Energikartläggning i bostadsrättsförening: krav, innehåll och den nya lagen

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 25 september 2026

Energikartläggning är ett ord som dyker upp allt oftare i styrelserum, ofta i samma andetag som energideklaration, energiklass och de nya EU-reglerna. Frågan vi oftast får är enkel: måste vår förening göra en? Svaret är i dag nästan alltid nej, men det betyder inte att kartläggningen saknar värde. Rätt gjord är den det underlag som visar var energin i huset tar vägen och vilka åtgärder som faktiskt lönar sig.

Den här guiden reder ut vad lagen säger i dag, vad som är på väg, hur en kartläggning skiljer sig från energideklarationen och hur ni använder resultatet i underhållsplanen. Vi som skrivit den är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar byggnader till vardags och har byggt Planbo för att hjälpa styrelser att planera sitt underhåll. Vi är inte tillsynsmyndighet: stäm alltid av det som gäller just er förening med Energimyndigheten, er energikonsult eller er förvaltare.

Kort svar: måste en BRF göra en energikartläggning?

En energikartläggning är en systematisk genomgång av hur mycket energi en byggnad eller verksamhet använder, var den används och vilka kostnadseffektiva åtgärder som kan minska den. För en bostadsrättsförening gäller i korthet följande:

• Enligt dagens lag omfattas i praktiken ingen vanlig förening. Kravet gäller stora företag, och storleken mäts i antal anställda och omsättning eller balansomslutning.
• En ny lag är föreslagen och kan börja gälla tidigast den 1 januari 2027. Där är det i stället energianvändningen som avgör, och gränsen ligger så högt att bara mycket stora föreningar skulle kunna beröras.
• En frivillig kartläggning kan ändå vara klok, särskilt inför större åtgärder på tak, fasad, fönster, ventilation eller värmesystem.
• Energideklarationen är något annat. Den är obligatorisk för de flesta föreningar och gäller i tio år.

Vad är en energikartläggning?

Lagen (2014:266) om energikartläggning i stora företag beskriver kartläggningen som ett systematiskt förfarande för att få kunskap om den befintliga energianvändningen, till exempel i en byggnad eller en grupp av byggnader, och för att fastställa kostnadseffektiva åtgärder och rapportera resultaten. Enligt 6 § ska den omfatta en ingående översyn av energianvändningen och förslag på kostnadseffektiva åtgärder, och resultatet ska redovisas i en rapport.

I en förening handlar det i praktiken om att följa energin från fakturan till byggnadsdelen: hur mycket värme, varmvatten och fastighetsel huset tar, hur fördelningen ser ut mellan byggnader och system, vilka poster som är tunga och vad som går att göra åt dem. En bra kartläggning slutar inte i en siffra utan i en prioriterad åtgärdslista med kostnader och förväntad effekt.

Dagens lag: kravet gäller stora företag

Enligt 2 § i lagen är ett stort företag ett företag som sysselsätter minst 250 personer och som har en årsomsättning som överstiger 50 miljoner euro eller en balansomslutning som överstiger 43 miljoner euro. Ett sådant företag ska göra en energikartläggning minst vart fjärde år (3 §), och rapporten ska sparas i sju år (7 §). Energimyndigheten har tillsynen och ansvarar för föreskrifterna, och kartläggningen ska enligt myndigheten göras av en certifierad energikartläggare eller inom ett certifierat energi- eller miljöledningssystem.

En bostadsrättsförening har sällan några anställda alls, och förvaltning, städning och teknisk drift köps oftast in. Därför omfattas en vanlig förening i praktiken inte av dagens krav. Är ni osäkra, till exempel om föreningen ingår i en större struktur, bör ni stämma av med er revisor eller förvaltare.

På väg: en ny lag som utgår från energianvändningen

EU:s omarbetade energieffektiviseringsdirektiv (EU) 2023/1791 flyttar fokus från företagets storlek till hur mycket energi det använder. I Sverige har regeringen i augusti 2026 lämnat en lagrådsremiss, Energieffektivitet i företag och i fjärrvärme- och fjärrkylesektorn, där en ny lag föreslås ersätta dagens och börja gälla den 1 januari 2027. Enligt Energimyndigheten krävs även beslut av riksdagen, och ett sådant väntas under hösten 2026. Förslaget är alltså ännu inte gällande rätt.

