Systematiskt brandskyddsarbete (SBA) i en bostadsrättsförening – steg för steg

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 19 augusti 2026

Systematiskt brandskyddsarbete – oftast förkortat SBA – är det ord som dyker upp så fort brandskyddet i en bostadsrättsförening kommer på tal: vid ett tillsynsbesök, i en offert från ett brandskyddsföretag eller när en ny styrelse försöker reda ut vad den egentligen ansvarar för. Bakom den lite tunga termen ligger något ganska enkelt: att sköta fastighetens brandskydd löpande och organiserat i stället för i enstaka ryck. Den här guiden går igenom vad SBA innebär, vad lagen faktiskt kräver och inte kräver, vem som är brandskyddsansvarig och hur ni får igång ett arbete som håller över tid. Vill ni i stället ha översikten över ansvarsfördelningen och de vanliga åtgärderna i huset, finns den i vår guide om brandskydd i BRF.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg och arbetar löpande med brandskyddsfrågor i flerbostadshus – vid projektering, ombyggnad och besiktning. Hur långt ett SBA behöver sträcka sig avgörs av den enskilda byggnaden, och den bedömningen gör ni bäst tillsammans med räddningstjänsten i er kommun eller en brandskyddskonsult. Se guiden som en orientering inför det samtalet.

Vad är systematiskt brandskyddsarbete (SBA)?

Systematiskt brandskyddsarbete är ett arbetssätt där föreningen fortlöpande planerar, kontrollerar, dokumenterar och följer upp fastighetens brandskydd. I stället för att hantera brandskyddet först när något gått fel bygger ni upp en rutin som fångar bristerna innan de blir farliga.

Ett SBA för en förening brukar innehålla ungefär detta:

• Kunskap om byggnaden – hur husets brandskydd är uppbyggt: brandceller, utrymningsvägar, branddörrar och eventuell teknisk utrustning.
• Tydlig ansvarsfördelning – vem som håller ihop arbetet och hur ansvaret är fördelat mellan föreningen, medlemmarna och anlitade entreprenörer.
• Återkommande egenkontroll – regelbundna genomgångar av att skyddet fungerar och att inget blockerar utrymningsvägarna.
• Dokumentation – en enkel skriftlig sammanställning av vad som ska kontrolleras, hur ofta och vad som åtgärdats.
• Uppföljning – att arbetet ses över när något ändras i huset, till exempel efter en ombyggnad eller ett stambyte.

Omfattningen bör stå i proportion till fastigheten. En mindre förening klarar sig ofta med en översiktlig rutin och en checklista, medan större eller mer komplexa hus kan behöva mer. Hur långt ni behöver gå är lämpligt att stämma av med en brandskyddskonsult.

Är SBA ett lagkrav för en bostadsrättsförening?

Kort svar: själva brandskyddet är ett lagkrav, men ordet "systematiskt brandskyddsarbete" står inte i lagen. SBA är det arbetssätt som myndigheternas allmänna råd pekar ut som ett rimligt sätt att uppfylla lagkravet. Skillnaden är viktig att förstå, eftersom den avgör hur långt ni behöver gå.

Det bindande kravet finns i lagen om skydd mot olyckor (2003:778), 2 kap. 2 §. Paragrafen riktar sig till ägare eller nyttjanderättshavare och innebär i korthet att man i skälig omfattning ska hålla utrustning för släckning och livräddning och i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och begränsa skador. Formuleringen är värd att notera: lagen lägger ansvaret på båda parter samtidigt. I en bostadsrättsförening är föreningen ägare och den enskilde bostadsrättshavaren nyttjanderättshavare – lagen fördelar däremot inte ansvaret dem emellan, utan den gränsdragningen görs i stadgarna.

Själva arbetssättet beskrivs i stället i de allmänna råden om systematiskt brandskyddsarbete (SRVFS 2004:3), där utgångspunkten är att det mot bakgrund av kravet på skäligt brandskydd är rimligt att varje verksamhet bedriver ett systematiskt brandskyddsarbete och dokumenterar det. Allmänna råd är inte tvingande – råden anger själva att deras funktion är att förtydliga innebörden i en författning och ge generella rekommendationer om tillämpningen. I praktiken är det ändå den måttstock som räddningstjänst och försäkringsbolag brukar utgå från, och slutsatsen blir därför oftast densamma: en förening förväntas bedriva ett SBA i en omfattning som passar fastigheten.

