Upphandla entreprenör som BRF: anbud, AB 04/ABT 06 och ÄTA

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 7 september 2026

När er förening ska renovera taket, byta stammar eller putsa om fasaden är själva byggjobbet bara ena halvan. Den andra halvan är upphandlingen: hur ni väljer entreprenör, vilket avtal ni tecknar och hur ni behåller kontrollen medan arbetet pågår. Här avgörs ofta om projektet landar på budget och håller kvaliteten – eller om det spårar ur i tvister och tilläggsfakturor. Den här guiden går igenom hur en bostadsrättsförening upphandlar en entreprenör tryggt, steg för steg.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar, upphandlar och besiktigar byggprojekt till vardags, och vi har byggt verktyget Planbo för att hjälpa styrelser att planera och prioritera sitt underhåll.

Gäller LOU för en bostadsrättsförening?

En vanlig missuppfattning är att en förening måste följa lagen om offentlig upphandling (LOU). Det stämmer inte. LOU gäller offentliga aktörer – kommuner, regioner och myndigheter. En privat bostadsrättsförening är fri att välja entreprenör precis som ni vill. Det betyder dock inte att ni bör hoppa över struktur. Tvärtom: en ordnad upphandling med flera anbud på samma underlag är det bästa skyddet mot att betala för mycket eller hamna i en otydlig affär. Kontrollera också era egna stadgar – ibland finns interna regler för hur stora inköp ska beslutas, till exempel att stämman ska godkänna åtgärder över ett visst belopp.

Börja i underhållsplanen

En bra upphandling börjar långt innan ni ringer den första entreprenören. Den börjar i en aktuell underhållsplan, som talar om vad som ska göras, ungefär när och i vilken ordning. Utan den är risken att ni upphandlar ett tak i år och upptäcker nästa år att fasaden bakom stuprören egentligen borde ha gjorts samtidigt. Att samordna åtgärder som ligger nära varandra i tiden sparar ofta både pengar och besvär, eftersom ni delar på etablering, ställningar och projektledning.

Planen ger också en realistisk kostnadsram att hålla anbuden mot. Om era tre anbud alla ligger långt över det ni budgeterat är det en signal om att antingen underlaget eller avsättningen behöver ses över – i stället för att ni bara väljer det lägsta anbudet.

Förfrågningsunderlaget – hjärtat i upphandlingen

Förfrågningsunderlaget är den beskrivning entreprenörerna räknar sitt pris på. Ju tydligare det är, desto mer jämförbara blir anbuden och desto färre blir tvisterna längre fram. Ett genomtänkt underlag brukar innehålla:

• Omfattning. Exakt vad som ingår – och vad som inte gör det. Otydliga gränser är den vanligaste källan till tilläggsfakturor.
• Tekniska handlingar. Ritningar, beskrivningar och materialval i den detaljnivå projektet kräver. Vid en fasadrenovering kan det handla om putstyp och kulör, vid ett stambyte om ledningsdragning och ytskikt i våtrum.
• Tidplan. Önskad byggstart och sluttid, samt eventuella hänsyn till boende.
• Avtalsform. Vilket standardavtal som gäller och hur betalning, garantier och ändringar ska hanteras.

För allt utom de minsta jobben är det oftast värt att låta en arkitekt eller byggkonsult ta fram underlaget. Kostnaden för det tas normalt igen genom att anbuden blir skarpare och missförstånden färre.

AB 04 eller ABT 06 – vilken entreprenadform?

Byggbranschen har två centrala standardavtal, och valet mellan dem styr vem som bär ansvaret för vad.

• AB 04 – utförandeentreprenad. Föreningen, oftast via en konsult, står för projekteringen och bestämmer i detalj hur arbetet ska utföras. Entreprenören bygger enligt era handlingar. Ni får stor kontroll över lösningar och material, men bär också ansvaret för att projekteringen håller.
• ABT 06 – totalentreprenad. Entreprenören ansvarar för både projektering och utförande utifrån en funktionsbeskrivning – ni beskriver vad ni vill uppnå, inte exakt hur. Det förenklar för styrelsen och samlar ansvaret hos en part, men ger er mindre detaljstyrning.

