Underhållsplan för BRF i Stockholm

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 26 juli 2026

Stockholms bostadsrättsföreningar spänner över en ovanligt bred variation av byggnadstyper – från sekelskiftets putsade stenhus på Söder och Östermalm till miljonprogrammets punkt- och skivhus i förorten. Den variationen gör att underhållsplaneringen ser olika ut beroende på var i staden föreningen finns, samtidigt som en het bostadsrättsmarknad gör att fondens skick syns extra tydligt i lägenhetspriserna. Den här guiden går igenom vad som särskiljer Stockholms BRF:er när det gäller underhållsplanering.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och den erfarenheten ligger bakom hur vi resonerar här. Vill ni ha grunderna först rekommenderar vi vår grundguide om underhållsplan för BRF.

Byggnadsbeståndets spännvidd

Stockholms innerstad domineras av sekelskiftesfastigheter uppförda mellan ungefär 1880 och 1930 – ofta med tjocka tegel- eller stenväggar, stuckatur och andra kulturhistoriska värden som kan påverka vilka åtgärder som är tillåtna vid renovering. Gjutjärnsstammarna i dessa hus är i dag ofta gamla nog att kräva planering för stambyte eller relining, och de äldre elinstallationerna kan behöva ses över parallellt.

Utanför tullarna finns i stället en stor andel miljonprogramsbebyggelse – punkt- och skivhus uppförda i huvudsak 1965–1974 – vid sidan av folkhemsförorternas hus från 1940- och 50-talen. Här är typiska frågor betongbalkonger med risk för armeringskorrosion, platta tak med tätskikt som ofta har kortare livslängd än taktäckningen på lutande tak, och stora fönsterpartier som påverkar både energiförbrukning och underhållskostnad. Skillnaden i typologi gör att en underhållsplan för en innerstadsfastighet och en för ett miljonprogramshus i praktiken har helt olika tyngdpunkt. Vår översikt över livslängd för byggdelar visar hur tak, fasad, fönster och stammar skiljer sig i förväntad hållbarhet.

Byggnadsepoken styr vad planen ska innehålla

Byggnadsepok betyder helt enkelt vilken period huset är uppfört i. Epoken avgör hur stomme, tak, fasad och installationer är byggda – och därmed vilka poster som brukar dominera en underhållsplan. I Stockholms län finns i praktiken hela den svenska bebyggelsehistorien representerad inom några mils radie, och det är en av anledningarna till att två grannföreningar kan ha helt olika underhållsprofil.

Indelningen är en förenkling – varje hus ska bedömas för sig, och ombyggnader längs vägen kan ha ändrat förutsättningarna helt. Men den visar varför en generell mall sällan räcker. Hur ni går från byggnadsbedömning till färdig plan beskriver vi i guiden om att göra en underhållsplan.

Kranskommunerna: samma län, olika bestånd

Underhållsplanering för en förening i Stockholms län handlar sällan om kommungränsen i sig, utan om vad som råkade byggas där och när. Några grova drag som ofta går igen:

• Huddinge och Botkyrka har en stor andel bebyggelse från rekordåren – Flemingsberg och Vårby i Huddinge, Alby och Hallunda–Norsborg i Botkyrka. Här är betongbalkonger, tätskikt på platta tak och stammar från byggtiden återkommande poster.
• Nacka är blandat: Finntorp, Alphyddan och Ekudden växte fram under 1950- och 60-talen, Orminge och Älta i huvudsak under 1960- och 70-talen, samtidigt som stora nyproduktionsområden tillkommit på senare år. Nacka rymmer därför föreningar med två helt olika åldrar av bestånd, och förutsättningarna kan skilja sig kraftigt mellan grannföreningar.
• Täby var länge villadominerat, och flerbostadshusen kom i stor utsträckning med utbyggnaden kring centrum och områden som Grindtorp. Beståndet spänner därför över flera epoker, från 1960-talets flerbostadshus till senare nyproduktion.

Poängen är inte att en kommun är mer krävande än en annan, utan att ni bör utgå från ert eget hus snarare än från vad grannföreningen gör. En statusbesiktning ger den utgångspunkten.

Ombildade föreningar: en typisk Stockholmsfråga

Stockholmsregionen står för en stor del av landets ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. Enligt sammanställningar av bostadsstatistiken ombildades i storleksordningen 190 000 hyresrätter i landet mellan år 2000 och 2021, varav omkring 70 procent i Stockholms län. Det gör en fråga som är marginell på många andra orter till en av regionens vanligaste.

En ombildad förening övertar ett hus med en underhållshistorik som föreningen själv inte har varit med om. Åtgärder kan ha skjutits upp under hyresrättstiden, och dokumentationen är sällan komplett. Det är därför en av de situationer där en teknisk genomgång tidigt brukar löna sig mest – innan avgiften sätts och innan de första större posterna infaller.

Sedan den 1 januari 2024 gäller dessutom skärpta regler för den ekonomiska planen: för nybildade och ombildade föreningar ska planen enligt bostadsrättslagen bygga på en teknisk underhållsplan som sträcker sig 50 år framåt. Äldre ombildningar – och Stockholmsregionen har många från 2000-talets första decennium – omfattas normalt inte av det kravet, och saknar därför inte sällan en plan över huvud taget. Exakt vad som gäller för just er förening bör ni stämma av med er ekonomiska förvaltare eller revisor. Har ni en plan men vet inte om den håller, se vår guide om att uppdatera underhållsplanen.

En het marknad gör fonden synlig

På en bostadsrättsmarknad så pressad som Stockholms granskar köpare, mäklare och långivande banker ofta årsredovisning och underhållsplan noga inför en försäljning. En förening med en gammal eller obefintlig plan, eller en fond som inte räcker till kommande åtgärder, riskerar att det syns både i budgivning och i vilka lånevillkor enskilda köpare erbjuds. Omvänt kan en aktuell, välskött plan vara ett konkret säljargument för föreningen som helhet.

K3 gäller nu – även i Stockholm

Regelverket kring K3-redovisning och komponentavskrivning ser i grunden likadant ut för svenska bostadsrättsföreningar oavsett var i landet de ligger, och gäller enligt Bokföringsnämndens regelverk för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Exakt hur och när det påverkar just er förening är en fråga för er revisor eller ekonomiska förvaltare – läs mer i vår guide om vad K3 2026 innebär i praktiken.

Så kommer ni igång

Oavsett om er förening sitter i en sekelskiftesfastighet på Kungsholmen eller ett skivhus i Tensta fungerar samma grundmetod: kartlägg byggdelarna, deras skick och återstående livslängd, räkna fram en 50-årsplan och en rekommenderad fondavsättning, och håll planen levande år efter år. Planbo är en digital tjänst som fungerar lika bra för föreningar i hela landet – ni behöver ingen lokal konsult i Stockholm för att komma igång, men vill ni ha mänsklig hjälp sätter arkitekterna på doARK upp planen åt er på distans.