Underhållsplan för BRF i Stockholm

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 5 juli 2026

Stockholms bostadsrättsföreningar spänner över en ovanligt bred variation av byggnadstyper – från sekelskiftets putsade stenhus på Söder och Östermalm till miljonprogrammets punkt- och skivhus i förorten. Den variationen gör att underhållsplaneringen ser olika ut beroende på var i staden föreningen finns, samtidigt som en het bostadsrättsmarknad gör att fondens skick syns extra tydligt i lägenhetspriserna. Den här guiden går igenom vad som särskiljer Stockholms BRF:er när det gäller underhållsplanering.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och den erfarenheten ligger bakom hur vi resonerar här. Vill ni ha grunderna först rekommenderar vi vår grundguide om underhållsplan för BRF.

Byggnadsbeståndets spännvidd

Stockholms innerstad domineras av sekelskiftesfastigheter uppförda mellan ungefär 1880 och 1930 – ofta med tjocka tegel- eller stenväggar, stuckatur och andra kulturhistoriska värden som kan påverka vilka åtgärder som är tillåtna vid renovering. Gjutjärnsstammar och äldre elinstallationer i dessa hus är i dag ofta gamla nog att kräva planering för stambyte eller relining.

Utanför tullarna dominerar i stället miljonprogrammets punkt- och skivhus, uppförda i huvudsak 1965–1975. Här är typiska frågor betongbalkonger med risk för armeringskorrosion, platta tak med tätskikt som har en kortare livslängd än lutande tak, och stora fönsterpartier som påverkar både energiförbrukning och underhållskostnad. Skillnaden i typologi gör att en underhållsplan för en innerstadsfastighet och en för ett miljonprogramshus i praktiken innehåller helt olika poster. Vår översikt över livslängd för byggdelar visar hur tak, fasad, fönster och stammar skiljer sig i förväntad hållbarhet.

En het marknad gör fonden synlig

På en bostadsrättsmarknad så pressad som Stockholms granskar köpare, mäklare och långivande banker ofta årsredovisning och underhållsplan noga inför en försäljning. En förening med en gammal eller obefintlig plan, eller en fond som inte räcker till kommande åtgärder, riskerar att det syns både i budgivning och i vilka lånevillkor enskilda köpare erbjuds. Omvänt kan en aktuell, välskött plan vara ett konkret säljargument för föreningen som helhet.

K3 gäller nu – även i Stockholm

Regelverket kring K3-redovisning och komponentavskrivning ser i grunden likadant ut för svenska bostadsrättsföreningar oavsett var i landet de ligger, och berör enligt gällande normgivning numera många föreningar. Exakt hur och när det påverkar just er förening är en fråga för er revisor eller ekonomiska förvaltare – läs mer i vår guide om vad K3 2026 innebär i praktiken.

Så kommer ni igång

Oavsett om er förening sitter i en sekelskiftesfastighet på Kungsholmen eller ett skivhus i Tensta fungerar samma grundmetod: kartlägg byggdelarna, deras skick och återstående livslängd, räkna fram en 50-årsplan och en rekommenderad fondavsättning, och håll planen levande år efter år. Planbo är en digital tjänst som fungerar lika bra för föreningar i hela landet – ni behöver ingen lokal konsult i Stockholm för att komma igång, men vill ni ha mänsklig hjälp sätter arkitekterna på do ARK upp planen åt er på distans.