Fastighetsförsäkring i BRF: vad den täcker och inte

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 11 september 2026

Försäkringen är ofta det sista styrelsen tänker på – ända tills en skada inträffar och alla plötsligt vill veta exakt vad som gäller. Då är det för sent att önska att man läst villkoren i förväg. Den här guiden går igenom vad föreningens fastighetsförsäkring brukar täcka, hur den förhåller sig till medlemmens bostadsrättstillägg, och varför just underhållet av huset kan avgöra om en skada faktiskt ersätts.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags och ser regelbundet hur underhållsstatus och försäkringsfrågor hänger ihop. Vi är inte försäkringsförmedlare, så se den här texten som en orientering – för besked om just era villkor är det försäkringsbolaget eller er förmedlare som har facit.

Två försäkringar, inte en

Ett vanligt missförstånd är att tro att en enda försäkring täcker allt som kan hända i huset. I praktiken handlar det om två separata spår som kompletterar varandra:

• Föreningens fastighetsförsäkring. Gäller byggnaden och de delar föreningen ansvarar för – stomme, tak, fasad, gemensamma installationer och gemensamma ytor. Den brukar också innehålla en ansvarsförsäkring för föreningen som fastighetsägare.
• Medlemmens bostadsrättstillägg. Ett tillägg till medlemmens egen hemförsäkring som täcker det medlemmen själv ansvarar för inne i lägenheten, till exempel yt- och tätskikt samt fast inredning. Vi går igenom den gränsdragningen mer i detalj i vår guide om vattenskada i BRF.

En del föreningar tecknar ett kollektivt bostadsrättstillägg som gäller för samtliga medlemmar, ofta finansierat via avgiften. Andra lämnar det till varje medlem att teckna själv. Oavsett vilket är det värt att vara tydlig mot medlemmarna med vad som gäller, så att ingen upptäcker en lucka i skyddet först när skadan är framme.

Vad brukar fastighetsförsäkringen täcka?

Villkoren skiljer sig mellan bolag, men de flesta fastighetsförsäkringar är uppbyggda kring plötsliga och oförutsedda händelser. Vanligt förekommande moment är:

• Brand. Skador orsakade av eld, brandrök och i vissa fall åska och blixtnedslag.
• Vattenskador. Läckage från exempelvis en trasig ledning eller en brusten anslutning – med reservationen att gradvis läckage genom ett åldrande tätskikt ofta bedöms annorlunda, se avsnittet om vad försäkringen normalt inte täcker.
• Storm och snötryck. Skador på tak och fasad orsakade av kraftigt väder.
• Inbrott och skadegörelse. Skador på gemensamma utrymmen, entrépartier och liknande.
• Ansvarsskydd. Om föreningen som fastighetsägare blir skadeståndsskyldig gentemot tredje part, till exempel om något faller från fasaden och skadar en förbipasserande.
• Avbrott och hyresförlust. I vissa fall ersättning för merkostnader eller inkomstbortfall om en skada gör delar av huset obrukbara under en period.

Vilka moment som ingår, och till vilka belopp, varierar mellan bolag och avtal. Se därför alltid det aktuella försäkringsbrevet som facit för er förening, inte den här listan.

Delarna i paketet: egendom, ansvar, rättsskydd och tillägg

Listan ovan beskriver vilka händelser försäkringen är byggd för. Minst lika viktigt för styrelsen är hur paketet är indelat, eftersom det är delarna – inte händelserna – som prissätts, väljs bort och glöms bort. En fastighetsförsäkring är sällan en enda produkt utan ett knippe moment som kombineras:

Den punkt som oftast slarvas bort är den första. Om försäkringsbeloppet enligt villkoren ska motsvara värdet av den försäkrade egendomen, men beloppet understiger det värdet, kan ersättningen sättas ned i förhållande till underförsäkringen om inte annat har avtalats – det framgår av 8 kap. 18 § andra stycket försäkringsavtalslagen (2005:104). Har ni byggt om vinden, glasat in balkonger eller installerat ny teknik utan att uppdatera uppgifterna hos bolaget, kan alltså ersättningen bli lägre än ni räknat med även vid en helt ersättningsgill skada. Gå igenom byggnadens uppgifter i samband med varje större projekt.

Vad täcker den normalt inte?

Den kanske viktigaste principen att förstå är skillnaden mellan en plötslig och oförutsedd skada och en som byggts upp successivt över tid. Försäkringar är i grunden konstruerade för det förra – olyckor som ingen rimligen kunde förutse. Skador som i stället är resultatet av långvarigt slitage, åldrande material eller uteblivet underhåll klassas ofta som successiva, och då gäller andra – ofta betydligt snävare – regler i villkoren.

