Lagstadgade besiktningar och kontroller i en fastighet

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 16 september 2026

Frågan kommer nästan alltid i samma form: vilka besiktningar måste vi egentligen göra? Den är svårare att svara på än den låter, eftersom kraven ligger utspridda i minst fem olika författningar, eftersom flera av intervallen inte står i lagen utan i myndighetsföreskrifter, och eftersom en del av det som säljs som lagstadgade kontroller inte är lagstadgat alls. Den här guiden reder ut vad som faktiskt krävs av er som äger ett flerbostadshus, vad som är rekommendationer och vad som händer om något missas.

Vi som skrivit den är arkitekter på doARK och arbetar löpande med flerbostadshus, både åt bostadsrättsföreningar och åt privata fastighetsägare. Reglerna nedan är hämtade ur lagtexten i gällande lydelse. De är återgivna som en orientering, inte som juridisk rådgivning: vad som gäller för just er byggnad beror på dess installationer, ålder och kommunens beslut, och den bedömningen gör byggnadsnämnden, ert kontrollorgan eller er tekniska förvaltare.

Kort svar

• Fyra kontroller har ett återkommande intervall som följer av författning: OVK, besiktning av hiss och andra motordrivna anordningar, energideklaration samt sotning och brandskyddskontroll.
• Tre skyldigheter är löpande men saknar fast intervall: elanläggningen, radon och brandskyddet i övrigt.
• Intervallen står sällan i lagen. För OVK och hiss anges de i Boverkets föreskrifter, för sotning i kommunens beslut.
• Ansvaret ligger på byggnadens ägare, i flera av författningarna på ägaren eller nyttjanderättshavaren, och går inte att avtala bort genom ett förvaltningsavtal.
• Taksäkerhetsbesiktning, lekplatsbesiktning och statusbesiktning är värdefulla men inte lagstadgade i meningen att det finns ett föreskrivet intervall.

Grundregeln: byggnaden ska hållas i vårdat skick

Innan de enskilda kontrollerna är det värt att känna till den bestämmelse som ligger bakom dem alla. Enligt 8 kap. 14 § plan- och bygglagen ska ett byggnadsverk hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvudsak bevaras. Paragrafen avslutas med en mening som är lätt att läsa förbi men som får stor praktisk betydelse: en anordning som finns för något av de syften lagen räknar upp, däribland bärförmåga, brandsäkerhet och säkerhet vid användning, ska hållas i sådant skick att den alltid fyller sitt ändamål.

Det är den formuleringen som gör att ni inte kommer undan med att ha monterat en säkerhetsanordning en gång. Räcken, stegar, taksäkerhetsanordningar och brandtekniska installationer ska fungera hela tiden, inte bara den dag de sattes upp. Motsvarande gäller för tomten: enligt 8 kap. 15 § ska en tomt hållas i vårdat skick och skötas så att risken för olycksfall begränsas, och lekplatser och fasta anordningar på lekplatser ska underhållas så att risken för olycksfall begränsas.

Översikt över kontrollerna

OVK – funktionskontroll av ventilationssystem

OVK regleras i femte kapitlet plan- och byggförordningen. Byggnadens ägare ska se till att ventilationssystemets funktion kontrolleras innan systemet tas i bruk första gången, och därefter regelbundet vid återkommande tillfällen. En- och tvåbostadshus omfattas inte av kravet på återkommande besiktning, men flerbostadshus gör det.

Tre detaljer är värda att känna till, eftersom de ofta missas:

• Intervallen står inte i förordningen. Den säger bara att kontrollen ska ske återkommande. Hur ofta framgår av Boverkets föreskrifter och beror på vilken typ av ventilation byggnaden har. System med från- och tilluft kontrolleras oftare än självdrags- och frånluftssystem.
• Protokollet går till två håll. Den som utfört besiktningen ska lämna ett exemplar till er som ägare och skicka ett exemplar till byggnadsnämnden. Ni behöver alltså inte skicka in det själva, men nämnden vet om kontrollen är gjord.
• Intyget ska sättas upp. Byggnadens ägare ska anslå besiktningsintyget på en väl synlig plats i byggnaden. Det är ett krav som förvånar många styrelser, och ett av de enklaste att åtgärda.