Vilken form som passar beror på hur färdigt ert underlag är och hur mycket ni vill styra. Ett rakt takbyte kan fungera bra som totalentreprenad, medan en känslig åtgärd på ett kulturhistoriskt hus ofta kräver den detaljstyrning som utförandeentreprenaden ger. Detta är ett av de beslut där det verkligen lönar sig att rådgöra med en byggkonsult innan ni skickar ut förfrågan.

Båda avtalen har några år på nacken, och Byggandets Kontraktskommitté arbetar med efterträdare som skickades ut på remiss 2024 under arbetsnamnen AB 25 och ABPU 25. Arbetet har skjutits fram i flera omgångar, och BKK:s besked under 2026 är att nya avtal kan komma tidigast under senare delen av 2027. Något fastställt utgivningsdatum finns inte när detta skrivs, och inte heller namnen är slutligt bestämda. För er del ändrar det ingenting i dag: AB 04 och ABT 06 är de avtal som används, och ett kontrakt som hänvisar till dem fortsätter att styras av dem även efter att nya versioner kommit.

Ta in och utvärdera anbud

Skicka samma förfrågningsunderlag till flera entreprenörer – ofta rekommenderas i storleksordningen tre till fem – och sätt ett gemensamt sista datum för anbud. När anbuden kommer in är det frestande att bara jämföra slutsummorna, men det lägsta priset är inte alltid det billigaste i slutänden. Väg också in:

• Referenser. Har entreprenören gjort liknande jobb åt andra föreningar? Ring och fråga hur det gick.
• Ekonomisk stabilitet. En kreditupplysning visar om företaget är solitt. En entreprenör som går omkull mitt i projektet blir dyr.
• Vad som ingår. Ett lågt anbud kan bero på att poster har lyfts ut. Läs det finstilta och jämför omfattningen, inte bara summan.
• Reservationer. Anbud med många förbehåll flyttar risken tillbaka på föreningen.

Kontrollera företaget innan ni skriver på

Innan kontraktet undertecknas finns några kontroller som tar minuter att göra men som kan spara föreningen mycket besvär. De ligger utanför själva prisjämförelsen och glöms därför ofta bort.

• Godkänd för F-skatt. Kontrollera det i Skatteverkets e-tjänst Hämta företagsinformation, som är kostnadsfri och inte kräver e-legitimation. Den visar också om företaget är moms- och arbetsgivarregistrerat. Skälet att bry sig är konkret: den som betalar ut ersättning till någon som inte är godkänd för F-skatt ska som huvudregel göra skatteavdrag på beloppet, och rör det en fysisk person kan beställaren dessutom bli skyldig att betala arbetsgivaravgifter. Det ansvaret hamnar alltså hos föreningen, inte hos utföraren.
• Skatter och avgifter faktiskt betalda. Det syns inte i e-tjänsten ovan. Vill ni veta det får ni be företaget om ett utdrag ur företagets skattekonto.
• Försäkring. Begär bevis om gällande ansvarsförsäkring, och kontrollera att omfattningen står i rimlig proportion till entreprenadens storlek.
• Underentreprenörer. Fråga vilka som faktiskt kommer att utföra arbetet och om entreprenören ställer samma krav på dem. Det är i kedjor i flera led som kontrollen brukar tunnas ut.

ÄTA-arbeten – där budgeten oftast spricker

ÄTA står för ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten: sådant som tillkommer eller faller bort jämfört med kontraktet. Det är den enskilt vanligaste orsaken till att en entreprenad blir dyrare än beslutat, och styrelsen möter det ofta först när slutfakturan kommer. AB 04 skiljer mellan två typer, och skillnaden är värd att förstå innan bygget startar:

• ÄTA som beställaren föreskriver. Ni vill ha något ändrat eller tillagt. Huvudregeln i AB 04 är att sådant arbete ska beställas skriftligen innan det påbörjas. Att lämna över en ritning eller annan handling som innefattar arbetet räknas normalt som en skriftlig beställning.
• Likställda ÄTA-arbeten. Verkligheten avviker från vad ert underlag angav – bjälklaget under badrumsgolvet visar sig vara rötskadat, eller stammen ligger inte där ritningen påstod. Här har entreprenören rätt till ersättning utan att ni beställt något, men han ska underrätta er. Överstiger den bedömda kostnaden ett avtalat gränsbelopp, som i AB 04 är knutet till prisbasbeloppet, ska era synpunkter hämtas in innan arbetet påbörjas.