Exempel på sådant som brukar hamna i gråzonen eller undantas helt: läckage genom ett tätskikt som varit otätt under lång tid, korrosionsskador i gamla rörledningar som borde ha bytts, och fuktskador kopplade till dränering som eftersatts. Gränsen mellan ”olycka” och ”eftersatt underhåll” avgörs i det enskilda fallet av försäkringsbolagets skadereglerare, och det är sällan självklart var den går förrän skadan väl utretts.

Vad lagen säger när ersättningen sätts ned

Att ersättning kan minskas eller utebli är inte något försäkringsbolagen hittat på. Det följer av försäkringsavtalslagen (2005:104). Lagen delar in individuell skadeförsäkring i konsumentförsäkring och företagsförsäkring, och definitionen i 1 kap. 4 § gör att all individuell skadeförsäkring som inte är konsumentförsäkring räknas som företagsförsäkring. En förenings fastighetsförsäkring hamnar därför normalt i lagens 8 kap. Tre regler där är värda att känna till, eftersom de förklarar varför underhållet spelar roll långt innan någon skada inträffat:

• Säkerhetsföreskrifter (8 kap. 12 §). Har den försäkrade vid försäkringsfallet försummat att följa en säkerhetsföreskrift som framgår av villkoren eller av en författning som villkoren hänvisar till, betalas ersättning ut endast i den utsträckning skadan får antas ha inträffat även om föreskriften hade iakttagits. Med säkerhetsföreskrift avses enligt 4 kap. 6 § andra stycket en föreskrift om vissa bestämda handlingssätt eller anordningar som är ägnade att förebygga eller begränsa skada, eller om vissa bestämda kvalifikationer hos den försäkrade eller dennes anställda eller andra medhjälpare. I praktiken brukar det vara sådant som krav på behörig installatör, på utförd OVK eller på tillståndsrutiner vid heta arbeten.
• Framkallande av försäkringsfall (8 kap. 11 §). Bolaget är fritt från ansvar mot en försäkrad som framkallat ett försäkringsfall uppsåtligen eller genom grov vårdslöshet. Detsamma gäller om den försäkrade annars måste antas ha handlat – eller underlåtit att handla – i vetskap om att det innebar en betydande risk för att skadan skulle inträffa. Villkoren får enligt paragrafens tredje stycke utsträcka regeln till annan vårdslöshet än så.
• Räddningsplikt (8 kap. 13 §, som hänvisar till 4 kap. 7 §). När en skada inträffar, eller kan befaras vara omedelbart förestående, ska den försäkrade efter förmåga vidta åtgärder för att hindra eller minska den och, om någon annan är ersättningsskyldig, bevara den rätt försäkringsbolaget kan ha mot denne. Att stänga av vattnet och ringa jour är alltså inte bara sunt förnuft utan en skyldighet som kan påverka ersättningen.

Lägg märke till formuleringen i den andra punkten. Den träffar inte bara den som gör något dumt, utan också den som låter bli att göra något med vetskap om risken. Det är i den meningen försäkringsfrågan och underhållsfrågan möts: en styrelse som känner till ett allvarligt fel och ändå skjuter upp åtgärden står i ett annat läge än en styrelse som inte kunde veta.

Hur reglerna slår i ett enskilt ärende avgörs av villkoren, av omständigheterna och ytterst av domstol. Vi är arkitekter och inte jurister, så texten här är en orientering i vad lagen faktiskt säger – inte ett besked om er skada. Blir ersättningen nedsatt eller nekad är det er försäkringsförmedlare och vid behov ett juridiskt ombud som bör läsa villkoren mot omständigheterna.

Kopplingen till underhållet – den viktigaste delen

Det här är kärnan i varför försäkringsfrågan hör hemma i styrelsens underhållsarbete, inte bara hos den som sköter avtalen. Ett hus där tak, fasad, dränering och stammar hålls i fas med sin livslängd löper mindre risk att en skada bedöms som successiv – och därmed mindre risk att ersättningen helt eller delvis uteblir. Ett hus där underhållet skjutits på framtiden bär i praktiken en dold risk som sällan syns förrän skadan är ett faktum.

En aktuell underhållsplan och regelbundna statusbesiktningar ger er två saker på samma gång: bättre framförhållning för de stora kostnaderna, och ett dokumenterat underlag som visar att föreningen faktiskt skött sitt underhåll om en skada någon gång ska regleras. Det andra är lätt att glömma bort, men kan göra stor skillnad den dag ett försäkringsbolag ifrågasätter en skadas orsak.