Tabellen nedan visar hur reglerna förhåller sig till varandra. Skilj särskilt på det som är bindande och det som är rekommendationer:

Den sista raden är den som oftast förbises. Ett befintligt hus behöver inte uppgraderas till dagens nybyggnadsnivå, men det brandskydd som finns får heller inte tillåtas förfalla. Det är precis den gränsen ett fungerande SBA bevakar.

Vad som räknas som "skäligt" för just er byggnad, och vad räddningstjänsten kan ställa för krav vid en tillsyn, går vi igenom i guiden om brandskydd i BRF. Här håller vi oss till hur själva arbetet läggs upp.

Vem är brandskyddsansvarig i en BRF?

En brandskyddsansvarig är den person som håller ihop föreningens brandskyddsarbete i praktiken – kallar till genomgångar, ser till att checklistan följs och att brister åtgärdas. Rollen är vanlig, men den är inte ett lagreglerat uppdrag. Begreppet kommer från de allmänna råden (SRVFS 2004:3), där formuleringen är att det inom verksamheten bör finnas en brandskyddsansvarig med särskilt ansvar för brandskydd och dokumentation.

Det här är den vanligaste missuppfattningen i frågan, och den är värd att ta på allvar: att utse en brandskyddsansvarig flyttar inte det rättsliga ansvaret. Utnämningen är en intern arbetsfördelning, inte en ansvarsöverföring. Rollen är alltså inte jämförbar med en kontrollansvarig enligt plan- och bygglagen eller ett skyddsombud enligt arbetsmiljölagen, som båda har en reglerad ställning. Ansvaret ligger kvar där lagen placerar det.

Så här ser ansvarskedjan normalt ut i en bostadsrättsförening:

• Föreningen är ägare enligt lagen om skydd mot olyckor och företräds av styrelsen. Ett föreläggande från kommunen riktas mot föreningen, inte mot en enskild ledamot.
• Styrelsen som helhet svarar för att arbetet blir gjort. Ansvaret är kollektivt och följer med uppdraget, inte med personen.
• Den brandskyddsansvarige är styrelsens interna kontaktperson för frågan – en praktisk roll som håller arbetet igång mellan mötena.
• Den enskilde bostadsrättshavaren är nyttjanderättshavare och omfattas därmed direkt av samma paragraf i lagen, utöver det ansvar för lägenhetens skick som följer av bostadsrättslagen och stadgarna.

Att medlemmen har ett eget ansvar enligt lagen är lätt att missa, men det har praktisk betydelse: föreningen kan inte kontrollera allt som sker inne i lägenheterna, och behöver därför komplettera egenkontrollen med information till de boende. Bostadsrättslagen ger under vissa förutsättningar också föreningen möjlighet att åtgärda en brist på bostadsrättshavarens bekostnad när någon annans säkerhet äventyras – men det är en ingripande åtgärd, och innan ni går den vägen bör ni stämma av med er förvaltare eller en jurist.

Gränsdragningen mellan förening och medlem styrs i hög grad av föreningens stadgar och beskrivs närmare i vår guide om brandskydd i BRF. För SBA-arbetet är poängen att gränsen är känd och nedskriven, så att egenkontrollen omfattar det föreningen faktiskt råder över. Utse gärna den brandskyddsansvarige genom ett protokollfört styrelsebeslut, så att rollen inte försvinner när styrelsen byts ut.

SBA för fastighetsägare – vad som skiljer en BRF

Systematiskt brandskyddsarbete beskrivs ofta med utgångspunkt i en verksamhet med anställda, lokaler och en tydlig arbetsgivare. En bostadsrättsförening är en fastighetsägare som alla andra i lagens mening, men förutsättningarna skiljer sig på tre punkter som påverkar hur arbetet bör läggas upp.

• Styrelsen består av lekmän och byts ut. Kunskapen sitter sällan kvar mellan mandatperioderna. Det är därför dokumentationen har större betydelse i en förening än i en organisation med anställd fastighetspersonal – den är det enda som överlever ett styrelsebyte.
• De boende är medlemmar, inte personal. Ni kan informera och påminna, men inte instruera på samma sätt som en arbetsgivare. Rutiner som förutsätter att någon "följer instruktionen" behöver därför bytas mot åtgärder som fungerar av sig själva – ett barnvagnsrum är effektivare än en lapp i trapphuset.
• Ingen daglig närvaro. I ett kontorshus upptäcks en uppkilad branddörr samma dag. I ett bostadshus kan den stå så i månader. Det talar för tätare men enklare kontroller av just utrymningsvägar, snarare än en enda grundlig årlig genomgång.

