Komponentavskrivning i fastighetsbolag: så gör ni bytet till K3

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 1 oktober 2026

Från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 får många fastighetsbolag inte längre upprätta årsredovisningen enligt K2. De ska i stället tillämpa K3, och det betyder att byggnaden ska delas in i komponenter som skrivs av var för sig. Här går vi igenom vilka bolag som berörs, hur bytet går till, hur komponentindelningen görs i praktiken och varför bokslutet och deklarationen inte längre visar samma sak. Vi som skrivit guiden är arkitekter; själva redovisningsbedömningen gör ni alltid med er revisor.

Kort svar:

• Vilka berörs? Bolag vars byggnader genererar minst 75 procent av nettoomsättningen, alltså de flesta bolag som hyr ut bostäder eller lokaler, om de inte är så små att lättnadsregeln gäller.
• När? För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Med kalenderår som räkenskapsår är det årsredovisningen för 2026.
• Vad tillkommer? En ingångsbalansräkning, en indelning av byggnaden i komponenter med egna nyttjandeperioder, ett uppdaterat anläggningsregister och redovisning av uppskjuten skatt.
• Varifrån kommer underlaget? Bokföringsnämnden pekar själv på underhållsplanen som hjälp vid komponentindelningen.
• Skatten följer inte med automatiskt. Reparation och underhåll får enligt inkomstskattelagen dras av direkt även när utgiften skrivs av i bokslutet.

Vad är komponentavskrivning?

Komponentavskrivning innebär att en byggnad delas upp i betydande delar som förbrukas i väsentligt olika takt, och att varje del skrivs av över sin egen nyttjandeperiod. I stället för en enda avskrivning på hela byggnaden får stommen, taket, fasaden, fönstren, stammarna och ventilationen var sitt värde och var sin tidsplan.

• Komponent: en betydande del av byggnaden med en förbrukning som skiljer sig väsentligt från resten, till exempel tak eller stammar.
• Nyttjandeperiod: den tid komponenten väntas användas i verksamheten. Den bedöms av bolaget och kan skilja sig från byggdelens tekniska livslängd.
• Utbyte: när en komponent byts ut tas den nya upp som tillgång och den gamla komponentens kvarvarande värde tas bort ur balansräkningen.
• Löpande underhåll: reparationer som inte byter ut en komponent kostnadsförs när de uppkommer.

Mark skrivs normalt inte av alls, eftersom årsredovisningslagen bara kräver avskrivning av anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod (4 kap. 4 §).

Måste ert fastighetsbolag byta till K3?

Bokföringsnämnden beslutade i juni 2025 om ändringar i K2. Enligt dem får ett företag som har en eller flera byggnader som genererar minst 75 procent av nettoomsättningen, till exempel genom uthyrning av bostäder eller lokaler, inte längre tillämpa K2. Detsamma gäller ett företag som har en väsentlig uppskjuten skatteskuld. Ändringarna gäller för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025.

Två undantag avgör om ert bolag ändå får stanna kvar i K2:

• Lättnadsregeln. Begränsningen gäller inte de minsta företagen, alltså de som uppfyller högst ett av följande villkor, vart och ett av de två senaste räkenskapsåren: fler än 3 anställda i medeltal, en balansomslutning över 1,5 miljoner kronor och en nettoomsättning över 3 miljoner kronor.
• Normalt-regeln. Ett bolag som redan tillämpar K2 och vars byggnader normalt inte genererar minst 75 procent av nettoomsättningen får fortsätta. Med normalt avses enligt Bokföringsnämnden mer än något eller några enstaka år.

Eftersom nästan varje bolag som äger en byggnad har en balansomslutning över 1,5 miljoner kronor, är det i praktiken hyresintäkterna och antalet anställda som avgör. Ett bolag utan anställda vars nettoomsättning ligger kvar på högst 3 miljoner kronor uppfyller bara ett av villkoren och omfattas av lättnadsregeln. Ligger nettoomsättningen över 3 miljoner kronor båda åren uppfyller bolaget två villkor, och då gäller kravet på K3.

Därutöver gäller fortfarande att ett större företag enligt årsredovisningslagen inte får tillämpa K2. Ett företag är större när det uppfyller mer än ett av villkoren fler än 50 anställda, en balansomslutning över 40 miljoner kronor och en nettoomsättning över 80 miljoner kronor, vart och ett av de två senaste räkenskapsåren (1 kap. 3 §). Ett fastighetsbolag med ett högt fastighetsvärde men få anställda och måttlig omsättning är alltså ofta ett mindre företag enligt lagen, men kan ändå behöva byta till K3 genom 75-procentsregeln.