Poängen med formaliakraven är att de skyddar er. Ett föreskrivet ÄTA-arbete som utförts utan skriftlig beställning berättigar som utgångspunkt inte till någon ersättning utöver kontraktssumman – men bara som utgångspunkt, eftersom avtalet gör undantag när en sådan påföljd skulle vara oskälig. Att förlita sig på den formregeln i efterhand är alltså en osäker väg. Betydligt tryggare är att bestämma rutinen i förväg:

• Skriv in i kontraktet vem i styrelsen som får godkänna ÄTA, och att inget tillkommande arbete påbörjas utan skriftligt besked från den personen.
• Begär pris innan arbetet utförs, inte efter. Ett ÄTA-pris som förhandlas när arbetet redan är gjort förhandlas från ett dåligt läge.
• Avsätt en reserv i budgeten för oförutsett. I ombyggnadsprojekt i äldre hus, där mycket är dolt bakom ytskikt, är en tydlig reservpost mer realistisk än en budget som förutsätter noll överraskningar.
• För en löpande ÄTA-lista som stäms av på varje byggmöte, så att summan är känd under tiden och inte blir en överraskning vid slutregleringen.

Observera att AB 04 och ABT 06 är standardavtal, inte lag. Parterna kan ändra bestämmelserna i kontraktshandlingarna, och gör det ibland. Läs därför vad som faktiskt gäller i just er upphandling innan ni förlitar er på en huvudregel.

Föreningen är byggherre – glöm inte anmälan till Skatteverket

Detta är den punkt som oftast förvånar en styrelse. När föreningen låter utföra byggarbeten är ni byggherre, och med den rollen följer skyldigheter som inte har med bygglov att göra. Enligt skatteförfarandelagen ska en byggherre tillhandahålla utrustning så att en elektronisk personalliggare kan föras på byggarbetsplatsen, och anmäla byggarbetsplatsen till Skatteverket innan byggverksamheten påbörjas.

Undantaget för mindre arbeten går vid fyra prisbasbelopp: skyldigheten inträder först när den sammanlagda kostnaden för byggverksamheten på byggarbetsplatsen kan antas överstiga det beloppet. Skatteverket räknar in både arbets- och materialkostnad, och anger gränsen exklusive moms – för 2026 236 800 kronor. Ett stambyte, ett takbyte eller en fasadrenovering ligger alltså normalt en bra bit över gränsen. Det andra undantaget i lagen gäller fysiska personer utanför näringsverksamhet och hjälper därför inte en förening, som är en juridisk person.

Skyldigheterna går att flytta. Byggherren och en näringsidkare som fått i uppdrag att självständigt ansvara för arbetets utförande kan skriftligen avtala att entreprenören ska fullgöra samtliga byggherrens skyldigheter i den här delen. Skatteverkets besked är att en sådan överlåtelse bara kan göras till en generalentreprenör vid total- eller utförandeentreprenad, alltså inte vid delad entreprenad, och inte styckvis – det är hela paketet eller inget. Har ni en generalentreprenör är det oftast både enklast och rimligast att lägga skyldigheten där, men då ska det stå i kontraktet.

Att strunta i det kostar pengar. Skatteverket kan ta ut kontrollavgift, som enligt lagen är 12 500 kronor per kontrolltillfälle plus 2 500 kronor för varje person som är verksam men inte antecknad i liggaren, och 25 000 kronor om byggarbetsplatsen inte anmälts. Avgifterna kan sättas ned eller efterges om det skulle vara oskäligt att ta ut dem. Reglerna ändras då och då, så stäm av gällande belopp och tillämpning hos Skatteverket eller er förvaltare innan projektet startar.

En sak värd att veta: konsultverksamhet räknas normalt inte som byggverksamhet i det här sammanhanget. Arkitekter, tekniska konsulter och besiktningsmän ska enligt Skatteverket varken föra personalliggare eller registreras i någon annans. Det är hantverkarna på plats som ska stå där.

