Underhållsfond i BRF: så mycket bör ni avsätta till yttre underhåll

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 20 september 2026

De flesta styrelser vet att föreningen ska göra en avsättning till underhåll varje år. Färre vet om beloppet faktiskt räcker. Det är skillnaden mellan en förening som åldras i lugn takt och en som tvingas till en plötslig avgiftshöjning den dag taket eller stammarna säger ifrån. I den här guiden går vi igenom vad en underhållsfond i en bostadsrättsförening är, hur mycket ni rimligen bör avsätta, och hur avsättningen hänger ihop med er underhållsplan och era avgifter.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och ser ofta hur föreningar underskattar vad slitaget faktiskt kostar över tid. Det vi delar här bygger på den erfarenheten, men stäm alltid av det med er egen revisor och ekonomiska förvaltare innan ni beslutar om siffror och redovisning.

Vad är en underhållsfond i en BRF?

Den yttre underhållsfonden (ibland kallad yttre reparationsfond eller fond för yttre underhåll) är föreningens egen reserv för underhåll av det gemensamma: tak, fasad, fönster, stammar, dränering, trapphus och liknande. Att föreningen sätter av till underhåll är normalt inte frivilligt: bostadsrättslagen (9 kap. 5 § första stycket 7) kräver att stadgarna anger grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Att avsättningen redovisas som en fond följer däremot av era egna stadgar och er redovisning, inte av lagen. Hur mycket ni avsätter styrs alltså i praktiken av stadgarna. Stäm av exakt vad som gäller för er förening med er ekonomiska förvaltare eller revisor.

Blanda inte ihop den med den inre fonden. Den inre reparationsfonden tillhör den enskilde medlemmen och är till för underhåll inne i lägenheten. Redovisningsmässigt är den en skuld till medlemmarna, inte föreningens pengar. Inre fonder är i dag mindre vanliga än tidigare. Den yttre fonden är däremot föreningens och en del av det egna kapitalet. Skillnaden går vi igenom mer i detalj längre ned.

En viktig sak att förstå om fonden

Här går många vilse, och det är värt att vara noggrann: beloppet i den yttre fonden motsvaras inte automatiskt av pengar på ett bankkonto. Avsättningen är i regel en omföring inom det egna kapitalet: en bokföringsåtgärd som flyttar belopp från fritt till bundet eget kapital (exakt hantering beror på era stadgar och er redovisning, så stäm av med förvaltaren). Den signalerar att en del av kapitalet är öronmärkt för framtida underhåll, men den skapar inte likviditet i sig. Föreningen behöver alltså både en fond som speglar behovet och en kassa eller plan för finansiering som gör att pengarna faktiskt finns när underhållet ska utföras.

Vad lagen faktiskt kräver, och vad den inte gör

Det här är värt att veta innan ni diskuterar nivåer, för det förklarar varför föreningar hanterar fonden så olika.

Ordet fond förekommer inte i bostadsrättslagen. Det lagen kräver är att stadgarna ska innehålla uppgifter om grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus (9 kap. 5 § första stycket 7 bostadsrättslagen). Själva namnet "fond för yttre underhåll", hur den redovisas och hur stor avsättningen ska vara följer alltså av era stadgar och av god redovisningssed, inte av en paragraf som anger ett belopp. Det är därför två grannföreningar kan ha helt olika skrivningar och ändå båda följa lagen.

Lagen nämner underhållsplanen på ett enda ställe: i 3 kap. 1 a § står att en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren ska ingå i den ekonomiska planen. Den regeln gäller när en förening upplåter lägenheter med bostadsrätt, och paragrafen trädde i kraft den 1 januari 2024. Det träffar främst nybildade föreningar, men kan också gälla en befintlig förening som upplåter nya lägenheter, till exempel inredda vindsvåningar, och som därför behöver en ny registrerad ekonomisk plan (3 kap. 1 och 4 §§). För en förening som funnits i fyrtio år och inte upplåter nya lägenheter finns alltså inget motsvarande lagkrav på att ha en plan.