Har föreningen lokaler uthyrda till en verksamhet – en butik, ett kafé, en förskola – blir bilden mer sammansatt, eftersom hyresgästen bedriver en egen verksamhet med eget ansvar enligt samma lag. Hur ansvaret fördelas bör framgå av hyresavtalet, och det är klokt att stämma av gränsdragningen med er förvaltare.

SBA i sju steg – en vanlig indelning

Olika räddningstjänster strukturerar SBA något olika, men en vanlig indelning är att arbetet delas upp i ett antal återkommande steg. Ni behöver inte göra allt på en gång – tanken är att bygga upp arbetet bit för bit:

1. Ansvar. Slå fast att föreningen har ansvaret och vem i styrelsen som är brandskyddsansvarig.
2. Organisation. Beskriv hur arbetet är organiserat – vem som gör vad, och hur medlemmar och entreprenörer berörs.
3. Utbildning och kunskap. Se till att de som är involverade har den kunskap som behövs, exempelvis om utrymning och släckutrustning.
4. Rutiner och instruktioner. Enkla rutiner för till exempel heta arbeten, hantering av brandfarlig vara och vad som gäller i trapphus och förråd.
5. Riskhantering. Gå igenom fastigheten och identifiera var riskerna finns – och åtgärda dem som går att bygga bort.
6. Dokumentation. Sammanställ byggnadens brandskydd och er kontrollrutin i ett dokument som håller ihop arbetet.
7. Kontroll och uppföljning. Genomför egenkontroll enligt en fastställd plan och följ upp att brister åtgärdas – och revidera arbetet när huset förändras.

Poängen med indelningen är inte att kryssa i en lista, utan att inget viktigt ska falla mellan stolarna. För en liten förening kan flera av stegen rymmas på ett par sidor.

Vad ska dokumentationen innehålla?

Dokumentationen behöver inte vara omfattande, men den bör vara tillräcklig för att någon som är ny i styrelsen ska förstå hur brandskyddet ser ut och vad som ska kontrolleras. Vanligt innehåll är:

• En kort beskrivning av byggnadens brandskydd – samma genomgång som under "Kunskap om byggnaden" ovan, nedskriven.
• En ansvarsfördelning som visar vem som gör vad.
• En kontroll- eller egenkontrollplan med checklistor och intervall.
• En logg över genomförda kontroller och åtgärdade brister.

Notera också att det tidigare kravet på att lämna in en skriftlig redogörelse för brandskyddet till kommunen togs bort ur lagen den 1 januari 2021. Kravet gällde dessutom bara särskilt uppräknade byggnader och verksamheter – vård och omsorg, skolor, hotell, samlingslokaler, industri och kulturhistoriskt värdefulla byggnader – och omfattade i regel inte vanliga flerbostadshus. För bostadshus var det bara en mycket smal grupp som ändå omfattades: byggnader med fler än sexton våningar ovan mark. De flesta föreningar berördes alltså aldrig av kravet, och har därför inget att sakna. Dokumentationen som stödjer ert eget arbete är däremot fortfarande värdefull – inte minst om räddningstjänsten gör tillsyn eller om en brandskada ska regleras mot försäkringen.

SBA-mall eller eget dokument?

Många föreningar börjar med en färdig SBA-mall, och det är en helt rimlig start – räddningstjänster, förvaltare och branschorganisationer publicerar mallar som ofta går att ladda ner fritt. Fallgropen är att låta mallen bli svaret. En mall är skriven för ett genomsnittshus, och den vet inte att ert hus har en inglasad gård, ett garage under mark eller en pannrumsdörr som inte går igen av sig själv.

Använd därför mallen som struktur och byt ut innehållet mot er egen byggnad: gå en runda i huset med mallen i handen, stryk det som inte finns hos er och lägg till det som saknas. Ett kortare dokument som beskriver rätt hus är mer värt än ett långt som beskriver ett annat.

Egenkontroll – checklista och intervall

Egenkontrollen är hjärtat i ett SBA: det är här ni återkommande kontrollerar att skyddet fungerar. Någon enhetlig lagstadgad tidsgräns finns inte, utan intervallen anpassas efter fastigheten och vad som kontrolleras. Ett vanligt upplägg är en mer grundlig årlig genomgång kompletterad med enklare, tätare kontroller. En egenkontrollplan brukar behöva slå fast följande:

• Vad som ska kontrolleras – en punktlista per utrymme, hämtad från beskrivningen av byggnadens brandskydd. Vilka fysiska åtgärder som brukar ingå finns listade i vår guide om brandskydd i BRF.
• Vem som gör kontrollen – och vem som signerar att den är gjord. En rond som ingen äger blir sällan av.
• Vad som noteras – datum, vad som kontrollerats och vilka brister som hittats. Formulera bristerna så tydligt att en entreprenör förstår vad som ska åtgärdas.
• Vad som händer med en anmärkning – vem som beställer åtgärden, när den ska vara klar och hur den bockas av i loggen.