Om ni har anledning att misstänka att ventilationen inte uppfyller kraven ska ni enligt förordningen snarast möjligt vidta de åtgärder som behövs. Skyldigheten gäller alltså löpande och inte bara vid själva besiktningstillfället. Vi går igenom kontrollen mer i detalj i guiden om OVK-besiktning.

Hiss och andra motordrivna anordningar

Hissar hör till det regelverket kallar motordrivna anordningar i byggnadsverk, och för dem gäller samma kapitel i plan- och byggförordningen. Den som äger eller annars ansvarar för anordningen ska se till att den kontrolleras innan den tas i bruk första gången, återkommande med intervaller på minst sex månader och högst sex år, och innan den tas i bruk efter att ha ändrats.

Besiktningen ska göras av ett kontrollorgan som är ackrediterat för ändamålet, eller av någon som uppfyller motsvarande krav i ett annat EU- eller EES-land. Det innebär att det företag som sköter servicen på er hiss inte får besikta den.

Hissen är också den enda av kontrollerna där en missad frist får omedelbar verkan. Har kontrollen inte gjorts inom föreskriven tid får anordningen inte användas förrän kontrollen är gjord. Det följer direkt av 5 kap. 13 § och kräver inget beslut från någon myndighet. Mer om detta i guiden om hissbesiktning.

Energideklaration

Energideklarationen skiljer sig från de övriga genom att den inte är en säkerhetskontroll utan en dokumentation av byggnadens energiprestanda. Skyldigheten följer av lagen om energideklaration för byggnader, och för de flesta flerbostadshus utlöses den av att byggnaden eller en del av den upplåts med nyttjanderätt. En deklaration får användas i tio år efter att den upprättats.

Reglerna ändrades den 1 juli 2026. Två nyheter är värda att nämna här: deklarationen ska numera ange om obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystemet har utförts och om radonmätning har gjorts i byggnaden, vilket kopplar ihop tre av kontrollerna i den här guiden. Dessutom infördes energirenoveringsplanen, ett frivilligt instrument som får upprättas självständigt eller tillsammans med deklarationen. Vi har gått igenom förändringarna i guiden om energideklaration.

Sotning och brandskyddskontroll

Här är ansvarsfördelningen annorlunda än i de övriga fallen. Enligt 3 kap. 4 § lagen om skydd mot olyckor är det kommunen som ansvarar för att rengöring, alltså sotning, sker av fasta förbränningsanordningar och tillhörande rökkanaler, och för att det som ska rengöras samt skorstenar, tak och anslutande byggnadsdelar kontrolleras från brandskyddssynpunkt. Anordningar som eldas uteslutande med gas är undantagna från sotningen, men omfattas av brandskyddskontrollen. Ni beställer alltså inte brandskyddskontrollen på samma sätt som en OVK – kommunen kallar.

Två saker följer av det. Fristerna bestäms i föreskrifter och av kommunen, vilket gör att de kan skilja sig mellan kommuner. Och kontrollen omfattar mer än skorstenen: den omfattar även taket och anslutande byggnadsdelar, vilket gör protokollet till en användbar pusselbit när ni bedömer takets skick.

Har byggnaden inga eldstäder berör sotningen och brandskyddskontrollen er normalt inte. Observera dock att sotningen även omfattar imkanaler i restauranger, storkök och därmed jämförbara utrymmen. Har ni en restauranglokal i bottenvåningen kan den alltså vara berörd även om bostäderna inte är det.

Brandskyddet i övrigt

Den allmänna skyldigheten står i 2 kap. 2 § lagen om skydd mot olyckor: ägare eller nyttjanderättshavare ska i skälig omfattning hålla utrustning för släckning och livräddning, och i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och för att hindra eller begränsa skador till följd av brand. Någon besiktningsplikt står det ingenting om, och något intervall finns inte.

Det praktiska svaret på hur man uppfyller ett så öppet krav är systematiskt brandskyddsarbete, som beskrivs i Statens räddningsverks allmänna råd (SRVFS 2004:3). Allmänna råd är inte bindande föreskrifter, men de anvisar ett rimligt sätt att leva upp till lagkravet och är det som tillsynen normalt utgår från.

