Vad kostar en underhållsplan för en BRF?

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 4 september 2026

Innan en styrelse beställer en underhållsplan vill den nästan alltid veta en sak först: vad kostar planen? Det är en rimlig fråga, för planen är en investering som ofta betalar sig genom bättre framförhållning. Det korta svaret är att en professionellt framtagen underhållsplan för en bostadsrättsförening oftast hamnar i storleksordningen 10 000–50 000 kr beroende på fastighetens storlek, men spannet är brett. I den här guiden går vi igenom vad som ingår i priset, vad det brukar kosta totalt och per kvadratmeter, vad som driver kostnaden och vilka löpande utgifter ni bör räkna med. Alla siffror är intervall – varje fastighet är unik.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus och arbetar med underhållsplanering till vardags, och har försökt sammanfatta det vi själva brukar förklara för styrelser som står i begrepp att beställa. Se det som en orientering – inte som en offert eller värdering för just er förening.

Vad kostar en underhållsplan – kort svar

En underhållsplan är en teknisk genomgång av fastigheten kombinerad med en långsiktig kostnadsprognos, i regel över 30–50 år. Priset styrs av hur mycket arbete som krävs för att inventera huset och lägga upp planen. Grovt indelat i storleksklasser brukar branschens prisuppgifter peka på följande storleksordningar:

• Mindre förening (ett hus, få lägenheter) – ofta i storleksordningen 10 000–25 000 kr.
• Normalstor förening – ofta i storleksordningen 25 000–50 000 kr.
• Större eller komplex fastighet (flera byggnader, äldre hus) – kan ofta landa på 50 000 kr och uppåt.

I priset ingår normalt en statusbesiktning på plats, där en tekniker eller konsult går igenom byggnadens skick, samt själva planen med bedömda åtgärder, tidpunkter och kostnader. Siffrorna ovan är en fingervisning – begär alltid in egna offerter, eftersom förutsättningarna varierar kraftigt mellan föreningar.

Kontrollera om offerterna anges med eller utan moms när ni jämför. En bostadsrättsförening saknar normalt avdragsrätt för moms, eftersom avgifter och bostadsupplåtelser i regel är momsfria, så det påverkar den faktiska kostnaden. Har föreningen momspliktig lokaluthyrning kan viss avdragsrätt finnas – stäm av med er revisor eller förvaltare, och fråga leverantören om det inte framgår av offerten.

Vad kostar en underhållsplan per kvadratmeter?

Ett vanligt sätt att jämföra offerter är att räkna om priset per kvadratmeter boarea. Här pekar branschuppgifter ofta på storleksordningen 10–40 kr per kvadratmeter, där priset per kvm brukar sjunka ju större fastigheten är – en liten förening betalar mer per kvm eftersom en del av jobbet är detsamma oavsett husets storlek.

Ett räkneexempel: en förening med cirka 2 500 kvm boarea landar med den tumregeln någonstans mellan 25 000 och 100 000 kr – ett så brett spann att det främst visar tumregelns begränsning. I praktiken hamnar en förening av den storleken oftare i intervallet 25 000–50 000 kr, eftersom priset per kvm sjunker med storleken. För riktigt stora bestånd anger vissa aktörer spann som börjar ännu lägre, ned mot några kronor per kvadratmeter. Använd bara nyckeltalet för en grov känsla – den verkliga kostnaden avgörs av husets ålder och komplexitet, inte enbart av ytan.

Vem tar fram planen – och hur påverkar valet priset?

