Underhållsplan för BRF i Stockholm

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 26 september 2026

Stockholms bostadsrättsföreningar spänner över en ovanligt bred variation av byggnadstyper, från sekelskiftets putsade stenhus på Söder och Östermalm till miljonprogrammets punkt- och skivhus i förorten. Den variationen gör att underhållsplaneringen ser olika ut beroende på var i staden föreningen finns, samtidigt som en het bostadsrättsmarknad gör att fondens skick syns extra tydligt i lägenhetspriserna. Den här guiden går igenom vad som särskiljer Stockholms BRF:er när det gäller underhållsplanering.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och den erfarenheten ligger bakom hur vi resonerar här. Vill ni ha grunderna först rekommenderar vi vår grundguide om underhållsplan för BRF.

Kort svar: En underhållsplan för en BRF i Stockholm byggs på samma sätt som på andra orter: husets byggdelar, deras skick och återstående livslängd, fördelade på kommande år och omräknade till en fondavsättning. Det som skiljer Stockholm är fyra saker:

• Beståndets bredd. Innerstadens sten- och putshus, folkhemsförorterna och rekordårens betonghus ger helt olika tyngdpunkter i planen.
• Kulturvärdena. Stadsmuseet har klassificerat stora delar av staden, och en blå- eller grönklassad fastighet kan styra både material och kostnad.
• Ombildningarna. Regionen har många föreningar som övertagit ett hus med uppskjutet underhåll.
• Vindarna. Upplåter föreningen nya lägenheter på vinden kan det krävas en ny ekonomisk plan, med en teknisk underhållsplan på 50 år.

Byggnadsbeståndets spännvidd

Stockholms innerstad domineras av sekelskiftesfastigheter uppförda mellan ungefär 1880 och 1930, ofta med tjocka tegel- eller stenväggar, stuckatur och andra kulturhistoriska värden som kan påverka vilka åtgärder som är tillåtna vid renovering. Gjutjärnsstammarna i dessa hus är i dag ofta gamla nog att kräva planering för stambyte eller relining, och de äldre elinstallationerna kan behöva ses över parallellt.

Utanför tullarna finns i stället en stor andel miljonprogramsbebyggelse, punkt- och skivhus uppförda i huvudsak 1965–1974, vid sidan av folkhemsförorternas hus från 1940- och 50-talen. Här är typiska frågor betongbalkonger med risk för armeringskorrosion, platta tak med tätskikt som ofta har kortare livslängd än taktäckningen på lutande tak, och stora fönsterpartier som påverkar både energiförbrukning och underhållskostnad. Skillnaden i typologi gör att en underhållsplan för en innerstadsfastighet och en för ett miljonprogramshus i praktiken har helt olika tyngdpunkt. Vår översikt över livslängd för byggdelar visar hur tak, fasad, fönster och stammar skiljer sig i förväntad hållbarhet.

Byggnadsepoken styr vad planen ska innehålla

Byggnadsepok betyder helt enkelt vilken period huset är uppfört i. Epoken avgör hur stomme, tak, fasad och installationer är byggda, och därmed vilka poster som brukar dominera en underhållsplan. I Stockholms län finns i praktiken hela den svenska bebyggelsehistorien representerad inom några mils radie, och det är en av anledningarna till att två grannföreningar kan ha helt olika underhållsprofil.

Indelningen är en förenkling. Varje hus ska bedömas för sig, och ombyggnader längs vägen kan ha ändrat förutsättningarna helt. Men den visar varför en generell mall sällan räcker. Hur ni går från byggnadsbedömning till färdig plan beskriver vi i guiden om att göra en underhållsplan.