En vanlig missuppfattning bör redas ut: skyldigheten att lämna en skriftlig redogörelse för brandskyddet togs bort ur lagen vid ingången av 2021. Den paragrafen är upphävd, och äldre checklistor som räknar upp redogörelsen bland de årliga skyldigheterna är inaktuella. Själva brandskyddsarbetet är däremot kvar, och ni behöver fortfarande kunna visa hur ni bedriver det. Mer i guiden om systematiskt brandskyddsarbete.

Radon

Radon regleras inte genom en besiktningsplikt utan genom miljöbalkens regler om hälsoskydd. Med olägenhet för människors hälsa avses enligt 9 kap. 3 § en störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte är ringa eller helt tillfällig. Enligt 9 kap. 9 § ska ägare eller nyttjanderättshavare vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja sådana olägenheter.

Referensvärdet för radon i inomhusluft är 200 Bq/m³ som årsmedelvärde och kommer ur Folkhälsomyndighetens allmänna råd. Någon lagstadgad mätfrekvens finns inte för bostäder, men mätning brukar rekommenderas när det gått lång tid sedan förra gången, efter större ändringar av ventilation eller uppvärmning, och vid om- eller tillbyggnad. Mätningen ska göras under eldningssäsongen och under en tillräckligt lång sammanhängande period för att årsmedelvärdet ska kunna beräknas. Tillsynen ligger hos kommunens miljönämnd. Se guiden om radon i bostadsrättsföreningar.

Elanläggningen

Den här skyldigheten är kanske den minst kända, och den står inte i plan- och bygglagstiftningen alls. Enligt 6 § elsäkerhetslagen ska den som innehar en starkströmsanläggning se till att det fortlöpande kontrolleras att anläggningen ger betryggande säkerhet mot personskada och sakskada, och att arbete på anläggningen utförs av personer med tillräckliga kunskaper.

Lagen anger inget intervall och ingen besiktningsform. Det innebär inte att kravet är svagt, utan att det är upp till er att visa att kontrollen sker systematiskt. I praktiken löser många föreningar det genom en återkommande elrevision eller termografering av centraler, och genom att skriva in kontrollen i förvaltningsavtalet. Vad som är rimligt beror på anläggningens ålder och omfattning, och den bedömningen bör göras tillsammans med ett elinstallationsföretag som är registrerat hos Elsäkerhetsverket. Blir det aktuellt att byta anläggningen finns underlaget i guiden om elstammar och elinstallation.

Kontroller som ofta kallas lagkrav men inte är det

Det här är avsnittet vi helst vill att ni läser, eftersom det är här vi oftast ser styrelser bli vilseledda. Flera nyttiga kontroller marknadsförs som lagstadgade, trots att någon föreskriven frist inte finns. De bör göras – men de hör hemma i underhållsplanen som planerade åtgärder, inte i kalendern som myndighetskrav.

• Taksäkerhetsbesiktning. Kravet i lagen gäller att anordningen ska fylla sitt ändamål, inte att den ska besiktigas med visst intervall. Något fastställt besiktningsintervall för taksäkerhetsanordningar finns inte i regelverket. Branschen rekommenderar ofta en genomgång med några års mellanrum, och storleksordningen vart femte år förekommer i flera leverantörers råd, men det är en rekommendation.
• Lekplatsbesiktning. Plan- och bygglagen kräver att lekplatser och fasta anordningar underhålls så att risken för olycksfall begränsas. Den årliga säkerhetsbesiktning som ofta erbjuds bygger på europeisk standard, inte på ett författningskrav. Standarden är ett bra sätt att visa att ni tagit ert ansvar, men den är frivillig.
• Statusbesiktning. Helt frivillig, och samtidigt den mest användbara av alla. Ingen av de lagstadgade kontrollerna säger något om tak, fasad, stammar, balkonger eller grund.
• Termografering, fuktmätning och energikartläggning. Undersökningsmetoder som beställs vid behov. Energikartläggning är obligatorisk för vissa stora företag enligt särskild lagstiftning, men det är en annan reglering än den som träffar ett vanligt flerbostadshus.

Ett enkelt sätt att skilja dem åt: fråga vem som kräver kontrollen. Kan leverantören inte peka på en paragraf eller en myndighetsföreskrift är det en rekommendation. Det gör den inte mindre värd, men den ska prioriteras mot annat underhåll och inte mot ett förfallodatum.

