Statusbesiktning av fastigheten: vad ingår och hur ofta bör den göras?

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 21 augusti 2026

En statusbesiktning är styrelsens sätt att ta reda på hur huset faktiskt mår – innan avvikelserna hinner bli akuta och dyra. I stället för att gissa vilket skick tak, fasad och stammar är i, låter ni någon med byggteknisk blick gå igenom fastigheten systematiskt och skriva ner vad som ses. Resultatet blir ett faktaunderlag att planera och budgetera utifrån. Den här guiden går igenom vad en statusbesiktning omfattar, vilket underhållsansvar lagen lägger på er som fastighetsägare, hur besiktningen skiljer sig från de kontroller ni är skyldiga att göra, vad den kostar, hur ofta den bör göras och hur ni omvandlar protokollet till en levande underhållsplan.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar, besiktigar och överlämnar byggnader till förvaltning i vardagen, och vi har byggt verktyget Planbo för att hjälpa styrelser att göra något konkret av det en besiktning visar.

Kort svar: vad är en statusbesiktning?

En statusbesiktning är en systematisk genomgång av en byggnads tekniska skick vid en viss tidpunkt, utförd av en sakkunnig och sammanfattad i ett protokoll. I korthet:

• Syftet är att beskriva nuläget och peka ut vad som behöver åtgärdas, ungefär när och i vilken ordning.
• Omfattningen är hela fastigheten – klimatskal, grund, installationer, gemensamma utrymmen och mark – till skillnad från kontroller som bara tittar på en del.
• Metoden är i grunden okulär: besiktningsmannen bedömer det som går att se och komma åt utan ingrepp.
• Resultatet är ett protokoll med bilder, bedömningar och åtgärdsförslag – ofta med en grov tidsangivelse och ibland en kostnadsbedömning.
• Besiktningen är frivillig. Begreppet är inte definierat i lag, så innehållet bestämmer ni tillsammans med den ni anlitar.

Att den är frivillig betyder inte att den är oviktig. Underhållsansvaret finns oavsett – besiktningen är bara det vanligaste sättet att veta om ni lever upp till det.

Vad lagen säger om ert underhållsansvar

Ingen lag säger att ni måste beställa en statusbesiktning. Däremot finns ett tydligt krav på att hålla huset i skick, och det kravet är svårt att uppfylla om ingen har tittat på byggnaden på tio år.

Enligt 8 kap. 14 § plan- och bygglagen (2010:900) ska ett byggnadsverk ”hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 § i huvudsak bevaras”. Kravet riktar sig till byggnadens ägare – för ett flerbostadshus normalt föreningen – och gäller löpande, inte bara vid om- och tillbyggnad.

Parallellt gäller 7 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614), där det anges att föreningen sedan tillträde medgetts är ”skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren”. Var exakt den gränsen går skiljer sig mellan föreningar och styrs av era stadgar – läs dem tillsammans med er förvaltare innan ni drar slutsatser om ett enskilt fall.

Kommunen har också verktyg om underhållet brister. Sedan den 1 juli 2026 finns ett kontrollföreläggande i 11 kap. 17 a § plan- och bygglagen, infört genom SFS 2026:712: om det behövs för att säkerställa att underhållskravet i 8 kap. 14 § uppfylls får byggnadsnämnden förelägga ägaren att se till att byggnadsverket kontrolleras och att resultatet redovisas för nämnden. Föreläggandet får bara avse vissa tekniska egenskapskrav, bland annat bärförmåga och säkerhet vid brand och vid användning. Sedan tidigare gäller 11 kap. 18 §, som ger nämnden möjlighet att uppdra åt en sakkunnig att utreda behovet av underhållsåtgärder om det brister i underhållet av ett byggnadsverk; ägaren ska först få yttra sig, bland annat om vem som ska betala.

Det här är ovanliga ingripanden och inget de flesta föreningar kommer i närheten av. Poängen är riktningen: lagstiftaren utgår från att en fastighetsägare vet vilket skick byggnaden är i. En egen, planerad besiktning är ett betydligt behagligare sätt att skaffa sig den kunskapen än ett föreläggande. Har ni fått en skrivelse från byggnadsnämnden bör ni ta hjälp av jurist eller sakkunnig innan ni svarar.

Vad omfattar en statusbesiktning?

Omfattningen bestämmer ni tillsammans med besiktningsmannen innan uppdraget påbörjas. En genomgång av ett flerbostadshus täcker vanligtvis följande delar.