Däremot finns ett upplysningskrav som i praktiken gör planen svår att undvika. Enligt Bokföringsnämndens allmänna råd om kompletterande upplysningar i bostadsrättsföreningars årsredovisning (BFNAR 2023:1, punkt 2) ska förvaltningsberättelsen ange om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan. Saknas planen står det alltså svart på vitt i den handling som medlemmar, köpare och banker läser. Rådet tillämpades första gången för räkenskapsår som inleddes närmast efter den 31 december 2022.

Vad som gäller för just er förening och ert räkenskapsår bör ni stämma av med er revisor eller ekonomiska förvaltare.

Inre reparationsfond: en helt annan sak

Den inre fonden förväxlas ofta med den yttre, men de har olika ägare, olika syfte och olika plats i balansräkningen.

• Den yttre fonden är föreningens. Den redovisas normalt under bundet eget kapital och avser det gemensamma underhållet.
• Den inre fonden är medlemmens. Den är knuten till en enskild lägenhet, är till för underhåll innanför lägenhetens väggar och redovisas normalt som en skuld till medlemmarna. Den följer med lägenheten vid en överlåtelse.
• Den inre fonden har inget stöd i bostadsrättslagen. Lagen reglerar den inte alls, vilket betyder att både dess existens, hur den fylls på och hur medlemmen får använda den följer av era stadgar.

Många föreningar har avvecklat sina inre fonder, ofta med motiveringen att administrationen kostar mer än nyttan och att medlemmens underhållsansvar ändå gäller oavsett om det finns en fond eller inte. En avveckling innebär normalt att stadgarna behöver ändras, vilket kräver beslut på stämma, och att de saldon som finns ska hanteras på något sätt. Hur det ska gå till i er förening är en fråga för revisorn och den ekonomiska förvaltaren, inte något som går att läsa ut ur en allmän guide. Vem som ansvarar för vad inne i lägenheten går vi igenom i guiden om stadgar och underhållsansvar.

Hur mycket bör ni avsätta? Tänk i kr/m²/år

Det vanligaste sättet att jämföra avsättningar mellan föreningar är kronor per kvadratmeter och år. Som tumregel nämns ofta intervallet runt 150–250 kr/m²/år, och beroende på fastighet kan rimliga nivåer ligga någonstans mellan ungefär 120 och 300 kr/m²/år.

Men, och detta är poängen, en tumregel är bara en utgångspunkt, inte ett svar. Det verkliga behovet varierar kraftigt beroende på husets ålder, skick, byggnadsmaterial och var i underhållscykeln ni befinner er. Ett nyrenoverat hus och ett hus med 40-åriga stammar kan ha helt olika behov, även om de har samma yta. Använd därför intervallet för att känna igen en orimligt låg nivå, inte för att fastställa exakt vad just er förening ska avsätta.

Den enda måttstock som verkligen gäller: er underhållsplan

Rätt avsättningsnivå räknas fram nedifrån, från de faktiska åtgärder som väntar. Grunden är en aktuell underhållsplan för BRF som listar kommande underhållsåtgärder, ungefär när de infaller och vad de bedöms kosta. Principen är enkel:

• Summera de bedömda underhållskostnaderna över planens horisont (ofta 30–50 år).
• Fördela kostnaden jämnt över åren så att varje årskull av medlemmar bär sin del av slitaget.
• Dela med boarean för att få en jämförbar nivå i kr/m²/år.

Då blir avsättningen ett uttryck för verkligt slitage i stället för en gissning. Stora poster som ett stambyte, takomläggning eller fasadrenovering är ofta de som avgör om er nuvarande nivå räcker, och när de infaller styrs av byggdelarnas livslängd. De är dyra, kommer sällan och är lätta att skjuta på framtiden tills de inte längre går att skjuta.

Räkneexempel: från plan till avsättning

Så här ser räkningen ut i praktiken. Vi utgår från en påhittad förening för att visa metoden. Siffrorna är ett exempel, inte en rekommenderad nivå för er.