En underhållsplan kan tas fram av flera olika yrkesroller, och valet påverkar både prislappen och vad ni får ut. Ansvaret för att föreningen har en aktuell plan ligger däremot i regel kvar hos styrelsen som en del av förvaltningsuppdraget, oavsett vem ni anlitar – stäm av med er förvaltare eller revisor vad som gäller för just er förening. Fyra vanliga vägar:

• Besiktningsman eller teknisk konsult – gör en statusbesiktning på plats och bygger planen från grunden. Ger normalt den mest genomarbetade tekniska bedömningen av husets skick, och är den vanligaste vägen för en förening som saknar plan helt.
• Teknisk förvaltare – många förvaltningsbolag erbjuder underhållsplanen som en tjänst, ibland till rabatterat pris om ni redan har ett förvaltningsavtal. Praktiskt, men kontrollera vad besiktningen faktiskt omfattar och om planen följer med om ni byter förvaltare.
• Byggnadsingenjör eller arkitekt – ofta aktuellt när fastigheten är äldre, kulturhistoriskt känslig eller står inför ett större projekt, där planen behöver hänga ihop med projektering och myndighetskrav.
• Egen regi i ett digitalt verktyg – styrelsen lägger själv in byggnadsdelar, intervall och kostnader. Oftast den billigaste vägen, men den förutsätter att någon i styrelsen kan bedöma husets skick. Många kombinerar: en besiktning av fackman som grund, och därefter löpande uppdatering i eget verktyg.

Skillnaden mellan alternativen syns sällan i offertens totalsumma, utan i besiktningens omfattning och i hur planen kan användas efteråt. En billig plan som ingen öppnar igen är dyrare i längden än en något dyrare plan som styrelsen faktiskt arbetar i. Vill ni se vad ett färdigt upplägg brukar innehålla har vi samlat det i vår guide om mall för underhållsplan.

Vad ingår i priset?

Det är lätt att bara jämföra prislappar, men innehållet skiljer sig åt. En genomarbetad underhållsplan brukar omfatta:

• Statusbesiktning – en okulär genomgång av tak, fasad, fönster, stammar, ventilation, mark och gemensamma utrymmen. Som separat tjänst anges besiktningen ofta i storleksordningen 8 000–15 000 kr för en mindre BRF och 15 000–30 000 kr för större fastigheter, beroende på ort och omfattning. Köps besiktningen som en del av ett planuppdrag brukar den ofta bli billigare än som fristående tjänst.
• Byggnadsdelar och åtgärder – en förteckning över husets delar, deras skick och när de behöver underhållas eller bytas.
• Kostnadsprognos över tid – bedömda kostnader per år, ofta 30–50 år framåt, som underlag för hur mycket ni behöver avsätta.
• Koppling till ekonomin – underlaget för avsättning till underhållsfonden och för att undvika oplanerade avgiftshöjningar.

Skiljer sig två offerter kraftigt i pris är det ofta detaljnivån och besiktningens omfattning som skiljer dem åt – det behöver alltså inte betyda att den dyrare offerten håller högre kvalitet. Vår checklista för underhållsplanen hjälper er jämföra vad som faktiskt ingår.

Vad driver priset?

• Storlek och boarea – större hus tar längre tid att inventera, men priset per kvm sjunker.
• Antal byggnader – flera hus eller huskroppar innebär mer arbete på plats.
• Byggnadens ålder och skick – äldre hus med traditionella material och många byggnadsdelar är mer tidskrävande att bedöma.
• Detaljnivå och tidshorisont – en enkel plan är billigare än en detaljerad plan med noggranna mängder och 50-årshorisont.
• Digitalt system eller inte – en plan i ett underhållsplaneringssystem är lättare att uppdatera, men kan innebära en löpande licenskostnad.