Här finns en invändning som är värd att ta på allvar, eftersom den ibland framförs i styrelserum: om dokumentationen kan användas emot oss, är det då inte bättre att inte dokumentera? Nej – och skälet framgår av lagtexten ovan. Det som kan läggas en styrelse till last är att ha underlåtit att handla trots vetskap om en betydande risk. Risken ligger alltså i att låta ett känt fel stå kvar, inte i att ha skrivit ned det. En plan som pekar ut ett problem, en stämma som beslutar om åtgärden och en notering om när den utfördes är tillsammans det bästa svar en förening kan ge på frågan om huset skötts. En förening utan underlag har inget att visa alls, och får i stället skadans utseende som enda bevisning.

Självrisk och hur den påverkar ekonomin

Vid varje skada tillkommer normalt en självrisk innan försäkringen träder in, och för vissa skadetyper – exempelvis vattenskador – kan även ett åldersavdrag dras för äldre installationer och ytskikt. Storleken varierar mellan bolag och avtal, så vi avstår medvetet från att ange belopp här. Har föreningen renoverat avloppsstammarna med relining är det värt att fråga särskilt hur åldersavdraget då beräknas – alla bolag betraktar inte ett relinat rör som ett nytt rör. Många upprepade mindre skador med självrisk kan över tid bli en påtaglig kostnad för föreningen, vilket är ytterligare ett skäl att arbeta förebyggande snarare än att enbart luta sig mot försäkringen när något går sönder. Har föreningen redan fått en avgiftshöjning att hantera är det extra motiverat att hålla nere den sortens återkommande, undvikbara kostnader.

Om skadan inträffar: anmälan, frister och preskription

När något väl hänt är ordningsföljden viktigare än de flesta tror. Gör i tur och ordning:

1. Begränsa skadan. Stäng av vattnet, spärra av, kalla in jour. Det är räddningsplikten enligt punkten ovan.
2. Dokumentera innan ni river. Foton med datum, vad ni såg och var, och gärna en notering om vad som var känt om byggdelen sedan tidigare. Underlaget blir svårt att återskapa när saneringen är klar.
3. Anmäl till bolaget. Vänta inte på att orsaken ska vara utredd – anmäl att skadan finns och komplettera efter hand.
4. Spara alla kostnader separat. Håll akutåtgärder, sanering och återställande åtskilda i underlaget, så att ni kan visa vad som är vad. Hur posterna sedan ska konteras stämmer ni av med er ekonomiska förvaltare eller revisor.
5. Be om skriftligt besked. Sätter bolaget ned ersättningen eller nekar den, begär motiveringen i skrift och notera datumet för det slutliga ställningstagandet. Det datumet har betydelse, se nedan.

Om fristerna säger lagen följande. Villkoren får enligt 8 kap. 20 § tredje stycket försäkringsavtalslagen kräva att den som gör anspråk på ersättning anmäler det inom viss tid, men fristen får inte vara kortare än ett år från det att det förhållande som ger rätt till ersättning inträdde. Försummar ni ändå ett villkor om anmälningstid, eller om att medverka i utredningen, och försummelsen medför skada för bolaget, kan ersättningen sättas ned efter vad som är skäligt – det följer av 7 kap. 2 § första stycket, som 8 kap. 19 § andra stycket gör tillämpligt även vid företagsförsäkring. Undantaget för ringa oaktsamhet i 7 kap. 2 § andra stycket följer däremot inte med: hänvisningen i 8 kap. 19 § andra stycket omfattar bara paragrafens första stycke.

Själva rätten att gå vidare till domstol preskriberas enligt 7 kap. 4 §, som 8 kap. 20 § första stycket gör tillämplig också vid företagsförsäkring: talan måste väckas inom tio år från samma tidpunkt. Har ni framställt anspråket till bolaget inom den tiden är fristen alltid minst sex månader från det att bolaget förklarat att det tagit slutlig ställning. Bolaget får dessutom skriftligen förelägga er att väcka talan tidigare, men aldrig med kortare frist än ett år från att ni fått del av föreläggandet. Väcks ingen talan går rätten till ersättning förlorad. Kort sagt: notera datumet på avslaget, och låt inte ett ärende bli liggande över ett styrelseskifte.

