Entreprenadbesiktning i BRF – slutbesiktning, garanti och besiktningsformer

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 25 juli 2026

När en förening har handlat upp och genomfört ett större arbete – ett stambyte, en fasadrenovering eller ett takbyte – återstår det kanske viktigaste momentet av alla: att kontrollera att ni faktiskt fått det ni beställt innan slutfakturan betalas. Det är detta en entreprenadbesiktning gör. Rätt hanterad är den föreningens starkaste skydd mot att betala fullt pris för ett halvfärdigt eller felaktigt utfört arbete. Den här guiden går igenom de olika besiktningsformerna, vad en godkänd slutbesiktning innebär och hur styrelsen förbereder sig.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg och upprättar förfrågningsunderlag och medverkar vid besiktningar av flerbostadshus. Entreprenadbesiktning är ett område där de tekniska frågorna möter avtalsjuridiken, så se det här som en orientering. För besked om just ert projekt bör ni luta er mot ert kontrakt och er besiktningsman, och vid tvistefrågor ett juridiskt ombud.

Vad är en entreprenadbesiktning?

En entreprenadbesiktning är en oberoende kontroll av att ett utfört byggarbete stämmer med det som avtalats. En sakkunnig besiktningsman går igenom entreprenaden, noterar fel och brister i ett besiktningsutlåtande och tar ställning till om arbetet kan godkännas. Till skillnad från en statusbesiktning – som bedömer hela byggnadens skick som underlag till underhållsplanen – är entreprenadbesiktningen knuten till ett enskilt projekt och ett enskilt kontrakt.

Formerna och reglerna kommer i praktiken sällan från lagen utan från de standardavtal som föreningens entreprenad vilar på. Vanligast är AB 04 (för utförandeentreprenad, där föreningen svarar för projekteringen) och ABT 06 (för totalentreprenad, där entreprenören både projekterar och bygger). Båda har ett eget kapitel om besiktning. En viktig konsekvens: reglerna nedan gäller när ni avtalat om AB 04 eller ABT 06 – vilket är vanligt i föreningars entreprenader, men inte givet. Vad som gäller i ert projekt avgörs av ert kontrakt. Hur ni väljer entreprenadform tar vi upp i guiden om att upphandla entreprenör.

Besiktningsformer – från förbesiktning till garantibesiktning

Standardavtalen skiljer på flera olika besiktningar som fyller olika syften under och efter bygget. Alla är inte aktuella i varje projekt, men det är bra att känna igen dem:

I ett typiskt föreningsprojekt är det slutbesiktningen och garantibesiktningen som är mest centrala. Slutbesiktningen sätter punkt för själva byggskedet, och garantibesiktningen är er chans att få fel åtgärdade som visat sig först efter att huset tagits i bruk.

Vad händer vid en godkänd slutbesiktning?

Slutbesiktningen är den besiktning som får störst rättsliga följder, och det lönar sig att förstå vad ett godkännande faktiskt utlöser. När besiktningsmannen godkänner entreprenaden brukar följande hänga ihop med det:

• Entreprenaden anses avlämnad. Arbetet övergår formellt från entreprenören till föreningen.
• Garantitiden börjar löpa. Tiderna räknas normalt från dagen för godkänd slutbesiktning.
• Ansvar och risk går över. Ansvaret för entreprenaden övergår i regel till beställaren, med de undantag avtalet anger.
• Slutbetalning aktualiseras. En godkänd slutbesiktning är ofta kopplad till att slutlikviden ska betalas – ett skäl att inte släppa den sista betalningen innan besiktningen är klar.

Just för att godkännandet flyttar över ansvaret och startar garantitiden är det viktigt att noterade fel förs in tydligt i besiktningsutlåtandet. Fel som antecknas ska entreprenören avhjälpa, och en efterbesiktning används sedan för att bekräfta att så skett. Bedömer besiktningsmannen att felen är så omfattande att entreprenaden inte kan godkännas, avlämnas den inte – och då börjar inte heller garantitiden.

Garantitid och ansvarstid – hur länge ansvarar entreprenören?