Äger ni flera fastigheter i var sitt bolag görs bedömningen bolag för bolag. Samma ägare kan alltså ha några bolag som stannar i K2 och andra som byter till K3.

Så går bytet till

Vid bytet tillämpar bolaget kapitel 35 i K3, som handlar om första gången regelverket tillämpas. Bokföringsnämndens genomgång för fastighetsföretag beskriver stegen så här:

1. Bestäm tidpunkten för övergång. Huvudregeln är första dagen på det föregående räkenskapsåret, med kalenderår alltså den 1 januari 2025, eftersom jämförelsetalen då räknas om. Ett mindre företag får välja att inte räkna om jämförelsetalen, och då blir tidpunkten den 1 januari 2026. Ingångsbalansräkningen behöver inte vara klar på den dagen; arbetet kan göras under året.
2. Upprätta en ingångsbalansräkning. Fastigheten tas upp till det redovisade värdet vid tidpunkten för övergång, alltså anskaffningsvärdet minus ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar plus eventuella uppskrivningar. Tidigare avskrivningar justeras inte.
3. Dela in byggnaden i komponenter och fördela det redovisade värdet på dem.
4. Bedöm varje komponents kvarvarande nyttjandeperiod utifrån dess skick.
5. Uppdatera anläggningsregistret med komponenterna.
6. Redovisa uppskjuten skatt på skillnaden mellan fastighetens redovisade och skattemässiga värde.

Väljer bolaget att räkna om jämförelsetalen kan utgifter som kostnadsförts under jämförelseåret enligt K2, men som enligt K3 är utbyte av en komponent, tas upp som tillgång vid omräkningen. Det påverkar eget kapital, och korrigeringen ska framgå i förvaltningsberättelsen. Valet mellan de två tidpunkterna är därför värt att diskutera med revisorn innan arbetet börjar.

Komponentindelningen i praktiken

Bolaget gör själv bedömningen av vilka komponenter byggnaden består av och hur länge de väntas användas. Bokföringsnämnden nämner stomme, stammar, fasad och tak som exempel på betydande komponenter, och skriver att en plan för fastighetens framtida underhåll kan användas som hjälp. Saknas en sådan plan behöver bolaget på annat sätt identifiera komponenterna, deras skick och kvarvarande nyttjandeperiod.

Det är här arbetet ofta fastnar. Ekonomifunktionen har siffrorna men vet inte i vilket skick taket är, och den som känner huset har sällan sett anläggningsregistret. En underhållsplan byggd på en statusbesiktning knyter ihop de två: den listar byggnadsdelarna, när de senast åtgärdades och när de väntas bytas.

Exemplet visar en sak som ofta överraskar: komponenter med kort kvarvarande tid, som ventilation och fönster, kan ge en hög avskrivning de första åren. Det påverkar resultatet, och därför är det viktigt att nyttjandeperioderna bygger på skicket och inte på en schablon. Hur länge olika byggnadsdelar brukar hålla finns i guiden om livslängd på byggdelar.

Några råd för indelningen:

• Håll antalet komponenter hanterbart. Ofta räcker några få till ett tiotal. Det avgörande är att delar med väsentligt olika förbrukning skiljs åt.
• Dela upp per hus när bolaget äger flera byggnader eller byggnader med olika användning.
• Glöm inte gemensamhetsanläggningar. Har fastigheten del i till exempel ett gemensamt garage behöver bolaget bedöma om även det består av betydande komponenter.
• Skilj byggnaden från byggnadsinventarierna. I en lokal kan delar som tjänar hyresgästens verksamhet behandlas som inventarier skattemässigt (19 kap. 19 § inkomstskattelagen), och det kan påverka indelningen.

Efter bytet: utbyte eller underhåll?

När bolaget väl tillämpar K3 ska utgifter för utbyte av en komponent räknas in i byggnadens redovisade värde, och det gäller även helt nya komponenter (punkt 17.5 i K3). Den utbytta komponentens kvarvarande värde tas bort ur balansräkningen. Ett nytt tak eller ett nytt ventilationsaggregat skrivs alltså av över sin nyttjandeperiod i stället för att belasta ett enda års resultat.