Innerstadens stenhus: tak, puts och gårdshus

Sekelskiftets hus på Södermalm, Östermalm, Vasastan och Kungsholmen följer i stora drag samma mönster, och det ger en ganska förutsägbar lista över vad som brukar väga tyngst i planen:

• Plåttaket. Många innerstadshus har falsade plåttak, ofta med takkupor, skorstenar och vinkelrännor som är svåra detaljer. Ett plåttak behöver målas om med jämna mellanrum och byts i sin helhet mer sällan. Glesas ommålningen ut förkortas livslängden, och då kommer bytet tidigare än planen räknade med. Vad ett byte kan kosta går vi igenom i guiden om takomläggning.
• Putsfasaden. Gatufasaden är ofta rikt utsmyckad, medan gårdsfasaderna är enklare. Det är vanligt att dela upp posten per fasad, eftersom gatufasaden kostar mer per kvadratmeter och kan ha andra krav på material och kulör. Läs mer om fasadrenovering.
• Fönstren. Originalfönster i trä går ofta att renovera i stället för att byta, och i ett kulturhistoriskt värdefullt hus kan det vara den enda framkomliga vägen. Avvägningen beskriver vi i guiden om fönsterbyte i BRF.
• Gårdshus och flyglar. En förening kan äga både ett gathus och ett eller flera gårdshus. Planen blir tydligare om varje byggnad läggs upp för sig, eftersom husen ofta har renoverats vid olika tidpunkter.
• Stammar och el. I ett hus från sekelskiftet har stammarna ofta redan bytts en gång, ibland två. Ta reda på när, eftersom det avgör var posten hamnar. Elen har sällan följt med i samma takt, se guiden om elstammar.

Kulturhistorisk klassificering: blått, grönt och gult

I Stockholms stad har Stadsmuseet i uppdrag att inventera och klassificera stadens bebyggelse. Resultatet syns i en karta där fastigheterna är markerade i fyra färger:

Det finns också streckade fält, som betyder att fastigheten ännu inte är klassificerad. Kartan och motiveringarna finns hos Stadsmuseet.

Två saker är viktiga att hålla isär. Stadsmuseet beskriver själv klassificeringen som ett kunskapsunderlag och ett expertutlåtande, utan rättslig verkan. Det som gäller rättsligt är plan- och bygglagens krav: ändringar ska utföras varsamt, och en byggnad som är särskilt värdefull får inte förvanskas. Prövningen görs av stadsbyggnadsnämnden i bygglovet eller detaljplanen, och där används klassificeringen som underlag. Planen kan dessutom ha egna skyddsbestämmelser för just er fastighet.

För underhållsplanen betyder det att klassen bör vara känd innan åtgärderna prissätts. Ett fönsterbyte som i ett grått hus är en standardpost kan i ett grönklassat hus bli en fönsterrenovering med andra intervall och en annan kostnad. Är ni osäkra på vad som gäller för er fastighet, fråga stadsbyggnadskontoret innan ni låser en åtgärd i planen. Utanför Stockholms stad har kranskommunerna egna kulturmiljöunderlag.

Grundläggning: berg, lera och träpålar

Stockholm står på en blandning av berg, morän och lera. Hus som är grundlagda direkt på berg har sällan några grundfrågor alls, medan delar av innerstaden och flera förorter ligger på lera och fyllnadsmassor där äldre hus ofta står på träpålar.

Träpålar håller länge så länge de ligger under grundvattnet. Sjunker grundvattennivån kan den övre delen av pålarna börja brytas ned, och det visar sig först långt senare som sprickor och sättningar. Grundvattennivån kan påverkas av sådant som föreningen inte styr över, till exempel stora schakter, tunnlar och läckande ledningar i omgivningen.

Grundläggningen är sällan en utbytespost i planen, men den hör hemma där som en återkommande kontroll:

• Notera sprickor i fasad, källarväggar och trapphus vid varje årlig rondering, gärna med foto och datum, så att förändringar över tid syns.
• Ta reda på om huset står på träpålar. Uppgiften finns ofta i gamla bygglovsritningar hos stadsbyggnadskontoret eller i föreningens egna arkiv.
• Får ni veta att ett större byggprojekt ska starta i närheten, fråga byggherren om grundvattenmätning och besiktning av omgivande hus före start.
• Håll dräneringen och avvattningen runt huset i ordning, eftersom fukt i källaren ofta är det första som märks.

Exempel: så kan planen för ett stenhus från 1910 se ut

Nedan är ett tänkt exempel för att visa hur resonemanget ser ut i praktiken, inte en bedömning av någon verklig fastighet. Tänk er en förening på Södermalm med ett putsat stenhus från 1910: fem våningar, plåttak med takkupor, källare, ett gathus och ett mindre gårdshus. Stammarna byttes på 1980-talet och fönstren är original.