Behåll kontrollen under bygget

Upphandlingen slutar inte när kontraktet är påskrivet. Under själva entreprenaden behöver föreningen någon som bevakar era intressen. Vid större arbeten anlitas ofta en byggledare eller projektledare som följer arbetet, granskar tidplanen och hanterar ändringar och tillägg (ÄTA-arbeten) innan de skenar. Löpande byggmöten med tydliga protokoll gör att beslut dokumenteras och att inget faller mellan stolarna.

Betala mot utfört arbete, inte i förskott. Ett vanligt upplägg är en betalningsplan där varje delbetalning är knuten till ett uppnått skede. Begär entreprenören en stor förskottsbetalning bör ni fråga varför, och om det är motiverat av materialinköp kan ni överväga att kräva säkerhet för beloppet. Enligt AB 04 har beställaren också rätt att som säkerhet hålla inne betalning för fel som antecknats vid slutbesiktningen, till dess att felen är avhjälpta. Både beloppet och tiden är reglerade i avtalet, så läs vad som gäller i just ert kontrakt – det är ett verktyg som förlorar sin kraft om hela summan redan är utbetalad.

Kontrollansvarig. För lov- och anmälningspliktiga åtgärder finns regler om kontrollplan och kontrollansvarig i plan- och bygglagen. Här är det lätt att dra fel slutsats: enligt plan- och byggförordningen krävs det inte någon kontrollansvarig för åtgärder som enbart är anmälningspliktiga, men byggnadsnämnden får ändå besluta att det ska finnas en. Ett stambyte anmäls typiskt som ändring av vatten- och avloppsanläggning, medan ett takbyte inom detaljplan i vissa fall är bygglovspliktigt som fasadändring och då bedöms annorlunda. Reglerna i 9 och 10 kap. plan- och bygglagen skrevs dessutom om i december 2025. Fråga därför byggnadsnämnden vad som gäller för just er åtgärd i stället för att utgå från hur det var förra gången föreningen byggde.

Besiktning. Större entreprenader avslutas med en oberoende slutbesiktning, som avgör om entreprenaden godkänns, när garantitiderna börjar löpa och när risken för skador går över på föreningen. En viktig detalj är att besiktningen faktiskt blir av i tid – dröjer den på grund av beställarens egen underlåtenhet kan entreprenaden enligt AB 04 ändå anses godkänd från den dag besiktningen rätteligen skulle ha skett. Hur besiktningsformerna hänger ihop, och vad som gäller för garanti- och ansvarstid, går vi igenom i guiden om entreprenadbesiktning. En statusbesiktning innan ni upphandlar ger dessutom ett tryggare underlag att räkna på.

Sju fallgropar som kostar föreningar pengar

• Olika underlag till olika entreprenörer. Då jämför ni inte anbud, ni jämför gissningar. Skicka exakt samma handlingar till alla, och samma svar på alla frågor som kommer in under anbudstiden.
• Muntliga tilläggsbeställningar. Ett samtal på gården i förbifarten är den dyraste formen av projektledning. Håll ÄTA skriftligt, undantagslöst.
• Ingen budgetreserv. En budget utan post för oförutsett tvingar fram panikbeslut vid första överraskningen i ett äldre hus.
• Betalningsplan tyngd mot början. Har föreningen betalat 90 procent när 60 procent är utfört har ni tappat det enda påtryckningsmedel som brukar fungera.
• Ingen som bevakar föreningens intresse. Styrelsen är förtroendevald, inte byggledare. Vid större projekt är en oberoende byggledare eller projektledare i regel väl använda pengar.
• Beslutet är inte förankrat. Kontrollera i god tid om åtgärden kräver stämmobeslut och vad stadgarna säger om ansvarsfördelningen mot medlemmarna.
• Erfarenheten stannar i pärmen. För in utfört arbete, kostnad och garantitid i underhållsplanen när projektet är klart, så att nästa styrelse vet vad som är gjort och när det behöver göras om.

En röd tråd från plan till färdigt jobb

Den förening som upphandlar tryggt gör det sällan för att den kan alla juridiska finesser utantill, utan för att den har ordning på helheten: en aktuell underhållsplan som säger vad som ska göras, ett tydligt underlag som säger hur, flera anbud på samma villkor, rätt avtalsform och någon som bevakar bygget. När de bitarna sitter ihop blir varje enskild upphandling betydligt enklare – och risken för obehagliga överraskningar mindre.