "om inte något annat bestämts i stadgarna" i 12 §. Lagen öppnar där uttryckligen för att stadgarna reglerar medlemmens ansvar för lägenheten på ett annat sätt. Hur långt den öppningen sträcker sig i det enskilda fallet är en juridisk bedömning, och den bör göras av er ekonomiska förvaltare eller en jurist snarare än av styrelsen på egen hand.

Grundregeln: yttre kontra inre underhåll

Den bärande principen i de flesta föreningar är uppdelningen mellan yttre och inre underhåll:

• Föreningen ansvarar för det yttre och gemensamma – stommen, taket, fasaden, fönstrens utsida, trapphus, hissar, gemensamma installationer och de stammar som betjänar huset. Det är detta som föreningens underhållsplan och underhållsfond är till för.
• Medlemmen ansvarar för det inre underhållet av sin lägenhet – typiskt ytskikt på väggar, golv och tak, inredning, vitvaror och liknande som hör till själva bostaden.

Tanken är logisk: föreningen sköter huset som helhet, medan var och en sköter sitt eget hem. Men gränsen mellan "huset" och "hemmet" är inte alltid självklar, och det är där detaljerna i stadgarna avgör.

Gränsfallen – där stadgarna avgör

Vissa byggdelar sitter på gränsen mellan lägenhet och hus, och här skiljer sig föreningar åt. Vanliga frågetecken:

• Fönster: ofta delas ansvaret – föreningen för det yttre (karm, båge, utvändig målning) och medlemmen för det inre (invändig målning, ibland glas). Men fördelningen varierar.
• Balkonger och uteplatser: själva konstruktionen tillhör normalt föreningen, medan ytskikt och skötsel kan ligga på medlemmen.
• Golvbrunn och tätskikt i våtrum: ett klassiskt gränsområde som ofta får särskild reglering, inte minst eftersom det rör vattenskador.
• Radiatorer, ledningar och ventilation: stamledningar tillhör föreningen, men var ansvaret tar slut inne i lägenheten kan vara reglerat i detalj.

Poängen är inte att memorera en lista – det är att veta att dessa delar är de man ska slå upp i stadgarna innan man fattar beslut eller lovar något till en medlem. När det väl blir dags för större åtgärder på gemensamma delar – som ett fönsterbyte eller en balkongrenovering – är det stadgarna som avgör var föreningens ansvar (och kostnad) börjar och slutar.

Gränsdragning byggdel för byggdel

Tabellen nedan visar hur de vanligaste byggdelarna brukar falla ut: först vad som följer av lagens utgångspunkt, sedan vad stadgarna typiskt gör med frågan. Använd den som karta över vilka rader ni ska slå upp i era egna stadgar, inte som svar.

Den praktiska nyttan med en sådan genomgång är dubbel. Den ger styrelsen ett snabbt svar när en medlem ringer, och den ger er en lista att stämma av mot när underhållsplanen byggs, så att inget hamnar mellan stolarna.

Ledningar och ventilation – undantaget med två villkor

Det praktiskt viktigaste undantaget i lagen står i 7 kap. 12 § andra stycket. Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om två villkor är uppfyllda samtidigt:

1. föreningen har försett lägenheten med ledningarna, och
2. ledningarna tjänar fler än en lägenhet.

Sista meningen i samma stycke lägger till att detsamma gäller ventilationskanaler.

Att villkoren är två och måste vara uppfyllda båda på en gång är lätt att missa, och det är just där diskussionerna uppstår. Stammen som passerar genom flera lägenheter faller under undantaget och är föreningens. En gren som en tidigare boende själv dragit fram till en ny diskbänksplacering gör det inte, eftersom föreningen inte försett lägenheten med den. Och en ledning som bara betjänar den egna lägenheten faller på det andra villkoret, även om föreningen en gång lade den.

Var övergången sitter rent fysiskt är sällan självklart på en gammal ritning, och det är därför många stadgar preciserar gränsen – ofta vid en avstängningsventil eller vid stammens avstick. Det är också en av anledningarna till att ett stambyte eller en relining behöver planeras med ansvarsfrågan klarlagd i förväg, inte under pågående arbete.