När posterna väl ligger på en tidsaxel blir det ofta tydligt att taket och fasaden hamnar nära varandra i tiden. Det kan löna sig att samordna dem, eftersom ställning och etablering då bara behöver betalas en gång. Intervallen kommer från vår översikt över livslängd för byggdelar.

Kranskommunerna: samma län, olika bestånd

Underhållsplanering för en förening i Stockholms län handlar sällan om kommungränsen i sig, utan om vad som råkade byggas där och när. Några grova drag som ofta går igen:

• Huddinge och Botkyrka har en stor andel bebyggelse från rekordåren: Flemingsberg och Vårby i Huddinge, Alby och Hallunda–Norsborg i Botkyrka. Här är betongbalkonger, tätskikt på platta tak och stammar från byggtiden återkommande poster.
• Nacka är blandat: Finntorp, Alphyddan och Ekudden växte fram under 1950- och 60-talen, Orminge och Älta i huvudsak under 1960- och 70-talen, samtidigt som stora nyproduktionsområden tillkommit på senare år. Nacka rymmer därför föreningar med två helt olika åldrar av bestånd, och förutsättningarna kan skilja sig kraftigt mellan grannföreningar.
• Täby var länge villadominerat, och flerbostadshusen kom i stor utsträckning med utbyggnaden kring centrum och områden som Grindtorp. Beståndet spänner därför över flera epoker, från 1960-talets flerbostadshus till senare nyproduktion.

Poängen är inte att en kommun är mer krävande än en annan, utan att ni bör utgå från ert eget hus snarare än från vad grannföreningen gör. En statusbesiktning ger den utgångspunkten.

Ombildade föreningar: en typisk Stockholmsfråga

Stockholmsregionen står för en stor del av landets ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. Enligt sammanställningar av bostadsstatistiken ombildades i storleksordningen 190 000 hyresrätter i landet mellan år 2000 och 2021, varav omkring 70 procent i Stockholms län. Det gör en fråga som är marginell på många andra orter till en av regionens vanligaste.

En ombildad förening övertar ett hus med en underhållshistorik som föreningen själv inte har varit med om. Åtgärder kan ha skjutits upp under hyresrättstiden, och dokumentationen är sällan komplett. Det är därför en av de situationer där en teknisk genomgång tidigt brukar löna sig mest, innan avgiften sätts och innan de första större posterna infaller.

Sedan den 1 januari 2024 gäller dessutom skärpta regler för den ekonomiska planen: för nybildade och ombildade föreningar ska planen enligt bostadsrättslagen bygga på en teknisk underhållsplan som sträcker sig 50 år framåt. Äldre ombildningar, och Stockholmsregionen har många från 2000-talets första decennium, omfattas normalt inte av det kravet, och saknar därför inte sällan en plan över huvud taget. Exakt vad som gäller för just er förening bör ni stämma av med er ekonomiska förvaltare eller revisor. Har ni en plan men vet inte om den håller, se vår guide om att uppdatera underhållsplanen.

Vindsinredning och nya lägenheter

I Stockholms innerstad har många föreningar valt att upplåta vinden för nya lägenheter, antingen genom att bygga själva eller genom att sälja rätten till en exploatör. Det kan ge ett betydande tillskott till föreningens ekonomi, men det påverkar också underhållsplanen på flera sätt.

• En ny ekonomisk plan kan krävas. Enligt bostadsrättslagen (3 kap. 4 §) får en förening inte upplåta nya lägenheter med bostadsrätt om något av väsentlig betydelse har inträffat sedan den ekonomiska planen upprättades, förrän en ny plan har registrerats. Sedan den 1 januari 2024 ska en ekonomisk plan innehålla en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren (3 kap. 1 a §). Om en ny plan krävs i ert fall är en bedömning för er intygsgivare, jurist eller ekonomiska förvaltare.
• Taket byts ofta i samband med inredningen. Det flyttar takposten i planen långt fram i tiden, men bara om det nya taket faktiskt blir föreningens och om garantier och dokumentation lämnas över.
• Nya installationer tillkommer. Hiss, ventilation och nya våtrum högst upp i huset ger nya poster, och ibland påverkas stammar och el i hela huset.
• Beslutet kan kräva stämma. Vilket beslut som krävs beror på vad åtgärden innebär och på stadgarna, se vår guide om beslut på stämman.