Tak och yttre klimatskal

Takbeklädnad, tätskikt, plåtdetaljer, genomföringar, skorstenar, hängrännor och stuprör. Här börjar ofta både läckage och frostsprängning, och skador upptäcks sent eftersom de syns inifrån först när de gått långt. Besiktningsmannen tittar efter spruckna eller förskjutna pannor, rostangrepp, bristande anslutningar kring genomföringar och stopp i avvattningen. Vindsutrymmet är minst lika viktigt som taket självt – fuktfläckar på undersidan av yttertaket avslöjar både läckage och ventilationsproblem. Läs mer i vår guide om takomläggning och kostnad per kvadratmeter.

Fasad, fönster och balkonger

Puts, tegel eller träpanel, fogar, sockel, fönster, dörrar och balkonger. Vanliga noteringar är sprickbildning, bomputs, vittrade fogar, färgsläpp, rötskador i trä och skador på balkongernas tätskikt och räcken. Armeringskorrosion i betongbalkonger är en skada som normalt blir dyrare att åtgärda ju längre den lämnas obehandlad. Fördjupa er i fasadrenovering, fönsterbyte och balkongrenovering.

Grund, källare och dränering

Tecken på fukt, salt­utfällningar, sättningar, sprickor och bristande avvattning runt husets nedre delar. Marklutning, stuprörsutkast och växtlighet intill sockeln säger ofta mer om dräneringens skick än vad som går att se av dräneringen själv, som ju ligger dold. Misstänks fuktproblem är detta oftast det första stället där en okulär bedömning behöver kompletteras med mätning. Se dränering: kostnad och livslängd.

Stammar, el och ventilation

Vatten- och avloppsrör, elanläggning, värmesystem och ventilation bedöms utifrån ålder, synligt skick, tidigare åtgärder och risk för framtida byten. Står ett stambyte eller en relining för dörren avgörs valet ytterst av en filmning av stammarna, inte av en okulär bedömning i källaren. Elanläggningens ålder och centralernas skick hör hit – se elstammar och elinstallation – liksom ventilationens typ och funktion, som ni läser mer om i guiden om FTX och ventilation.

Gemensamma utrymmen, hiss och mark

Trapphus, tvättstuga, förråd, garage och hiss, samt gårdar, markbeläggning, stödmurar, staket och lekytor som föreningen ansvarar för. Garage och parkeringsdäck förtjänar särskild uppmärksamhet: tätskikt och betong utsätts där för vägsalt och hör till de dyrare posterna när de väl måste åtgärdas – se garagerenovering och p-däck.

Poängen är helheten. En enskild fackman kan avgöra om taket håller några år till, men det är sammanställningen av alla delar – och hur deras livslängder förhåller sig till varandra – som gör att ni kan planera i stället för att släcka bränder.

Statusbesiktning och tekniska undersökningar – när det okulära inte räcker

De flesta statusbesiktningar är i grunden okulära: de bygger på vad som går att se och komma åt utan ingrepp. Det räcker förvånansvärt långt, men inte hela vägen. När den första genomgången ger anledning att gå djupare kompletteras den med riktade undersökningar, var och en med sin egen metod och sitt eget pris:

• Fuktmätning och fuktindikering i konstruktioner där misstanke finns – källarväggar, våtrum, ytterväggar mot norr, anslutningar kring fönster.
• Termografi. Värmekamera för att hitta köldbryggor, luftläckage och ibland fuktavvikelser i klimatskalet.
• Filmning och spolning av avloppsstammar. Ger normalt en betydligt säkrare bild av rörens invändiga skick än en okulär bedömning, och är det vanliga underlaget för valet mellan relining och stambyte. Läs om stamspolning.
• Betongundersökning. Provtagning för att bedöma karbonatisering och kloridhalt i balkonger, garage och andra betongkonstruktioner.
• Materialinventering före ingrepp. I hus byggda före början av 1980-talet är asbest och andra hälsofarliga material en fråga som behöver klaras ut innan rivning eller renovering påbörjas.
• Radonmätning. Görs som långtidsmätning under eldningssäsongen och är en egen process – se radon i bostadsrättsföreningar.
• Energikartläggning. Går längre än energideklarationen och pekar ut var i huset energin faktiskt går förlorad.

En vanlig och rimlig arbetsgång är att börja översiktligt och gå på djupet bara där den första genomgången ger anledning till det. Be därför besiktningsmannen prissätta tilläggen separat, så att ni kan beställa dem när – och om – de behövs.