Anta att föreningen har 40 lägenheter och 2 800 m² boarea, och att underhållsplanen summerar de kommande 30 årens åtgärder till 21 miljoner kronor i dagens penningvärde. Då blir den jämnt fördelade avsättningen:

Den sista raden är den som brukar göra intryck på en stämma. Den översätter en abstrakt miljonsumma till vad underhållet kostar per lägenhet varje månad, och gör det lättare att se om årsavgiften bär sitt eget slitage. Observera att kostnaden normalt fördelas efter andelstal eller annan grund som era stadgar anger, inte lika per lägenhet, så talet är ett genomsnitt.

Ett så här enkelt räknesätt fångar dock inte allt. Innan ni landar i en nivå bör ni väga in åtminstone detta:

• Prisutvecklingen. En kostnad som infaller om 25 år betalas i framtidens priser, inte dagens. Många planer räknar därför upp beloppen med ett antagande om byggkostnadsutveckling.
• Vad ni redan har. Befintlig fond och kassa minskar det som återstår att spara ihop.
• Ojämn belastning. Ligger tre stora poster inom samma femårsperiod räcker det sällan att fördela jämnt. Då behövs en likviditetsplan och ibland lån.
• Gränsen mot investering. Åtgärder som höjer standarden räknas normalt inte som underhåll och hanteras ofta annorlunda både ekonomiskt och beslutsmässigt. Rådgör med er ekonomiska förvaltare eller revisor om gränsdragningen.

Hur stor bör själva fonden vara?

Det här är en annan fråga än hur mycket ni bör avsätta per år, och den ställs ofta när en styrelse jämför sitt fondsaldo med en grannförenings. Det korta svaret: det finns ingen nivå i lag eller i praxis som säger att en fond "ska" ligga på ett visst belopp, och ett stort saldo är inte i sig ett friskhetstecken.

Ett saldo blir meningsfullt först när ni ställer det mot tre andra tal:

• Vad planen kräver de närmaste tio åren. Det är den period där ni inte hinner spara ihop pengarna om de saknas. Ligger ett takbyte och ett stambyte inom samma tioårsperiod är behovet stort även om fonden ser välfylld ut.
• Hur mycket likvida medel ni faktiskt har. Fondsaldot säger ingenting om kassan, av skäl vi går igenom i nästa avsnitt.
• Hur skuldsatta ni redan är. En förening med låg skuldsättning kan finansiera ett toppår med lån utan att ekonomin svajar. En hårt belånad förening kan det inte, och behöver därför mer buffert.

Ett vanligt och rimligt arbetssätt är därför att inte styra mot ett saldo alls, utan mot att avsättningen motsvarar planens genomsnittliga årsbehov och att likviditeten täcker de närmaste årens åtgärder. Vill ni se hur er nivå förhåller sig till behovet kan kalkylatorn för underhållsskuld ge en snabb indikation.

Så bokförs avsättningen, och varför den inte är en kostnad

Det här avsnittet reder ut det som oftast skapar förvirring i styrelserummet.

Fonden för yttre underhåll redovisas normalt som en egen post under bundet eget kapital i balansräkningen. Både avsättningen till fonden och uttaget ur den brukar hanteras som en omföring inom det egna kapitalet: belopp flyttas mellan fritt och bundet eget kapital. Avsättningen går alltså inte över resultaträkningen.

Av det följer tre saker som är värda att ha klart för sig:

• Avsättningen sänker inte årets resultat. Den är en disposition av kapital, inte en kostnad.
• Det utförda underhållet påverkar däremot resultatet. Beroende på åtgärdens karaktär och er redovisningsprincip kostnadsförs åtgärden, eller aktiveras och skrivs av över sin nyttjandeperiod: något som fått större betydelse i och med K3 och komponentredovisningen.
• Ett stort underhållsår kan därför visa kraftigt minusresultat trots att fonden är välfylld. Det är i sig ingen varningssignal. Det är så systemet fungerar.