Så jämför ni offerter

Att jämföra underhållsplaner enbart på pris är svårt, eftersom två offerter sällan innehåller samma sak. Ett vanligt råd är att ta in tre offerter och räkna om dem per kvadratmeter boarea för att se prisbilden på samma grund. Ställ sedan samma frågor till alla:

• Ingår en besiktning på plats – och vad omfattar den? Skiljer sig priserna mycket är det ofta här skillnaden ligger. Fråga vilka delar som besiktigas och om taket och våtutrymmena ingår.
• Hur många år sträcker sig planen? En plan över 30 år och en över 50 år är olika produkter, och tidshorisonten spelar roll för hur ni räknar på avsättningen. För nybildade och ombildade föreningar ska den ekonomiska planen sedan den 1 januari 2024 innehålla en underhållsplan som omfattar de kommande 50 åren – för en sådan förening räcker alltså inte en 30-årsplan. Stäm av med er förvaltare eller revisor vad som gäller för just er förening.
• Hur detaljerade är kostnadsbedömningarna? Schablonbelopp per byggnadsdel är inte samma sak som mängdbaserade bedömningar.
• Vad kostar det att uppdatera planen? Fråga efter licens- och uppdateringskostnad för de kommande åren, inte bara framtagningen.
• Får ni ut planen i ett användbart format? Ett dokument som bara kan läsas skiljer sig från en plan ni kan arbeta vidare i.
• Följer planen med om ni byter leverantör? Ta reda på om underlaget är ert eller ligger kvar i leverantörens system.
• Ingår genomgång med styrelsen? En presentation av resultatet gör ofta större nytta än ytterligare sidor rapport.

Behöver ni ett underlag att stämma av offerterna mot går det att använda vår checklista, och vill ni se hur arbetet går till från början finns det beskrivet i guiden om att göra en underhållsplan.

Löpande kostnader – planen behöver uppdateras

En underhållsplan är inte en engångsprodukt. För att vara användbar behöver den hållas aktuell – priser förändras, åtgärder utförs och besiktningar ger ny information. Många rekommenderar att planen ses över årligen och att fastigheten besiktigas på nytt med några års mellanrum. Anlitar ni en konsult med ett planeringssystem tillkommer ofta en löpande kostnad i storleksordningen 3 500–7 500 kr per år för licens och uppdatering.

Sköter ni istället planen själva i ett digitalt verktyg blir den löpande kostnaden i regel lägre, samtidigt som ni får bättre kontroll och kan uppdatera löpande när något förändras. Det är den vägen Planbo är byggt för – läs mer om avvägningen i vår guide om underhållsplan för BRF.

Är det värt pengarna?

Ställt mot vad byggnadsdelarna faktiskt kostar att underhålla är själva planen en liten utgift. En förening som saknar framförhållning riskerar panikhöjda avgifter, dyra akutåtgärder och ett sämre förhandlingsläge mot banken. En aktuell plan ger istället jämna avsättningar, tryggare överlåtelser och färre ekonomiska överraskningar. För de flesta styrelser är frågan därför inte om planen är värd kostnaden, utan hur ni får en plan ni faktiskt använder och håller levande. Läs gärna vidare om varför förvaltare och styrelser lutar sig mot planen i det löpande arbetet.

Vad ni bör få levererat för pengarna

Ett pris säger ingenting förrän ni vet vad som ska komma tillbaka. Två offerter som skiljer 20 000 kr beskriver ofta två helt olika leveranser, och det framgår sällan av prislappen. Be att få leveransen specificerad punkt för punkt. En plan värd namnet brukar innehålla:

• En besiktningsrapport som beskriver vad som faktiskt observerats i huset, med foton, datum och vem som varit på plats – inte bara en tabell med åtgärder som lika gärna kunde gälla vilket hus som helst.
• En åtgärdslista per byggdel med bedömt utförandeår, mängd (kvadratmeter tak, meter stam, antal fönster) och kostnad. Mängderna är det som gör planen möjlig att kontrollera och att begära offert på.
• Kostnader i dagens penningvärde, med angivet prisår och besked om hur uppräkning är tänkt att ske.
• En avsättningskalkyl som visar vad fonden behöver tillföras per år för att planen ska gå ihop – inte bara vad åtgärderna kostar.
• Underlaget i redigerbart format, inte enbart en låst pdf.
• En kort sammanfattning som går att lägga i årsredovisningen eller dela ut på stämman.