Vilka punkter som är relevanta beror på husets utformning. Har ni en färsk statusbesiktning eller en brandskyddsbesiktning i huset, är den en genväg: anmärkningarna där kan lyftas rakt in som punkter i checklistan.

Tabellen nedan visar hur en egenkontroll ofta är upplagd i ett flerbostadshus. Se den som en utgångspunkt att stryka i och lägga till efter ert hus – intervallen är vanliga ambitionsnivåer, inte lagstadgade tidsgränser:

En detalj som är lätt att missa: brandcellsgränserna. Varje gång någon drar en ny kabel eller ett nytt rör genom en vägg eller ett bjälklag kan en brandcell brytas om genomföringen inte tätas igen. Lägg därför in en kontrollpunkt efter varje entreprenad – det är billigare att upptäcka en otätad genomföring direkt än vid nästa besiktning.

Krävs brandlarm i en bostadsrättsförening?

Kort svar: nej, ett vanligt flerbostadshus behöver normalt inget automatiskt brandlarm. Bostäder i ett flerbostadshus tillhör den verksamhetsklass som Boverkets brandregler (BFS 2024:7) betecknar 3A, och den klassen finns inte med bland de verksamhetsklasser där reglerna ställer krav på automatiskt brandlarm. Inte heller lagen om skydd mot olyckor innehåller något sådant krav. Det som däremot ska övervaka bostäder är brandvarnare.

Två saker är värda att hålla isär här:

• Automatiskt brandlarm är en anläggning som larmar centralt, ofta vidarekopplat. Det krävs i exempelvis hotell, vårdboenden och vissa samlingslokaler – men alltså inte i bostadsdelen av ett vanligt flerbostadshus.
• Brandvarnare är den fristående enheten i lägenheten. Vem som ansvarar för att den finns respektive fungerar går vi igenom i guiden om brandskydd i BRF, där brandvarnarfrågan behandlas i sin helhet.

En viktig avgränsning: byggreglerna gäller vid uppförande och ändring av en byggnad, inte retroaktivt. Ert befintliga hus behöver alltså inte uppgraderas till dagens nybyggnadsnivå. Det som i stället styr är kravet på skäligt brandskydd i lagen om skydd mot olyckor, tillsammans med plan- och bygglagens krav på att byggnaden ska hållas i vårdat skick så att brandskyddet i huvudsak bevaras. Bygger ni om – inreder vinden, slår ihop lägenheter, bygger till – är det däremot ett tillfälle då brandskyddet prövas på nytt, och då bör en brandsakkunnig kopplas in tidigt.

Finns det ändå en larm- eller detektionsanläggning i huset, till exempel i ett garage eller efter en ombyggnad där brandskyddet projekterats om, hör den hemma som en egen punkt i egenkontrollen. En anläggning som ingen provar är i praktiken ingen anläggning – och den har dessutom egna anvisningar för hur ofta funktionen ska kontrolleras.

Vad händer vid en tillsyn från räddningstjänsten?

Kommunen kontrollerar genom tillsyn att lagen om skydd mot olyckor följs – det framgår av lagens femte kapitel. Alla föreningar får inte besök; räddningstjänsterna prioriterar utifrån risk och lokala tillsynsplaner, och ett vanligt flerbostadshus besöks mer sällan än exempelvis ett vårdboende. Men tillsyn förekommer, och den kan också utlösas av en inträffad händelse eller ett klagomål.

Vid ett besök brukar räddningstjänsten titta på både det byggnadstekniska och det organisatoriska brandskyddet – alltså både huset och er rutin. Frågorna handlar i regel om att styrelsen känner till hur husets brandskydd är uppbyggt, att gemensamma utrymningsvägar hålls fria, att brandtekniska installationer fungerar och att kontroller faktiskt genomförs och följs upp. Det är här dokumentationen gör nytta: kan ni visa en kontrollplan och en logg över genomförda ronder, blir samtalet konkret i stället för principiellt.

Ett gott råd är att inte betrakta ett tillsynsbesök som ett prov att klara. Anmärkningar leder normalt till att ni får åtgärda något inom en bestämd tid, och de brister som noteras är ofta sådana som ni själva skulle ha hittat vid en egenkontroll. Ta gärna kontakt med räddningstjänsten i er kommun i förväg om ni är osäkra på vad som förväntas av just er byggnad – de flesta svarar gärna på frågor från en styrelse som vill göra rätt.

