Livslängd på byggdelar — tak, fasad, fönster och stammar i flerbostadshus

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 5 juli 2026

Som styrelse i en bostadsrättsförening sitter ni på ett ansvar som sträcker sig längre än ert eget mandat: byggnaden ska hålla i generationer. För att kunna budgetera, avsätta till underhållsfonden och undvika dyra akuta åtgärder behöver ni veta ungefär hur länge olika byggdelar håller. Här går vi igenom de tunga posterna — tak, fasad, fönster och stammar — med typiska livslängdsintervall, vad som påverkar dem och varför god framförhållning lönar sig.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och intervallen nedan är samma slags erfarenhetsvärden som vi använder när vi hjälper föreningar planera sitt underhåll.

En viktig sak först: siffrorna nedan är typiska intervall som används vid framtagning av underhållsplaner. De är planeringsverktyg, inte facit. Det verkliga skicket på just er byggnad avgörs av material, utförande, klimatläge och hur väl underhållet skötts. En livslängdstabell ersätter aldrig en okulär besiktning på plats — den hjälper er veta när det är dags att titta närmare.

Yttertak — ofta 25–60 år beroende på material

Taket är er första försvarslinje mot väder och vind, och ett läckande tak skadar snabbt allt under det. Livslängden varierar kraftigt med materialet:

• Betong- och tegelpannor: ofta 40–60 år. Själva pannorna är tåliga, men underlagspapp och läkt åldras snabbare och kan behöva bytas tidigare.
• Plåttak: ofta 25–40 år. Beror starkt på ytbehandling och hur ofta det målas om.
• Papp- och duktak (låglutande tak): ofta 25–40 år, ibland kortare på utsatta ytor med dålig avrinning.

Påverkas av: taklutning, ventilation av vindsutrymmet, snölaster, närliggande träd och hur snabbt mindre skador åtgärdas. Ett tak med god framförhållning kan ofta lagas i stället för att bytas — men bara om ni upptäcker slitaget i tid.

Fasad — ofta 30–60 år, men ommålning betydligt oftare

Fasaden skyddar stommen och styr i hög grad husets uttryck. Här skiljer man mellan ytskikt som behöver underhåll löpande och själva konstruktionen som håller längre:

• Puts: en putsfasad behöver ofta åtgärdas vart 30–50 år, men sprickor och avflagning kan kräva tidigare insatser.
• Tegel: mycket lång livslängd, men fogarna (fogomstrykning) behöver ofta ses över vart 40–60 år.
• Träfasad: själva panelen håller länge, men ommålning behövs ofta vart 8–15 år för att skydda virket.
• Skivmaterial: varierar med fabrikat och infästning, ofta 30–50 år.

Påverkas av: väderstreck, slagregn, fukt från otäta detaljer och kvaliteten på tidigare underhåll. Eftersatt fasadmålning är en klassisk dold kostnad som växer i tysthet.

Fönster — ofta 30–50 år

Fönster är en post som ofta underskattas. Träfönster håller typiskt 30–50 år beroende på underhåll, och nyckeln är just målning och kittning — välunderhållna fönster lever betydligt längre än försummade. Aluminiumbeklädda träfönster håller normalt längre eftersom utsidan skyddas.

Påverkas av: hur ofta de målas, om kondens och fukt får verka i bågarna, och solbelastning. Förutom livslängden påverkar fönstren er energiförbrukning — ett fönsterbyte är både en underhålls- och en energiåtgärd.

Avloppsstammar — ofta 40–60 år (gjutjärn)

Stammarna är den post som oftast utlöser föreningens enskilt största projekt: stambytet. Gjutjärnsstammar har generellt en livslängd på 40–60 år. Spannet är stort av en anledning:

• Rör installerade från 1950-talet och framåt har enligt branschundersökningar haft en medellivslängd på omkring 30–45 år.
• Äldre rör från tidigt 1900-tal, med tjockare gods, kan under gynnsamma förhållanden hålla betydligt längre.
• Relining (förstärkning på insidan) kan i vissa fall förlänga livslängden och skjuta upp ett fullt stambyte — men inte alltid, och det kräver bedömning av rörens skick.

Påverkas av: vattenkvalitet, hur rören använts, godstjocklek och om korrosion redan börjat. Ett stambyte tar ofta 6–12 veckor och påverkar de boende kraftigt, så detta är den post där framförhållning betyder mest. Läs mer om kostnaden för stambyte.

Övriga tunga poster att hålla koll på

• Hiss: en hiss når ofta sin tekniska livslängd runt 25 år, då det brukar bli dags för modernisering. Då byts elektronik och slitdelar medan de tunga mekaniska delarna ofta kan behållas.
• Ventilation: aggregat och fläktar i ett FTX-system slits över tid och behöver bytas och justeras med åren. Notera att flerbostadshus med FTX-ventilation normalt omfattas av återkommande OVK-besiktning med kortare intervall — kontrollera vad som gäller för just er byggnad.
• Balkonger: betongbalkonger med armering kan med tiden drabbas av armeringskorrosion och frostsprängning. Tätskikt och räcken har egna, kortare livslängder och bör inventeras separat.
• Dränering och grundmur: dräneringen runt huset åldras och sätter igen över tid — ofta i storleksordningen 40–60 år. Eftersatt dränering ger fuktproblem i källare och grund som blir mycket dyra att åtgärda i efterhand.

Varför ni bör planera i god tid

De stora posterna ovan kostar ofta miljonbelopp och kommer sällan ensamma. Om flera byggdelar från samma byggår når slutet av sin livslängd ungefär samtidigt — vilket är vanligt — kan föreningen hamna i ett läge där avgiftshöjningar eller lån blir oundvikliga. Med framförhållning kan ni i stället:

• Avsätta jämnt till underhållsfonden i stället för att tvingas till chockhöjningar.
• Samordna arbeten — exempelvis fasad och fönster samtidigt — och spara på etablering och ställningar.
• Förebygga följdskador, eftersom ett litet läckage som åtgärdas i tid är billigare än en stomskada.

En underhållsplan håller koll på allt detta

Att hålla reda på livslängd, skick och kommande kostnader för tiotals byggdelar i huvudet är ogörligt. Det är precis det en underhållsplan för BRF gör: den samlar varje byggdel, dess ålder och bedömda återstående livslängd, och lägger ut åtgärderna som en tidssatt och kostnadssatt plan — ofta över 30–50 år. Då ser ni svart på vitt vilka år som blir tunga och kan börja avsätta redan nu.

Planbo är byggt av arkitektkontoret do ARK just för att låta er i styrelsen själva bygga och äga er underhållsplan, utan att vara beroende av en dyr extern konsult för varje uppdatering.