Brand- och vattenledningsskada – en egen regel

Skador följer inte samma logik som löpande underhåll. Enligt 7 kap. 12 § tredje stycket svarar bostadsrättshavaren för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada endast om skadan har uppkommit genom hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hushållet, en gäst, någon som medlemmen har inrymt i lägenheten, eller någon som för medlemmens räkning utför arbete i lägenheten. För brandskada som orsakats av någon annan än medlemmen själv gäller enligt fjärde stycket en mildare bedömning: medlemmen är ansvarig endast om han eller hon har brustit i omsorg och tillsyn.

Notera ordet vattenledningsskada. Det är en snävare kategori än vattenskada i allmänhet, och skillnaden avgör i praktiken vem som betalar. Den frågan, tillsammans med försäkringarnas roll, går vi igenom i sin egen guide om vattenskada i BRF.

Vad lagen kräver att stadgarna säger om underhåll

Stadgarna är inte fria att utelämna underhållsfrågan. Bostadsrättslagens uppräkning av vad stadgarna ska innehålla står i 9 kap. 5 § och omfattar tretton punkter. Den enda som rör underhåll är punkt 7: grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Det ska alltså framgå att – och i princip hur – föreningen bygger upp medel för framtida underhåll. Det är den juridiska kopplingen mellan stadgarna och underhållsfonden.

Här är det värt att reda ut ett vanligt missförstånd. Bostadsrättslagen kräver inte att stadgarna anger att föreningen har en underhållsplan eller hur ofta planen ska ses över. Ordet underhållsplan förekommer på ett enda ställe i hela lagen, nämligen i 3 kap. 1 a § andra stycket: i den ekonomiska planen ska det ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren.

Den bestämmelsen kom med reformen Tryggare bostadsrätt (lag 2022:1026) och trädde i kraft den 1 januari 2024. Eftersom den ekonomiska planen upprättas innan en förening upplåter lägenheter med bostadsrätt, träffar kravet i praktiken nyproduktion och ombildning. För en förening som redan är i gång är det alltså inte en löpande skyldighet. Det gör inte 50-årsperspektivet mindre relevant för er som redan förvaltar ett hus; lagstiftaren har helt enkelt satt ribban där, och samma horisont är den som gör en avsättning möjlig att räkna på.

Många föreningars stadgar innehåller ändå en skrivning om underhållsplan, ofta hämtad ur en mönsterstadga från en förvaltarorganisation. Finns den i era stadgar gäller den för er förening, oavsett att lagen inte kräver den. Läs alltså era egna stadgar innan ni drar slutsatser om vad ni måste – och stäm av tolkningen med er ekonomiska förvaltare.

Att ändra stadgarna – inte en enkel sak

Ibland upptäcker en styrelse att stadgarna är gamla, otydliga eller inte stämmer med dagens lag. Att uppdatera dem är möjligt, men förfarandet är reglerat i detalj i 9 kap. 23–25 §§:

• Två vägar till giltigt beslut. Antingen är samtliga röstberättigade i föreningen ense om ändringen, eller så fattas beslutet på två på varandra följande föreningsstämmor där minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman går med på det.
• Högre trösklar i vissa fall. Avser beslutet ändring av de grunder enligt vilka årsavgifterna ska beräknas, krävs minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman. Inskränks en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid upplösning, krävs samtliga röstande på den senare stämman. Inskränks rätten att överlåta bostadsrätten, krävs att samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs går med på beslutet.
• Era egna stadgar kan kräva mer. Enligt 24 § gäller också villkor som stadgarna ställer utöver lagens. Läs därför stadgarnas egen ändringsparagraf innan ni planerar stämmorna.
• Registrering krävs innan beslutet får verkställas. Beslutet ska genast anmälas för registrering hos Bolagsverket, och enligt 25 § får det inte verkställas förrän registreringen har skett. En ändring som klubbats i maj gäller alltså inte från maj.

Om en ändring av underhållsansvaret i ett enskilt fall också berör grunderna för årsavgiftsberäkningen, och därmed hamnar på tre fjärdedelar i stället för två tredjedelar, är en bedömningsfråga. Det är ett typiskt exempel på varför man inte bör chansa här: ta hjälp av er ekonomiska förvaltare eller en jurist som är van vid bostadsrätt innan kallelsen till första stämman skickas. En otydlig formulering om ansvar kan skapa tvister i åratal, och ett formellt fel kan tvinga fram omtag av hela processen.