Den femte punkten är den som oftast saknas, och den som kostar mest i längden. En plan ni inte kan uppdatera själva är en plan ni måste köpa igen.

Sju frågor att ställa innan ni skriver på

1. Vem är på plats, och hur länge? Skillnaden mellan en halv dag och två timmar syns inte i offerten men märks i resultatet.
2. Vilka delar av huset besiktas inte? Tak som kräver lift, kryputrymmen och installationer bakom inklädnad hoppas ofta över. Be att undantagen skrivs ut.
3. Var kommer kostnaderna ifrån? Egen erfarenhet, en branschdatabas eller schabloner? Frågan avslöjar snabbt hur väl underbyggda siffrorna är.
4. Får vi mängderna redovisade? Utan kvadratmeter och antal går kostnaderna inte att kontrollera mot en verklig offert.
5. Vad kostar en uppdatering om tre år, och vad ingår i en sådan?
6. Äger vi materialet? Fråga uttryckligen vad som händer med planen om ni byter leverantör.
7. Vad ingår inte? Statusbesiktning, energideklaration, OVK och radonmätning är egna uppdrag och ingår sällan – men förutsätts ibland i planen.

Fallgropar som gör en billig plan dyr

De flesta föreningar som är missnöjda med sin underhållsplan är det inte för att den var dyr, utan för att den inte gick att använda. Fyra mönster återkommer:

• Planen bygger på husets ålder i stället för dess skick. En tabell över tekniska livslängder är en utgångspunkt, inte en besiktning. Har ingen varit uppe på taket är takposten en gissning.
• Mängderna saknas. Då kan ingen kontrollera om 900 000 kr för fasaden är rimligt, och planen blir omöjlig att jämföra mot en verklig offert.
• Planen levereras som låst pdf. Den blir inaktuell första gången ni gör något som inte stod i den, vilket i praktiken är första året.
• Ingen äger planen internt. En plan utan en utpekad ansvarig i styrelsen används i genomsnitt en gång: när den levereras.

Kostnaden för de här misstagen dyker inte upp i offerten. Den dyker upp när fonden visar sig vara för liten, eller när en åtgärd måste göras akut till ett pris som ingen budgeterat för.

Vad kostar det att inte ha någon plan?

Det finns inget generellt lagkrav på att varje bostadsrättsförening ska ha en underhållsplan – det ansvar som gäller är att hålla huset i gott skick, och stadgarna ska ange grunderna för avsättning till underhållet. För nyproducerade och nyombildade föreningar gäller sedan 2024 att den ekonomiska planen ska innehålla en teknisk underhållsplan. Vi går igenom det närmare i guiden om underhållsplan för BRF.

Men den intressanta kostnaden är sällan den juridiska. Utan plan tenderar tre saker att hända: avsättningen till fonden sätts på känsla i stället för på behov, stora åtgärder kommer som överraskningar och måste lösas med lån eller avgiftshöjning, och styrelsen fattar beslut i akutläge där det sällan finns tid att ta in tre offerter. Ingen av de posterna syns som en kostnad i bokföringen, men de bärs av medlemmarna.

Ställt mot det är frågan sällan om planen är värd några tiotusen kronor, utan om den ni köper faktiskt går att använda. Det är därför listan ovan är viktigare än prislappen.

Sammanfattning

En underhållsplan för en BRF kostar oftast i storleksordningen 10 000–50 000 kr att ta fram, eller grovt 10–40 kr per kvadratmeter boarea, med en löpande kostnad för uppdatering därutöver. Priset styrs av fastighetens storlek, ålder och komplexitet samt hur detaljerad planen ska vara. Betrakta alla siffror som en fingervisning och ta in egna offerter. Det viktigaste är inte att pressa priset så lågt som möjligt, utan att få en plan ni håller uppdaterad – för det är då den betalar tillbaka.