Statusbesiktning jämfört med andra besiktningar

Ordet besiktning används om flera helt olika saker, och det är lätt att blanda ihop dem. Det avgörande är vem som kräver kontrollen och vad den täcker.

En statusbesiktning ersätter alltså varken de lagstadgade eller de kontraktsbundna kontrollerna. Den lägger sig som ett paraply över allt föreningen förvaltar och binder ihop det de enskilda kontrollerna säger. Ett tips: be besiktningsmannen läsa era senaste OVK-protokoll, energideklaration och eventuella entreprenadbesiktningar innan besöket. Det höjer kvaliteten på bedömningen och ni slipper betala för att någon återupptäcker sådant ni redan vet.

Vem utför en statusbesiktning – och vad ska ni kräva?

Det finns ingen skyddad titel för den här typen av besiktning. Vem som helst får kalla sig besiktningsman och skriva ett statusprotokoll, vilket gör valet av person viktigare än valet av företag. Leta efter dokumenterad byggteknisk kompetens och verklig erfarenhet av flerbostadshus – en byggnadsingenjör, arkitekt eller besiktningsman som arbetar med den här typen av byggnader i vardagen.

Innan ni beställer bör ni be om:

• Referensuppdrag från liknande föreningar, gärna med hus från samma tidsepok som ert.
• Ett exempelprotokoll. Det säger mer om vad ni får än någon offerttext gör. Är bedömningarna konkreta och åtgärdsförslagen användbara, eller är protokollet en fotobilaga med allmänna formuleringar?
• Besked om oberoende. Den som besiktigar bör inte samtidigt vilja sälja åtgärderna. Anlitar ni en entreprenör för besiktningen får ni sällan en neutral bild av vad som är brådskande.
• Uppgift om försäkring och vilket ansvar som gäller för bedömningarna i protokollet.

Vissa delmoment kan däremot inte utföras av vem som helst: OVK ska göras av certifierad funktionskontrollant, energideklaration av certifierad energiexpert och hissbesiktning av ackrediterat kontrollorgan. Behöver ni sådana kontroller är det egna uppdrag vid sidan av statusbesiktningen.

Så beställer ni besiktningen

Den vanligaste orsaken till besvikelse är inte att besiktningsmannen gjort ett dåligt jobb, utan att ingen kommit överens om vad uppdraget skulle omfatta. Skriv därför ner beställningen, hur kort den än blir. Ta med:

• Avgränsningen. Vilka byggnader, vilka byggdelar, och vad som uttryckligen inte ingår.
• Om lägenheter ska ingå. Ett stickprov av badrum och kök ger en betydligt bättre bild av våtrummens ålder och skick – men kräver framförhållning och information till de boende.
• Tillträde. Vind, källare, undercentral, garage, tak och låsta utrymmen. Utan nycklar och stege blir vissa delar obesiktigade, och det märks först i protokollet.
• Protokollets form. Bilder, bedömning per byggdel, åtgärdsförslag med ungefärligt år – och om ni vill ha bedömda kostnader, vilket ofta prissätts separat.
• Underlag ni bidrar med. Ritningar, tidigare protokoll, historik över utförda åtgärder och den befintliga underhållsplanen.
• Genomgång efteråt. En timmes muntlig genomgång med styrelsen är ofta det mest värdefulla i hela uppdraget.

Ska besiktningen leda vidare till ett projekt är det klokt att redan här läsa vår guide om att upphandla entreprenör som BRF, så att protokollet skrivs på ett sätt som går att använda i ett förfrågningsunderlag.

Hur ofta bör ni göra en statusbesiktning?

Här finns inget lagkrav på intervall – till skillnad från OVK styr ni själva takten. Branschpraxis brukar ändå landa på att en grundlig statusbesiktning görs i storleksordningen vart tredje till vart tionde år, gärna i takt med att underhållsplanen ses över. En nybyggd eller nyligen genomrenoverad fastighet klarar sig längre mellan besiktningarna än ett äldre hus med uppdämt underhållsbehov.

Däremellan är det klokt med en enklare egen tillsyn varje år, där styrelsen går en rond och noterar synliga förändringar: fuktfläckar, sprickor som vuxit, stopp i hängrännor, sättningar i markbeläggningen. Fotografera och datera – en bild från förra året är det närmaste ni kommer ett facit på om något förändrats.