Exakt hur er förening ska hantera detta styrs av era stadgar och era redovisningsprinciper. Beslut om redovisningen bör alltid stämmas av med er revisor eller ekonomiska förvaltare.

Sparande per kvadratmeter: nyckeltalet som visar om ni faktiskt sparar

Om fondsaldot inte säger om pengarna finns, vad gör då det? Sedan räkenskapsåret 2023 finns ett svar i er egen årsredovisning, och många styrelser har ännu inte upptäckt hur användbart det är.

Enligt 6 kap. 3 a § årsredovisningslagen ska en bostadsrättsförening lämna upplysning i förvaltningsberättelsen om nyckeltal som underlättar förståelsen av föreningens verksamhet, ställning och resultat. Fem nyckeltal räknas upp i paragrafen: årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter. Bestämmelsen fick sin nuvarande lydelse genom en lagändring som trädde i kraft den 1 januari 2023 och tillämpades första gången för det räkenskapsår som inleddes närmast efter utgången av 2022.

Bokföringsnämnden har definierat hur talen ska räknas (BFNAR 2023:1). Sparande per kvadratmeter beräknas genom att justerat resultat divideras med summan av antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och antalet kvadratmeter upplåtna med hyresrätt. Justerat resultat är enligt punkt 8 årets resultat ökat med årets avskrivningar, årets kostnad för utrangeringar och årets kostnad för planerat underhåll, varefter väsentliga intäkter och kostnader som inte hör till den normala verksamheten dras av respektive läggs till.

Bokföringsnämndens egen vägledning visar räkningen med det här exemplet:

Vad räknas då som planerat underhåll? Nämndens kommentar nämner som exempel stambyte, takomläggning, fönsterbyte, fasadrenovering, hissutbyte, dränering samt utbyte eller renovering av värmesystem, alltså i princip det som står i en underhållsplan. Vanliga reparationer av mindre omfattning som utförs vid behov, och åtgärder på grund av olyckshändelse eller skadegörelse, är däremot inte planerat underhåll.

Här kommer poängen för den här guiden, och den är lätt att missa:

• Avsättningen till yttre fonden påverkar inte nyckeltalet. Eftersom avsättningen inte passerar resultaträkningen finns den inte med i årets resultat, och därmed inte heller i det justerade resultatet. En förening kan alltså höja sin avsättning kraftigt utan att sparande per kvadratmeter rör sig en krona.
• Nyckeltalet mäter något annat, och något viktigare. Det visar förenklat hur mycket pengar verksamheten genererar per år och kvadratmeter, alltså det utrymme ni på sikt har för planerat underhåll. Det är sparförmågan, inte öronmärkningen.
• Två föreningar kan ha samma fond och helt olika sparande. Den ena finansierar sitt underhåll ur driften, den andra ur lån. Skillnaden syns i nyckeltalet, inte i balansräkningens fondrad.

Talen ska enligt punkt 5 i samma allmänna råd lämnas för räkenskapsåret och de tre föregående åren, vilket gör dem läsbara som en trend. En fond som växer samtidigt som sparandet per kvadratmeter sjunker år efter år är ett mönster värt att ta på allvar. Och om verksamhetens resultat innebär en förlust ska föreningen enligt 6 kap. 3 a § andra stycket dessutom lämna en upplysning om vad förlusten innebär för möjligheten att finansiera framtida ekonomiska åtaganden, och Bokföringsnämnden preciserar i punkt 12 att föreningen ska ange på vilket sätt åtagandena ska finansieras.

Hur just era tal ska beräknas och tolkas är en fråga för revisorn och den ekonomiska förvaltaren. Men som styrelse bör ni känna till att talet finns, var det står och vad det faktiskt mäter.

Kassaflödesanalysen: här syns om pengarna finns

Samma lagändring förde in ett andra verktyg som svarar på frågan "finns pengarna, eller finns bara bokföringsposten?" Enligt 2 kap. 1 § årsredovisningslagen ska en kassaflödesanalys ingå i årsredovisningen för ett större företag eller en bostadsrättsförening. Kravet är alltså inte kopplat till föreningens storlek, och det följer inte av ett byte av redovisningsregelverk. Vad övergången till K3 innebär i övrigt går vi igenom i guiden om vad som gäller nu.