Efter avlämnandet löper en garantitid då entreprenören ansvarar för fel som visar sig, och därefter en längre ansvarstid med ett snävare ansvar. Som huvudregel anger AB 04 och ABT 06 en garantitid på fem år för entreprenörens arbetsprestation, räknad från godkänd slutbesiktning. Avtalet kan dock föreskriva annat, och för vissa material och varor kan andra tider gälla – läs kontraktet och stäm av de exakta villkoren med er besiktningsman.

Utöver garantitiden brukar standardavtalen ange en ansvarstid på tio år från avlämnandet. Skillnaden är viktig: under garantitiden är det förhållandevis lätt att få fel åtgärdade, medan entreprenören efter garantitidens slut normalt bara ansvarar för väsentliga fel som visas ha sin grund i entreprenörens vårdslöshet. Ju längre tiden går, desto tyngre bevisbörda ligger alltså på föreningen. Det är därför garantibesiktningen är så värdefull – den fångar upp fel medan ansvaret fortfarande är brett. Detta är en förenklad beskrivning av avtalens regler och inte juridisk rådgivning; vid en konkret felsituation bör ni ta hjälp av besiktningsman och juridiskt ombud.

Vem utser besiktningsmannen?

Vid en entreprenadbesiktning är det normalt beställaren – alltså föreningen – som ansvarar för att en besiktningsman utses och kallar till besiktning. Att föreningen utser besiktningsmannen betyder dock inte att hen företräder er: rollen ska utövas opartiskt och självständigt i förhållande till båda parter, och besiktningsmannen ska ha den erfarenhet och sakkunskap som uppdraget kräver. Undantaget är överbesiktningen, som parterna utser gemensamt.

För en styrelse utan egen byggteknisk kompetens är en erfaren, oberoende besiktningsman ofta det som gör skillnad mellan ett tryggt och ett riskabelt projektavslut. Kostnaden för besiktningen är liten i förhållande till vad ett större arbete kostar, och till vad det kan kosta att i efterhand tvista om fel som aldrig protokollfördes. Föreningen bekostar normalt sin egen besiktningsman.

Så förbereder ni föreningen inför slutbesiktningen

En slutbesiktning blir bara så bra som underlaget den vilar på. Några saker som styrelsen kan göra i god tid:

• Ha kontraktshandlingarna samlade. Besiktningen prövar mot det som avtalats, så förfrågningsunderlag, kontrakt och eventuella ändrings- och tilläggsarbeten behöver finnas tillgängliga.
• Utse besiktningsman i tid. Vänta inte till sista veckan – en bra besiktningsman är ofta uppbokad, och hen kan behöva sätta sig in i projektet.
• Delta vid besiktningen. Låt någon i styrelsen eller en anlitad byggkontrollant vara med, så att föreningens synpunkter kommer med i protokollet.
• Boka in garantibesiktningen redan nu. Lägg in en påminnelse i god tid före garantitidens slut, så att den inte glöms bort när en ny styrelse har tillträtt.

Att koppla dessa hållpunkter till föreningens rutiner och kalender är särskilt viktigt eftersom styrelser byts ut – kunskapen om ett projekt får inte sitta i huvudet på en enskild ledamot. Skulle en tvist ändå uppstå om ett fel är ett garantifel eller inte, är det utlåtandena och protokollen ni kommer att luta er mot.

Från besiktningsprotokoll till underhållsplanen

När entreprenaden är avlämnad och besiktigad är det lätt att lägga pärmen åt sidan. Men slutbesiktningen levererar värdefull information rakt in i det långsiktiga underhållet: ni vet nu exakt vilket år en byggdel är utbytt eller renoverad, vilket blir startpunkten för nästa intervall. Ett nytt tak eller nya stammar flyttar fram nästa stora åtgärd med decennier – och det bör synas i planen.

För styrelsen är det enklaste sättet att fånga detta att uppdatera underhållsplanen direkt efter varje avslutat projekt, och att lägga garantibesiktningen som en bevakningspunkt. Då blir besiktningen inte en isolerad slutpunkt, utan en del av det löpande arbetet med att hålla fastigheten i skick och ekonomin förutsägbar. Hur ofta planen bör ses över tar vi upp i guiden om att uppdatera underhållsplanen.