Oavsett intervall finns fyra tillfällen då en besiktning nästan alltid lönar sig: inför ett större planerat projekt, vid byte av förvaltare eller entreprenör, när ni misstänker en skada, och när en ny styrelse tillträder utan att ha någon dokumenterad bild av husets skick. En extra besiktning kostar normalt en bråkdel av vad en missad vattenskada gör.

Vad kostar en statusbesiktning?

Spannet är stort, och den som anger ett bestämt pris utan att ha sett fastigheten gissar. Priset styrs framför allt av:

• Antal byggnader och storlek. Fler hus innebär mer tid på plats och mer protokoll.
• Omfattning. Enbart klimatskal, eller även installationer, gemensamma utrymmen och ett urval lägenheter?
• Djup. En översiktlig okulär genomgång ligger i den lägre delen av skalan; en utförlig besiktning med fuktmätningar, provtagning och detaljerad protokollföring kostar väsentligt mer.
• Tillgänglighet. Behövs skylift, ställning eller drönare för att komma åt tak och högre fasadpartier tillkommer den kostnaden.
• Kostnadsbedömningar. Att sätta prislappar på föreslagna åtgärder är ett eget arbetsmoment och prissätts ofta separat.

Begär offert från flera besiktningsföretag och jämför omfattningen, inte bara summan. Fråga uttryckligen vad som ingår, vad som kostar extra och om priset är fast eller löpande. Ett lågt pris för en genomgång som utelämnar taket och installationerna är sällan en besparing.

Sett över husets livslängd är besiktningen ändå en liten utgift i förhållande till nyttan: den flyttar besluten från magkänsla till fakta. Kom bara ihåg att också väga in kostnaden för att åtgärda det besiktningen hittar, så att förväntningarna på budgeten är realistiska från början.

Så läser ni besiktningsprotokollet

Ett protokoll kan kännas nedslående vid första läsningen – det listar per definition det som är fel. Läs det därför i två steg. Först: vad är akut, vad bör göras inom några år och vad är en notering att bevaka? Sedan: vad kostar de tre grupperna tillsammans, och hur förhåller sig det till er underhållsfond och nuvarande avsättning? Hur avsättningen ska beräknas och redovisas styrs av era stadgar och av redovisningsreglerna – stäm av den delen med er ekonomiska förvaltare eller revisor.

Några saker att vara uppmärksam på:

• Bedömningsskalorna varierar mellan besiktningsföretag. Be om en förklaring av vad varje nivå betyder innan ni tolkar dem.
• Skilj observation från rekommendation. ”Sprickbildning noterad i sockel” är ett faktum; ”bör åtgärdas inom två år” är en bedömning som ni får ifrågasätta och be om motivering till.
• Notera vad som inte kunde besiktigas. Utrymmen utan tillträde, snötäckta tak och dolda konstruktioner bör framgå av protokollet – de är luckor i underlaget, inte friskförklaringar.
• Ta med protokollet till årsstämman. Det är enklare att förankra en avgiftshöjning när medlemmarna har sett vad den ska bekosta.

Fyra vanliga misstag

• Besiktningen görs, men inget händer. Protokollet läggs i en pärm och nästa styrelse vet inte att det finns. Utan koppling till plan och budget är pengarna bortkastade.
• Bara de dyra delarna besiktigas. Tak och stammar får uppmärksamheten medan mark, garage och gemensamma utrymmen faller mellan stolarna – trots att de kan bli stora poster.
• Entreprenören får bedöma sitt eget arbetsområde. En takläggare som besiktigar taket kommer sällan fram till att det håller i tio år till.
• Protokollet uppdateras aldrig. Åtgärder utförs men noteras inte, och nästa besiktning börjar från noll. Dokumentera vad ni gjort och när.

Från besiktningsprotokoll till levande plan

Ett besiktningsprotokoll är värdefullt, men det gör ingen nytta i en pärm. Det verkliga värdet uppstår när ni översätter varje observation till en post i underhållsplanen: när ska åtgärden göras, vad beräknas den kosta och hur mycket behöver ni därför avsätta varje år. Då styr besiktningen både fondavsättningen och kommande budgetar, i stället för att bli en engångsläsning som faller i glömska till nästa styrelse.

Det är precis den bryggan vi byggt Planbo för. Ni för in fastighetens byggdelar utifrån besiktningen, får branschvärden för intervall och kostnader föreslagna, och planen räknar löpande om årskostnader och rekommenderad avsättning. När nästa besiktning görs uppdaterar ni posterna på minuter – och kunskapen stannar i föreningen även när styrelsen byts ut.