Enligt Energimyndighetens sammanfattning av förslaget gäller i huvudsak följande:

• Energianvändning mellan cirka 2,78 och 23,6 GWh per år (10 till 85 TJ): energikartläggning minst vart fjärde år av en certifierad energikartläggare, med rapport och handlingsplan.
• Energianvändning över cirka 23,6 GWh per år: ett energiledningssystem, eller ett miljöledningssystem med tillägg för energikartläggning.
• Årlig anmälan och uppgiftslämnande till Energimyndigheten för den som omfattas.

Kan en förening komma över gränsen?

Den nedre gränsen, cirka 2 780 MWh per år, är hög för en bostadsrättsförening. Ett räkneexempel: med en energianvändning på i storleksordningen 130 kWh per kvadratmeter och år motsvarar gränsen drygt 21 000 kvadratmeter uppvärmd area, alltså flera hundra lägenheter. De allra flesta föreningar ligger långt därunder.

Två frågor är dessutom inte avgjorda. Den första är om en bostadsrättsförening räknas som ett företag som bedriver ekonomisk verksamhet i lagens mening. Den andra är hur energianvändningen ska räknas, till exempel om hushållsel som boende betalar själva ingår. Det väntas avgöras i lagen och i Energimyndighetens föreskrifter. Tillhör ni de riktigt stora föreningarna är det klokt att hålla koll på riksdagsbeslutet och föreskrifterna, och att redan nu samla föreningens energidata per år.

Energikartläggning eller energideklaration?

De två blandas ofta ihop, men de har olika lagar, olika myndigheter och olika syften. Energimyndigheten har i en vägledning om hur de kan samordnas pekat på att deklarationen alltid gäller fastighetsenergi, medan en kartläggning kan omfatta byggnad, verksamhet och transporter, och att kartläggningen ställer högre krav på dokumentation och lönsamhetsbedömning.

För en förening är deklarationen alltså skyldigheten och kartläggningen fördjupningen. Har ni en färsk deklaration är den en bra startpunkt, men åtgärdsförslagen i den är ofta översiktliga. Läs mer i vår guide om energideklaration för BRF.

När lönar sig en frivillig kartläggning?

Att ingen lag kräver det är inte samma sak som att det saknar värde. En kartläggning brukar ge mest när den görs före ett stort beslut, inte efter. Typiska lägen:

• Inför byte av värmesystem, till exempel när föreningen överväger bergvärme eller frånluftsvärmepump i stället för fjärrvärme. Rätt dimensionering kräver att ni vet hur mycket värme huset faktiskt behöver.
• Inför fasad-, tak- eller fönsterprojekt. Ska ställningen ändå upp kan tilläggsisolering eller fönsterbyte samordnas till en lägre merkostnad.
• När ventilationen ska åtgärdas. En kartläggning visar om FTX eller värmeåtervinning är rimligt i just ert hus.
• När energikostnaden stiger utan uppenbar förklaring, till exempel på grund av felinjusterad värme, läckande tappvarmvattencirkulation eller fastighetsel som ingen följer upp.
• Inför solceller, där fastighetselens profil över dygn och år avgör hur stor anläggning som är rimlig. Se vår guide om solceller i BRF.

Vad bör en kartläggning innehålla?

Energimyndighetens beskrivning av den lagstyrda kartläggningen fungerar bra som mall även för en frivillig. Anpassat till en förening bör rapporten normalt innehålla:

1. Tillförd energi per år, uppdelad på energibärare: fjärrvärme, el, eventuellt gas eller egen produktion. Fakturorna är ofta grunden.
2. Fördelning på användning och byggnad: uppvärmning, tappvarmvatten, fastighetsel för fläktar, pumpar, hissar, belysning och tvättstugor.
3. Den betydande energianvändningen, alltså de poster som står för merparten, och en fördjupad genomgång av dem.
4. Byggnadens förutsättningar: klimatskal, ventilation, styr- och reglersystem och injustering.
5. Åtgärdsförslag med kostnad och lönsamhet, gärna bedömd med livscykelkostnad och inte bara återbetalningstid.
6. Ett förslag på ordning: vad som kan göras direkt, vad som bör vänta tills byggdelen ändå ska åtgärdas, och vad som inte lönar sig.

