Upphandla entreprenör som BRF: anbud, AB04/ABT06 och kontroll

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 5 juli 2026

När er förening ska renovera taket, byta stammar eller putsa om fasaden är själva byggjobbet bara ena halvan. Den andra halvan är upphandlingen: hur ni väljer entreprenör, vilket avtal ni tecknar och hur ni behåller kontrollen medan arbetet pågår. Här avgörs ofta om projektet landar på budget och håller kvaliteten – eller om det spårar ur i tvister och tilläggsfakturor. Den här guiden går igenom hur en bostadsrättsförening upphandlar en entreprenör tryggt, steg för steg.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar, upphandlar och besiktigar byggprojekt till vardags, och vi har byggt verktyget Planbo för att hjälpa styrelser att planera och prioritera sitt underhåll.

Gäller LOU för en bostadsrättsförening?

En vanlig missuppfattning är att en förening måste följa lagen om offentlig upphandling (LOU). Det stämmer inte. LOU gäller offentliga aktörer – kommuner, regioner och myndigheter. En privat bostadsrättsförening är fri att välja entreprenör precis som ni vill. Det betyder dock inte att ni bör hoppa över struktur. Tvärtom: en ordnad upphandling med flera anbud på samma underlag är det bästa skyddet mot att betala för mycket eller hamna i en otydlig affär. Kontrollera också era egna stadgar – ibland finns interna regler för hur stora inköp ska beslutas, till exempel att stämman ska godkänna åtgärder över ett visst belopp.

Börja i underhållsplanen

En bra upphandling börjar långt innan ni ringer den första entreprenören. Den börjar i en aktuell underhållsplan, som talar om vad som ska göras, ungefär när och i vilken ordning. Utan den är risken att ni upphandlar ett tak i år och upptäcker nästa år att fasaden bakom stuprören egentligen borde ha gjorts samtidigt. Att samordna åtgärder som ligger nära varandra i tiden sparar ofta både pengar och besvär, eftersom ni delar på etablering, ställningar och projektledning.

Planen ger också en realistisk kostnadsram att hålla anbuden mot. Om era tre anbud alla ligger långt över det ni budgeterat är det en signal om att antingen underlaget eller avsättningen behöver ses över, snarare än att bara välja det lägsta.

Förfrågningsunderlaget – hjärtat i upphandlingen

Förfrågningsunderlaget är den beskrivning entreprenörerna räknar sitt pris på. Ju tydligare det är, desto mer jämförbara blir anbuden och desto färre blir tvisterna längre fram. Ett genomtänkt underlag brukar innehålla:

• Omfattning. Exakt vad som ingår – och vad som inte gör det. Otydliga gränser är den vanligaste källan till tilläggsfakturor.
• Tekniska handlingar. Ritningar, beskrivningar och materialval i den detaljnivå projektet kräver. Vid en fasadrenovering kan det handla om putstyp och kulör, vid ett stambyte om ledningsdragning och ytskikt i våtrum.
• Tidplan. Önskad byggstart och sluttid, samt eventuella hänsyn till boende.
• Avtalsform. Vilket standardavtal som gäller och hur betalning, garantier och ändringar ska hanteras.

För allt utom de minsta jobben är det oftast värt att låta en arkitekt eller byggkonsult ta fram underlaget. Kostnaden för det tas normalt igen genom att anbuden blir skarpare och missförstånden färre.

AB04 eller ABT06 – vilken entreprenadform?

Byggbranschen har två centrala standardavtal, och valet mellan dem styr vem som bär ansvaret för vad.

• AB04 – utförandeentreprenad. Föreningen, oftast via en konsult, står för projekteringen och bestämmer i detalj hur arbetet ska utföras. Entreprenören bygger enligt era handlingar. Ni får stor kontroll över lösningar och material, men bär också ansvaret för att projekteringen håller.
• ABT06 – totalentreprenad. Entreprenören ansvarar för både projektering och utförande utifrån en funktionsbeskrivning – ni beskriver vad ni vill uppnå, inte exakt hur. Det förenklar för styrelsen och samlar ansvaret hos en part, men ger er mindre detaljstyrning.

Vilken form som passar beror på hur färdigt ert underlag är och hur mycket ni vill styra. Ett rakt takbyte kan fungera bra som totalentreprenad, medan en känslig åtgärd på ett kulturhistoriskt hus ofta kräver den detaljstyrning som utförandeentreprenaden ger. Detta är ett av de beslut där det verkligen lönar sig att rådgöra med en byggkonsult innan ni skickar ut förfrågan.

Ta in och utvärdera anbud

Skicka samma förfrågningsunderlag till flera entreprenörer – ofta rekommenderas i storleksordningen tre till fem – och sätt ett gemensamt sista datum för anbud. När anbuden kommer in är det frestande att bara jämföra slutsummorna, men det lägsta priset är inte alltid det billigaste i slutänden. Väg också in:

• Referenser. Har entreprenören gjort liknande jobb åt andra föreningar? Ring och fråga hur det gick.
• Ekonomisk stabilitet. En kreditupplysning visar om företaget är solitt. En entreprenör som går omkull mitt i projektet blir dyr.
• Vad som ingår. Ett lågt anbud kan bero på att poster har lyfts ut. Läs det finstilta och jämför omfattningen, inte bara summan.
• Reservationer. Anbud med många förbehåll flyttar risken tillbaka på föreningen.

Behåll kontrollen under bygget

Upphandlingen slutar inte när kontraktet är påskrivet. Under själva entreprenaden behöver föreningen någon som bevakar era intressen. Vid större arbeten anlitas ofta en byggledare eller projektledare som följer arbetet, granskar tidplanen och hanterar ändringar och tillägg (ÄTA-arbeten) innan de skenar. Löpande byggmöten med tydliga protokoll gör att beslut dokumenteras och att inget faller mellan stolarna.

Till detta kommer de kontrollfunktioner som lagen kräver för anmälnings- och lovpliktiga åtgärder. Många projekt behöver en kontrollansvarig enligt plan- och bygglagen, och avslutas med en oberoende slutbesiktning som avgör om entreprenaden godkänns och när garantitiderna börjar löpa. En statusbesiktning innan ni upphandlar ger dessutom ett tryggare underlag att räkna på. Exakt vilka krav som gäller för just ert projekt avgörs bäst tillsammans med er kontrollansvariga eller besiktningsman – reglerna skiljer sig åt beroende på åtgärdens art och omfattning.

En röd tråd från plan till färdigt jobb

Den förening som upphandlar tryggt gör det sällan för att den kan alla juridiska finesser utantill, utan för att den har ordning på helheten: en aktuell underhållsplan som säger vad som ska göras, ett tydligt underlag som säger hur, flera anbud på samma villkor, rätt avtalsform och någon som bevakar bygget. När de bitarna sitter ihop blir varje enskild upphandling betydligt enklare – och risken för obehagliga överraskningar mindre.