Löpande underhåll som inte byter ut en komponent kostnadsförs däremot. Ommålning av en fasad, lagning av ett tak eller service på ett aggregat är typiska exempel. Gränsen är inte alltid självklar, till exempel när bara en del av taket läggs om, och då görs bedömningen tillsammans med revisorn.

För budgetarbetet innebär det att samma underhållsplan ger två olika bilder: kassaflödet visar när pengarna går ut, och resultaträkningen visar avskrivningarna. Hur ramen för underhållet räknas fram finns i guiden om underhållsbudget för en fastighet.

Bokslut och deklaration går isär

Skattereglerna för byggnader följer inte redovisningen. Några utgångspunkter ur inkomstskattelagen:

• Direktavdrag för reparation och underhåll. Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av omedelbart även om de i räkenskaperna dras av genom årlig avskrivning. Ändringsarbeten som är normala i verksamheten behandlas likadant, men inte åtgärder som innebär en väsentlig förändring av byggnaden (19 kap. 2 §).
• Värdeminskningsavdrag på byggnaden. Anskaffningsutgiften dras av genom årliga värdeminskningsavdrag efter en procentsats som bestäms med hänsyn till byggnadens ekonomiska livslängd (19 kap. 4–5 §§). Den skattemässiga avskrivningen görs alltså på byggnaden, inte per komponent i bokföringen.
• Till- och ombyggnad räknas in i anskaffningsvärdet (19 kap. 13 §). För ett hyreshus finns dessutom ett primäravdrag på utgifter för ny-, till- eller ombyggnad, om tolv procent av utgifterna, fördelat med två procentenheter per år under sex år från färdigställandet (19 kap. 5 a §).

Följden är att ett takbyte kan tas upp som tillgång och skrivas av i bokslutet, men samtidigt dras av direkt i deklarationen om det bedöms som reparation och underhåll. Skillnaden mellan byggnadens redovisade och skattemässiga värde ger upphov till uppskjuten skatt, som K3 kräver att bolaget redovisar. Bokföringsnämndens eget exempel: en fastighet med ett redovisat värde på 10,5 miljoner kronor och ett skattemässigt värde på 9,5 miljoner kronor ger en uppskjuten skatteskuld på 206 000 kronor vid skattesatsen 20,6 procent.

Var gränsen går mellan reparation och ombyggnad i det enskilda fallet är en bedömning. Den här guiden är ett underlag att stämma av med revisorn eller en skatterådgivare, inte skatteråd.

Checklista inför bytet

1. Pröva varje bolag mot 75-procentsregeln, lättnadsregeln och gränserna för större företag, med siffrorna för de två senaste åren.
2. Bestäm tidpunkten för övergång med revisorn: om jämförelsetalen ska räknas om eller inte.
3. Ta fram en aktuell underhållsplan för varje fastighet, gärna byggd på en statusbesiktning.
4. Föreslå komponenter och kvarvarande nyttjandeperioder ur planen, per hus.
5. Fördela det redovisade värdet på komponenterna och lägg in dem i anläggningsregistret.
6. Räkna fram den uppskjutna skatten på skillnaden mot det skattemässiga värdet.
7. Bestäm en rutin för utbyten, så att varje komponentbyte bokförs som tillgång och den gamla komponenten tas bort.
8. Håll planen och registret i takt. Loggas utförda åtgärder i planen blir nästa bokslut enklare.

Vanliga misstag

• Att anta att storleken räddar bolaget. Ett bolag kan vara ett mindre företag enligt årsredovisningslagen och ändå behöva byta till K3 genom 75-procentsregeln.
• Schablonmässiga nyttjandeperioder. En kvarvarande tid som inte bygger på skicket ger fel avskrivning år för år.
• Att justera gamla avskrivningar. Det redovisade värdet vid övergången tas upp som det är och fördelas; tidigare avskrivningar räknas inte om.
• Att glömma den uppskjutna skatten i ingångsbalansräkningen.
• Att låta bokslutet styra deklarationen. Det som skrivs av i bokföringen kan ändå vara direkt avdragsgillt.
• En komponentlista som aldrig uppdateras. Utan koppling till underhållsplanen blir registret inaktuellt efter första stora utbytet.

Behöver ni också hålla ordning på återkommande myndighetskontroller som OVK, hissbesiktning och energideklaration finns de samlade i guiden om lagstadgade besiktningar i en fastighet. Är det taket som är nästa stora komponentbyte finns kostnadsnivåerna i guiden om takomläggning.