Styrelseansvarsförsäkring: skyddet för styrelsen personligen

Fastighetsförsäkringens ansvarsmoment gäller föreningens ansvar som fastighetsägare. Ledamöternas eget ansvar är en annan sak, och det är reglerat i lag. Enligt 10 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) gäller bestämmelserna om skadestånd i 21 kap. lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar också för bostadsrättsföreningar. Där säger 1 § att en styrelseledamot som uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen när han eller hon utför sitt uppdrag ska ersätta skadan, och att detsamma gäller om skadan tillfogas en medlem eller någon annan genom en överträdelse av lagen, tillämplig lag om årsredovisning eller stadgarna.

Kring den huvudregeln finns flera begränsningar som är värda att känna till innan oron blir större än den behöver vara:

• Jämkning (21 kap. 4 §). Skadestånd får jämkas i den utsträckning som är skäligt med hänsyn till handlingens art, skadans storlek och omständigheterna i övrigt.
• Solidariskt ansvar (5 §). Ska flera ersätta samma skada svarar de solidariskt, i den utsträckning skadeståndsskyldigheten inte har jämkats för någon av dem, med möjlighet att återkräva av varandra efter vad som är skäligt.
• Vem som får föra talan (6 §). Talan om skadestånd till föreningen förutsätter normalt att en majoritet, eller en minoritet om minst en tiondel av de röstberättigade, på stämman röstat för att väcka talan eller mot ansvarsfrihet för ledamoten.
• Tid för talan (9 §). Talan för föreningens räkning mot en styrelseledamot om skadestånd på grund av ett beslut eller en åtgärd under ett räkenskapsår ska väckas senast ett år från det att årsredovisningen och revisionsberättelsen för det året lades fram på stämman.
• Yttersta gräns (12 §). Talan som inte grundas på brott får inte väckas sedan fem år förflutit från utgången av det räkenskapsår då beslutet fattades eller åtgärden vidtogs.

Det är alltså stämmans beslut om ansvarsfrihet som i praktiken stänger frågan för ett verksamhetsår – med det undantag som framgår av 10 §, för fall där stämman inte fått i väsentliga avseenden riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd talan grundas på. Vilka frågor som över huvud taget ska avgöras av stämman och vilka styrelsen får besluta om på egen hand går vi igenom i guiden om stämmobeslut i BRF.

Mot den här bakgrunden finns produkten styrelseansvarsförsäkring, som tecknas separat och sällan ingår i fastighetsförsäkringen. Den brukar täcka krav som riktas mot ledamöterna på ersättning för ren förmögenhetsskada samt kostnaderna för att utreda och försvara sig mot ett krav – ofta den tyngsta posten långt innan någon skuldfråga är avgjord. Uppsåtliga handlingar, böter och sanktionsavgifter brukar däremot vara undantagna. Två frågor är särskilt värda att ställa till förmedlaren: gäller skyddet även för den som lämnat styrelsen när kravet kommer, och omfattas beslut som fattats av tidigare styrelser? Villkoren skiljer sig åt, och svaret går inte att läsa ut av produktnamnet.

Vad som påverkar premien

Premien sätts efter riskbilden, och riskbilden är till stor del husets skick. Vi avstår medvetet från prisexempel – de säger ingenting om just er fastighet – men det som brukar vägas in är värt att känna till, och en del av det går att påverka: byggnadens ålder och konstruktion, status på stammar, tak och elinstallationer, tidigare skadehistorik, vald självrisknivå, vilka tillvalsmoment ni har, hur byggnadens värde är angivet och vilka skadeförebyggande rutiner föreningen kan visa upp. Har ni nyligen bytt stammar eller lagt om taket är det värt att uppmärksamma bolaget på det i stället för att vänta till nästa förnyelse – det påverkar riskbilden i rätt riktning, och uppgifterna om byggnaden behöver ändå hållas aktuella.

Så väljer och följer styrelsen upp försäkringen

Försäkringsvillkor förtjänar samma sunda skepsis som andra avtal föreningen tecknar. Jämför gärna omfattning, undantag, självrisker och pris mellan ett par bolag med några års mellanrum, snarare än att förnya samma avtal per automatik. Samma principer som gäller när ni upphandlar en entreprenör – jämför flera alternativ, läs det finstilta, fråga om ni är osäkra – gäller lika mycket här.

Ta för vana att gå igenom försäkringsbrevet minst en gång om året och alltid efter större förändringar i huset, till exempel ett stambyte, en ombyggnad eller nya tekniska installationer som kan påverka byggnadens värde eller riskbild. Se också till att informationen om vad som gäller – och om föreningen har ett kollektivt bostadsrättstillägg eller inte – är lätt för medlemmarna att hitta.