Vad händer om en kontroll missas?

Konsekvenserna varierar med kontrollen, och det är värt att känna till skillnaden.

• Automatiskt användningsförbud. Gäller motordrivna anordningar. Är hissbesiktningen inte gjord i tid får hissen inte användas, utan att någon behöver fatta beslut om det.
• Kontrollföreläggande. Sedan den 1 juli 2026 får byggnadsnämnden, om det behövs för att säkerställa underhållskravet i 8 kap. 14 §, förelägga ägaren eller nyttjanderättshavaren att se till att byggnadsverket kontrolleras och att resultatet redovisas. Föreläggandet får bara omfatta bärförmåga, brandsäkerhet och säkerhet vid användning, och nämnden ska ange vad som ska kontrolleras och vilken kompetens som krävs. Upptäcks en brist ska ni redovisa vad ni tänker göra åt den och när.
• Underhållsutredning. Brister det i underhållet får nämnden uppdra åt en certifierad sakkunnig att utreda behovet av underhållsåtgärder. Innan nämnden beslutar om det ska ni få yttra er, bland annat i frågan om vem som ska betala för utredningen.
• Åtgärdsföreläggande. Den mer generella möjligheten för nämnden att förelägga den som låter bli att vidta en åtgärd att göra det inom viss tid.

Kontrollföreläggandet är den nyhet som förändrar bilden mest. Tidigare var frågan om en fastighetsägare kunde tvingas att undersöka sitt hus mer öppen. Nu finns ett uttryckligt verktyg för det, och för en styrelse som skjutit en känd brist framför sig är det en risk som bör vägas in. Vid sidan av myndighetsspåret finns dessutom försäkringsfrågan: en skada som kan härledas till eftersatt underhåll kan påverka ersättningen, vilket vi går igenom i guiden om försäkring i BRF.

Så bygger ni ett årshjul som håller

Kontrollerna har olika intervall, olika beställare och olika protokoll, och det är därför de glider isär. Ett årshjul behöver inte vara mer avancerat än en lista som någon faktiskt tittar på, men den bör innehålla följande:

• Utgå från protokollen, inte från tumregler. Datum för nästa kontroll står i det senaste protokollet eller intyget. Samla dem på ett ställe och skriv av datumen.
• Lägg påminnelsen i god tid före förfallodagen. Ett ackrediterat kontrollorgan har sällan tid nästa vecka, och det är ni som ska hinna, inte tvärtom.
• Skriv ut vem som beställer. Sotning kallar kommunen till. OVK och hissbesiktning beställer ni eller förvaltaren. Skillnaden är den vanligaste orsaken till att något faller mellan stolarna.
• Låt anmärkningarna bli poster. En anmärkning som bara ligger i ett protokoll blir aldrig åtgärdad. Den hör hemma i underhållsplanen, med år och belopp.
• Gå igenom listan vid styrelsebyten. Kunskapen om vad som är beställt sitter ofta hos en person, och det är vid överlämningen den försvinner.

Har ni redan en underhållsplan hör kontrollerna hemma i den, så att ni slipper två parallella listor. Skillnaden mellan den löpande driften och de periodiska åtgärderna går vi igenom i guiden om drift- och underhållsplan. Och är utgångspunkten att ni inte vet vad huset behöver är det en statusbesiktning som ger svaret, inte ytterligare en myndighetskontroll.

Sammanfattning

• OVK, hiss, energideklaration samt sotning och brandskyddskontroll är de kontroller som har ett återkommande intervall enligt författning.
• El, radon och brandskyddet i övrigt är löpande skyldigheter utan fast intervall, vilket inte gör dem mindre bindande.
• Intervallen står oftast i myndighetsföreskrifter eller kommunens beslut, inte i lagen. Läs protokollet.
• Taksäkerhets- och lekplatsbesiktning är rekommendationer, inte föreskrivna frister. De hör hemma i underhållsplanen.
• Byggnadsnämnden kan sedan den 1 juli 2026 förelägga en ägare att kontrollera byggnaden och redovisa resultatet.
• Ansvaret ligger på ägaren även när en förvaltare sköter det praktiska.