Be uttryckligen om att åtgärderna kopplas till byggdelarnas livslängd. Det är först då rapporten går att använda i underhållsplanen. Vår översikt över byggdelars livslängd kan hjälpa er att läsa förslagen i rätt tidsperspektiv.

Så går det till i praktiken

1. Samla underlag. Energifakturor för de senaste åren, energideklarationen, OVK-protokoll, ritningar och uppgifter om värme- och ventilationssystem.
2. Stäm av med den kostnadsfria energi- och klimatrådgivningen. Den kommunala energi- och klimatrådgivningen är enligt Energimyndigheten kostnadsfri och kommersiellt oberoende och riktar sig även till bostadsrättsföreningar. Det är en bra första kontakt innan ni handlar upp.
3. Handla upp kartläggningen. Beskriv vad ni vill ha: omfattning, byggnader, om mätningar ska ingå och hur resultatet ska redovisas. Begär offert från flera konsulter och jämför innehåll, inte bara pris.
4. Platsbesök och mätning. Konsulten går igenom undercentral, fläktrum, klimatskal och styrsystem, och kan mäta eller logga där fakturorna inte räcker.
5. Rapport och genomgång. Låt konsulten presentera resultatet för styrelsen, och be om ett underlag som går att lägga in i underhållsplanen.

Vad kostar det, och finns det stöd?

Priset för en frivillig kartläggning varierar mycket med fastighetens storlek, antal byggnader, systemens komplexitet och hur mycket som ska mätas på plats. Det finns ingen etablerad prislista att luta sig mot, så begär offerter från flera konsulter och jämför vad som ingår.

När det gäller statligt stöd bör ni vara försiktiga med äldre information. Boverkets stöd till energieffektivisering i flerbostadshus, som även bostadsrättsföreningar kunde söka, är under avveckling och går inte längre att söka. Kontrollera alltid aktuella stöd hos energi- och klimatrådgivningen i er kommun eller hos Energimyndigheten innan ni räknar med ett bidrag.

Så använder ni kartläggningen i underhållsplanen

Den vanligaste missen är att kartläggningen hamnar i en pärm medan underhållsplanen lever sitt eget liv. Energiåtgärder blir ofta betydligt billigare när de görs samtidigt som underhåll som ändå ska göras: tilläggsisolering när fasaden ska putsas om, bättre fönster när de gamla är uttjänta, ny ventilation när kanalerna ändå ska rensas eller bytas.

• För in varje åtgärd som egen post med år, kostnad och förväntad besparing.
• Koppla den till byggdelen som den hör ihop med, så att den flyttar med om byggdelens år ändras.
• Skilj på lönsamma och samordnade åtgärder. En del lönar sig direkt, andra bara om de görs i samband med underhåll.
• Följ upp energianvändningen år för år, så att ni ser om åtgärderna gav effekt.

Läs mer om hur planen är uppbyggd i vår guide till underhållsplan för BRF.

Checklista för styrelsen

• Stäm av att föreningen har en giltig energideklaration och när den går ut.
• Samla energifakturorna för minst tre år i ett och samma underlag.
• Bedöm om föreningen kan vara i närheten av gränsen i den föreslagna lagen, och följ i så fall riksdagsbeslutet.
• Kontakta den kommunala energi- och klimatrådgivningen innan ni handlar upp en kartläggning.
• Gör kartläggningen före stora projekt på värmesystem, ventilation, fasad, tak eller fönster.
• För in åtgärderna i underhållsplanen och följ upp energianvändningen årligen.

Sammanfattning

Dagens lag om energikartläggning gäller stora företag och träffar i praktiken inte en vanlig bostadsrättsförening. En ny lag som utgår från energianvändningen är föreslagen från 2027, men gränsen ligger så högt att bara mycket stora föreningar kan beröras, och flera frågor återstår att avgöra. Energideklarationen är däremot ett krav för de flesta. En frivillig kartläggning är värd pengarna när den görs före ett stort beslut och när resultatet förs in i underhållsplanen, där energiåtgärderna kan samordnas med det underhåll som ändå ska göras.