När medlemmen inte sköter sitt underhåll

Föreningen är inte utlämnad åt en medlem som låter sin lägenhet förfalla, men befogenheterna är snävare än många tror. Enligt 7 kap. 12 a § får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad – förutsatt att tre saker gäller samtidigt:

1. medlemmen försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 §, eller har utfört en åtgärd i strid med 7 § (de åtgärder som kräver styrelsens tillstånd),
2. någon annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom, och
3. medlemmen inte efter uppmaning avhjälper bristen så snart som möjligt.

Tröskeln ligger alltså vid säkerhet och omfattande skaderisk. Ett slitet golv, en omodern köksinredning eller en tapet styrelsen ogillar räcker inte. Uppmaningen bör dessutom vara skriftlig och dokumenterad, eftersom den är en förutsättning för att paragrafen ska kunna användas.

Föreningen har också en tillträdesrätt. Enligt 7 kap. 13 § har företrädare för föreningen rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a §, och föreningen ska se till att medlemmen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Lämnas inte tillträde får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. Det är den bestämmelsen som i praktiken gör ett stambyte eller ett fönsterbyte genomförbart även när en enskild lägenhet inte öppnar dörren – men vägen dit går via information i god tid, inte via handräckning som förstahandsval.

Så reder styrelsen ut en ansvarsfråga

När frågan väl ligger på bordet är det värt att ta stegen i rätt ordning i stället för att börja i stadgarna:

1. Var sitter byggdelen? Utanför lägenheten – stomme, tak, fasad, trapphus, mark som inte är upplåten – hamnar den hos föreningen redan genom 7 kap. 4 §.
2. Träffas den av något undantag? Sitter den inne i lägenheten, kontrollera undantagen i 12 § andra till femte styckena: ledningar och ventilationskanaler som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet, brand- eller vattenledningsskada, och ohyra.
3. Läs era egna stadgar. Det är där gränsen preciseras för gränsfallen, och det är stadgarna som avgör om ansvaret för just den delen har fördelats på ett annat sätt.
4. Kontrollera om upplåtelsen omfattar mark. En uteplats som ingår i upplåtelsen följer medlemmens ansvar enligt 12 § första stycket. En gemensam gård gör det inte.
5. Skilj underhållsansvar från skadeståndsansvar. Vem som ska bekosta en reparation är en fråga. Om någon varit vårdslös och därför ska ersätta en skada är en annan, och den avgörs inte av samma regler.
6. Dokumentera beslutet och skälen. Ansvarsfrågor återkommer, och en styrelse som byts ut med några års mellanrum behöver kunna följa hur föregående styrelse resonerade. Ett protokollfört skäl är billigare än en tvist.
7. Fråga innan ni lovar. Vid minsta tveksamhet: stäm av med förvaltaren eller en jurist innan ni ger medlemmen besked. Ett löfte som måste tas tillbaka är svårare att hantera än en fråga som får ta en vecka.

Varför ansvarsgränsen hänger ihop med underhållsplanen

Det finns en praktisk anledning för styrelsen att ha ansvarsfördelningen klar för sig: underhållsplanen ska bara omfatta det föreningen ansvarar för. Om planen av misstag tar med sådant som egentligen är medlemmens ansvar blir avsättningen för hög och budgeten missvisande – och tvärtom, glöms en gemensam del bort, byggs en dold underhållsskuld upp.

När ni bygger eller uppdaterar er underhållsplan är det alltså värt att stämma av byggdelslistan mot stadgarnas ansvarsfördelning: tak, fasad, stammar och övriga gemensamma delar hör hemma i planen och fonden, medan rent inre underhåll inte gör det. Den kopplingen gör både planen och fondavsättningen mer rättvisande – vår checklista för underhållsplanen tar upp just den avstämningen som ett eget steg.

Det är precis den typen av struktur Planbo är byggt för. Verktyget, framtaget av arkitektkontoret doARK, låter er bygga underhållsplanen utifrån husets faktiska gemensamma byggdelar – så att planen speglar det föreningen verkligen ansvarar för, och avsättningen blir därefter.