Kassaflödesanalysen visar in- och utbetalningar under året, uppdelat på den löpande verksamheten, investeringar och finansiering. Läst tillsammans med fonden och sparandet per kvadratmeter ger den en rimligt tydlig bild: fonden visar öronmärkningen, sparandet visar förmågan, kassaflödet visar vad som faktiskt hänt med pengarna. En detalj värd att känna till är att föreningens andel av medel på ett klientmedelskonto hos den ekonomiska förvaltaren enligt BFNAR 2023:1 punkt 13 får räknas som likvida medel, vilket annars kan få kassan att se tunnare ut än den är.

Vem beslutar om avsättningen, och när?

Utgångspunkten står i stadgarna. Bostadsrättslagen räknar upp vad stadgarna ska innehålla, och där ingår grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus (9 kap. 5 § bostadsrättslagen). Hur den formuleringen är omsatt hos just er varierar:

• ett fast minimibelopp per år,
• en andel av årsavgifterna eller av byggnadens värde, eller
• en skrivning om att avsättningen ska följa föreningens underhållsplan.

Den sista varianten är den mest ändamålsenliga, eftersom nivån då följer det verkliga behovet i stället för en siffra som skrevs in för trettio år sedan. Anger stadgarna en fast nivå som visat sig otillräcklig kan en stadgeändring behövas. Läs era egna stadgar noga och stäm av tolkningen med er förvaltare.

Själva beslutet fattas normalt i två led: styrelsen lämnar ett förslag till resultatdisposition i årsredovisningen, och den ordinarie föreningsstämman beslutar om dispositionen. Praktiskt betyder den ordningen att avsättningsnivån hör hemma i budgetarbetet på hösten och bekräftas på stämman på våren. Stadgarna kan dessutom reglera vem som får besluta om att ta fonden i anspråk.

Att ta fonden i anspråk när underhållet är utfört

När en planerad åtgärd väl är genomförd kan föreningen ta fonden i anspråk. Det innebär motsatsen till avsättningen: ett belopp förs tillbaka från bundet till fritt eget kapital, ofta motsvarande årets utförda underhåll. Också detta beslutas normalt i samband med resultatdispositionen, enligt vad stadgarna anger.

Notera vad som inte händer: inga pengar betalas ut ur fonden. Fakturan från entreprenören betalas ur föreningens kassa eller med lånade medel, precis som alla andra fakturor. Ianspråktagandet är en bokföringsåtgärd som visar att den öronmärkning som gjorts tidigare nu har använts för sitt ändamål.

Det är därför resonemanget "vi har fyra miljoner i fonden, alltså har vi råd med taket" är riskabelt. Rätt kontrollfråga är i stället: finns pengarna, eller finns bara bokföringsposten? Innan ni beställer en större åtgärd är det värt att stämma av tre saker: vad planen säger att åtgärden kostar, vad ni har i likvida medel, och hur mellanskillnaden ska finansieras.

Var syns fonden i årsredovisningen?

Vill ni bilda er en snabb uppfattning om en förenings underhållsekonomi, er egen eller en ni funderar på att flytta till, finns det fem ställen att titta på:

• Balansräkningen. Fonden ligger under bundet eget kapital, ofta med namnet "Fond för yttre underhåll".
• Förändringar i eget kapital. Här framgår årets avsättning och ett eventuellt ianspråktagande: alltså om avsättningen faktiskt gjorts, och inte bara står i stadgarna.
• Flerårsöversikten i förvaltningsberättelsen. Där står nyckeltalen, däribland sparande per kvadratmeter, för upp till fyra år i rad. Äldre år än det räkenskapsår då reglerna tillämpades första gången behöver inte redovisas, så en årsredovisning för 2025 visar normalt tre år. Det är ändå den snabbaste vägen till en trend.
• Upplysningen om underhållsplanen. Förvaltningsberättelsen ska enligt BFNAR 2023:1 ange om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan. Ett "nej" där, i kombination med en låg avsättning, säger det mesta.
• Kassaflödesanalysen. Den visar vad som faktiskt betalats in och ut under året.