Samtidigt är det värt att veta att tillsynen har verkliga befogenheter bakom sig. Kommunen får meddela de förelägganden som behövs i det enskilda fallet, och ett föreläggande får förenas med vite. Åtgärdas inte något som föreningen är skyldig att göra, kan kommunen dessutom låta utföra åtgärden på föreningens bekostnad. Kommunen får också ta ut en avgift för tillsynen. Det är sällan dit det går – men det är skälet till att en anmärkning bör hanteras som en åtgärd med ett datum, inte som en synpunkt.

Två rutiner som ofta saknas: heta arbeten och brandfarlig vara

När ett SBA ska sättas upp brukar utrymningsvägar och branddörrar komma med av sig själva. Två saker glöms däremot ofta bort, trots att båda kan bli dyra.

Heta arbeten. Svetsning, lödning, kapning och – vanligast i en förening – takarbeten där tätskikt värms med gasolbrännare eller varmluft brukar räknas som brandfarliga heta arbeten. Det är typiskt sådant som utförs vid en takomläggning. Certifikatkravet är värt att förstå rätt: det är inte ett lagkrav utan ett försäkringsvillkor, som bygger på en försäkringsteknisk rekommendation från branschen. Villkoren brukar kräva giltigt certifikat av alla tre rollerna – den som utför arbetet, den som håller brandvakt och den som är tillståndsansvarig – och att arbetet föregås av en ifylld tillståndsblankett. Certifikaten utfärdas av godkända konceptägare enligt en gemensam norm, i praktiken Heta Arbeten® eller Brandfarliga Arbeten, och brukar gälla i fem år. Kraven brukar finnas som en säkerhetsföreskrift även i föreningens egen fastighetsförsäkring, och som försäkringstagare svarar föreningen normalt för att de följs – också av anlitade entreprenörer. Brister det, kan ersättningen vid en brand sättas ned. Ta därför upp frågan redan när ni upphandlar entreprenören och be att få se certifikaten innan arbetet startar. Detsamma gäller om någon i föreningen själv tänker svetsa eller kapa i huset. Vad som gäller för just er försäkring bör ni stämma av med ert försäkringsbolag.

Brandfarlig vara. Gasol, bensin och liknande hör i huvudsak inte hemma i gemensamma utrymmen. Grundkravet är aktsamhetskravet i lagen om brandfarliga och explosiva varor, och Myndigheten för civilt försvar (tidigare MSB) har publicerat vägledande mängder för hur det kan uppfyllas i bostad. För ett flerbostadshus med mer än ett plan brukar följande gälla:

• Vind, källare och förrådsutrymmen: ingen brandfarlig gas alls, bortsett från enstaka aerosolburk. Brandfarlig vätska accepteras i mycket begränsad omfattning och bara om flampunkten är över 30 °C – bensin och annan vätska med lägre flampunkt hör alltså inte hemma där.
• Gemensamt garage eller förrådsbyggnad för flera hushåll: ingen hantering av brandfarlig gas. Fordon får självklart ha bränsle i tanken.
• Inne i lägenheten: mindre mängder gas och vätska, i storleksordningen några liter av vardera.
• Öppen balkong: väsentligt större mängder accepteras än inomhus. En inglasad balkong räknas däremot som inomhus, så den större mängden gäller inte där – det är en detalj som ofta överraskar.

Mängderna beror på kärltyp, flampunkt och utrymme, och räddningstjänsten i er kommun ger tydligast besked för just er byggnad. Tänk också på att föreningens egen hantering – till exempel gasol till en gemensam grillplats – kan bli tillståndspliktig över vissa mängder; kommunen är tillståndsmyndighet. För SBA-arbetet räcker det långt att göra tre saker: skriv ned vad som gäller hos er, informera medlemmarna om det, och lägg en punkt om otillåten förvaring i egenkontrollen av förråd och garage.

Koppla SBA till underhållsplanen

Den vanligaste anledningen till att ett SBA somnar in är att det lever i en egen pärm som ingen öppnar. Ett sätt att undvika det är att lägga in egenkontrollen som återkommande punkter på de ställen där föreningen ändå tittar varje år – i underhållsplanen och i styrelsens årshjul. Då dyker ronderna upp av sig själva, och den som är ny i styrelsen ser direkt vad som ska göras.

Kopplingen är också praktisk. En anmärkning från en egenkontroll är ofta början på en åtgärd som kostar pengar, och då är det en fördel om den hamnar i samma plan som resten av husets kommande utgifter i stället för i ett separat dokument.