Lägg in vindsprojektet i planen redan när det diskuteras, inte först när det är klart. Då syns det om andra stora åtgärder bör samordnas med det, till exempel ett fasadarbete som ändå kräver ställning.

En het marknad gör fonden synlig

På en bostadsrättsmarknad så pressad som Stockholms granskar köpare, mäklare och långivande banker ofta årsredovisning och underhållsplan noga inför en försäljning. En förening med en gammal eller obefintlig plan, eller en fond som inte räcker till kommande åtgärder, riskerar att det syns både i budgivning och i vilka lånevillkor enskilda köpare erbjuds. Omvänt kan en aktuell, välskött plan vara ett konkret säljargument för föreningen som helhet.

Vem tar fram underhållsplanen i Stockholm, och vad kostar den?

Det finns många aktörer som gör underhållsplaner i Stockholmsregionen, och de skiljer sig mer i arbetssätt än i var de har sitt kontor. De vanligaste vägarna är en besiktningsman eller teknisk konsult som gör en statusbesiktning och levererar en plan, en teknisk förvaltare som ofta erbjuder planen som ett tillägg till förvaltningsavtalet, en arkitekt eller byggnadsingenjör som är starkare på åtgärdsval i äldre och skyddade hus, eller ett digitalt verktyg där styrelsen bygger planen själv och kompletterar med besiktning där osäkerheten är störst.

Kostnaden varierar med föreningens storlek och hur mycket arbete som görs på plats. För en normalstor förening landar en framtagen plan ofta i storleksordningen några tiotusentals kronor, men spannet är brett i båda riktningarna. Vi har brutit ner det i guiden om vad en underhållsplan kostar. Begär in mer än en offert och jämför vad som ingår, och kontrollera att planen blir föreningens egendom och går att ta med om ni byter förvaltare.

K3 gäller nu, även i Stockholm

Regelverket kring K3-redovisning och komponentavskrivning ser i grunden likadant ut för svenska bostadsrättsföreningar oavsett var i landet de ligger, och gäller enligt Bokföringsnämndens regelverk för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Exakt hur och när det påverkar just er förening är en fråga för er revisor eller ekonomiska förvaltare. Läs mer i vår guide om vad K3 2026 innebär i praktiken.

Så kommer ni igång

Oavsett om er förening sitter i en sekelskiftesfastighet på Kungsholmen eller ett skivhus i Tensta fungerar samma grundmetod: kartlägg byggdelarna, deras skick och återstående livslängd, räkna fram en 50-årsplan och en rekommenderad fondavsättning, och håll planen levande år efter år. Planbo är en digital tjänst som fungerar lika bra för föreningar i hela landet. Ni behöver ingen lokal konsult i Stockholm för att komma igång, men vill ni ha mänsklig hjälp besiktigar arkitekterna på doARK huset på plats och upprättar planen åt er, mot fast offert.

Sammanfattning

• Byggnadstypen styr planen mer än adressen. Ett stenhus på Södermalm och ett skivhus i ytterstaden får helt olika tyngdpunkter.
• Kulturvärdena ska vara kända innan planen prissätts. Stadsmuseets klassificering saknar rättslig verkan, men den används när stadsbyggnadsnämnden prövar ändringar.
• Grunden är en kontrollpunkt, inte en utbytespost. Följ sprickor och sättningar över tid, särskilt i hus på lera och träpålar.
• Ombildade föreningar och vindsprojekt behöver en plan tidigt, och nya upplåtelser kan kräva en ny ekonomisk plan med en teknisk underhållsplan på 50 år.
• Planen är ett underlag för pengar. Fondavsättningen räknas fram ur den, och redovisningsfrågorna bör ni stämma av med revisor eller ekonomisk förvaltare.