Jämför sedan fondens storlek med tre andra tal: de likvida medlen i balansräkningen, den kommande tioårsperioden i underhållsplanen och föreningens skuldsättning. En stor fond tillsammans med en tunn kassa, en tung tioårsperiod och hög belåning är en svagare position än siffran i balansräkningen antyder. Vill ni se hur er egen nivå står sig kan underhållsfondskalkylatorn ge en snabb indikation.

Underhållsskulden: den tysta posten

När en förening år efter år avsätter mindre än vad slitaget faktiskt kostar uppstår en underhållsskuld: skillnaden mellan kostnaden för det slitage som fastigheten redan dragit på sig och de medel som faktiskt avsatts för det. Skulden syns sällan i resultaträkningen och känns inte i vardagen, ända tills en stor åtgärd blir akut. Då är valet ofta begränsat till två obekväma alternativ:

• Avgiftschock: en kraftig höjning av månadsavgiften för att täcka det som borde ha sparats ihop under många år.
• Nytt lån: upplåning som belastar föreningens ekonomi i decennier framåt, med ränterisk på köpet.

Båda landar på dagens medlemmar, fast slitaget skedde under tidigare år. En låg avsättning i kombination med en saknad eller inaktuell plan är därför en klassisk varningsflagga. Det är inte en besparing. Det är en räkning som skickas vidare.

Avsätta till fonden eller amortera på lånen?

Det här är en av de vanligaste diskussionerna i ett styrelserum, och den ställs ofta som om det vore ett antingen eller. Det är det sällan, eftersom de två posterna gör olika saker med föreningens ekonomi.

• En avsättning till fonden flyttar inga pengar. Den är en omföring inom eget kapital, som vi gick igenom ovan. Den förbättrar alltså varken kassan eller räntekostnaden.
• En amortering flyttar riktiga pengar. Den minskar skulden och därmed räntekostnaden, men den binder också likviditet som annars hade kunnat betala ett takbyte.
• Det som avgör är alltså inte fonden mot lånet, utan var pengarna gör mest nytta mot bakgrund av vad planen säger att ni behöver och när.

Ligger stora åtgärder nära i tiden kan det vara rimligt att prioritera likviditet framför snabb amortering, och tvärtom om planen är lugn de närmaste åren. Räntenivå, bindningstider, föreningens skuldsättning och medlemmarnas avgiftsnivå påverkar alla avvägningen, och de faktorerna ser olika ut i varje förening. Det här är en fråga att ta med er ekonomiska förvaltare och er bank: vi lämnar inte råd om finansiering. Sambandet mot avgiften går vi igenom i guiden om avgiftshöjning i BRF.

Sex vanliga missförstånd om underhållsfonden

De här återkommer på nästan varje stämma. Här står de bredvid vad som faktiskt gäller.

Sambandet: plan → fond → avgift

De tre hänger ihop och bör hanteras tillsammans:

• Underhållsplanen säger vad som ska göras, när och ungefär vad det kostar.
• Fonden och avsättningen översätter planen till en årlig nivå i kr/m²/år.
• Avgiften sätts så att den täcker drift, räntor, amortering och en avsättning som speglar planen.

När planen uppdateras bör ni se över avsättningen, och när avsättningen ändras kan avgiften behöva justeras. Många mindre, planerade avgiftsjusteringar över tid är nästan alltid bättre för medlemmarna än en enda stor chockhöjning som kommer för sent. Det handlar mindre om att spara maximalt och mer om att åldras i jämn takt, utan obehagliga överraskningar.

Ni behöver inte räkna för hand. Planbo är byggt av arkitektkontoret doARK och låter er BRF själv bygga och uppdatera er underhållsplan, och se vilken avsättning planen faktiskt motiverar. Vill ni gå vidare och bygga hela planen finns verktyget här.