OVK för BRF: intervall, behörighet och undantag

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 23 augusti 2026

OVK – obligatorisk ventilationskontroll – är en av de återkommande lagstadgade kontroller en bostadsrättsförening måste hålla reda på. Den är lätt att glömma mellan styrelseskiften, men en försummad OVK kan både ge ett föreläggande från kommunen och, viktigare, betyda att huset har en ventilation som inte gör sitt jobb. Den här guiden går igenom vad OVK är, vilka byggnader som omfattas och vilka som är undantagna, hur ofta besiktningen ska göras för olika ventilationstyper, vilken behörighet kontrollanten behöver och vad som gäller när kontrollen ger en anmärkning.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar byggnader till vardags, och vi har byggt verktyget Planbo just för att hjälpa styrelser att planera och hålla ordning på sin fastighet.

Vad är OVK?

OVK är en återkommande kontroll, utförd av en certifierad funktionskontrollant, av att ventilationssystemet i en byggnad fungerar som det ska. Syftet är att säkerställa ett tillfredsställande inomhusklimat. Kravet infördes i Sverige i början av 1990-talet.

Regelverket består av tre nivåer som hänger ihop:

• Plan- och bygglagen (2010:900), 8 kap. 25 §. Här läggs ansvaret på byggnadens ägare att se till att kontrollen görs av en funktionskontrollant.
• Plan- och byggförordningen (2011:338), 5 kap. 1–7 §§. Här står vad som ska kontrolleras, vad protokollet ska innehålla och vad som ska hända med protokoll och intyg.
• Boverkets föreskrifter och allmänna råd (BFS 2011:16) om funktionskontroll av ventilationssystem och certifiering av sakkunniga funktionskontrollanter, i lydelse enligt omtrycket BFS 2025:6 (OVK 5) som gäller sedan den 1 juli 2025. Här finns undantagen, besiktningsintervallen och kraven på kontrollantens behörighet. Observera att den konsoliderade version som ligger lättast tillgänglig på Boverkets webbplats i skrivande stund är äldre än omtrycket – gå till författningen BFS 2025:6 om ni vill läsa gällande lydelse.

Det är värt att lägga märke till en detalj som ofta missförstås: vid en återkommande besiktning kontrolleras enligt förordningen att systemets funktion och egenskaper i huvudsak stämmer med de föreskrifter som gällde när systemet togs i bruk – inte med dagens byggregler. Ett välskött självdragshus från 1940-talet ska alltså inte underkännas för att det inte når nybyggnadskrav. Vid kontrollen ska det också undersökas vilka åtgärder som kan förbättra energihushållningen i ventilationssystemet utan att inomhusklimatet försämras, och kontrolleras att systemet inte innehåller föroreningar som kan spridas i byggnaden och att instruktioner och skötselanvisningar finns lätt tillgängliga.

Vilka byggnader omfattas – och vad är undantaget?

Huvudregeln är att ventilationssystem ska funktionskontrolleras. Undantagen räknas upp i Boverkets föreskrifter och är få:

• En- och tvåbostadshus med självdragsventilation eller mekanisk frånluftsventilation utan värmeåtervinning – alltså S- och F-system i villor och parhus.
• Ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller därmed jämförlig näring.
• Industribyggnader. Enligt de allmänna råden bör storkök, centralkök och motsvarande i separata byggnader också betraktas som industribyggnader. Finns det kontors- och personalutrymmen i en industribyggnad bör däremot de ventilationssystem som betjänar sådana utrymmen kontrolleras.
• Byggnader som är avsedda för totalförsvaret och som är av hemlig natur.

Ett vanligt flerbostadshus finns inte med i listan, och en bostadsrättsförening omfattas därmed i normalfallet fullt ut. En- och tvåbostadshus som inte är undantagna – till exempel en villa med FTX – omfattas enligt förordningen av kravet på första besiktning innan systemet tas i bruk, men inte av kravet på återkommande besiktning.

Två situationer är värda att uppmärksamma särskilt i en BRF. Den ena är att föreningen kan äga mer än bostäder: har ni en förskola, vårdlokal eller liknande verksamhet i huset kan den delen hamna i den strängare kategorin nedan. Den andra är att ni kan ha flera olika system i samma fastighet – till exempel självdrag i det äldre huset och FTX i en påbyggd vind eller ett nybyggt gårdshus. Då kan olika intervall gälla för olika delar. Föreskriftens tabell utgår från byggnaden, men i praktiken besiktigas varje ventilationssystem enligt sitt eget intervall. Stäm av bedömningen med kontrollanten eller byggnadsnämnden om ni är osäkra.

Hur ofta ska OVK göras? Intervall per ventilationstyp

Det här är frågan som oftast skapar förvirring, för intervallet beror både på vad byggnaden används till och på vilken sorts ventilation den har. Boverkets föreskrifter delar in byggnaderna i två kategorier:

Beteckningarna definieras i samma föreskrift:

• S – självdrag. Ventilation utan fläktar, där luften drivs av temperaturskillnader och vind.
• F – frånluft. Fläktventilation där endast frånluftsflödet är fläktstyrt; tilluften kommer in genom ventiler.
• FX – frånluft med värmeåtervinning. F-ventilation där värmen i frånluften tas tillvara.
• FT – från- och tilluft. Fläktventilation där både frånlufts- och tilluftsflödena är fläktstyrda.
• FTX – från- och tilluft med värmeåtervinning. FT-ventilation med värmeåtervinning.

De allmänna råden ger vägledning för byggnader som inte är självklara. Gymnasier, fritidshem och servicehus för äldre bör alltid räknas till treårskategorin. Högskolor och universitet, samlingslokaler, butikslokaler, teatrar, biografer, idrottshallar, terminaler, museer, utställningshallar, hotell och garage bör däremot placeras i den ena eller andra kategorin beroende på vilken typ av ventilationssystem de har. Har ni en butikslokal i bottenvåningen är det alltså systemet som avgör.

Så räknas tiden – förseningen förlänger inte cykeln

En regel som få känner till, men som styr hela planeringen: besiktningen ska utföras senast inom föreskrivet intervall. Gör ni den tidigare än nödvändigt ska nästa besiktning ske senast inom intervallet räknat från den senaste faktiskt utförda besiktningen. Klockan börjar alltså om vid det tidiga besiktningsdatumet: ni sparar inte den tid ni ligger före, utan tidigarelägger hela cykeln. Har besiktningen däremot inte utförts inom intervallet räknas tiden till nästa besiktning från när den senaste besiktningen skulle ha utförts. Att halka efter ett år ger med andra ord inte ett års extra respit i nästa cykel; startpunkten för nästa intervall flyttas inte fram.

Det finns en säkerhetsventil. Om det finns särskilda skäl får den kommunala nämnd som fullgör kommunens uppgifter enligt plan- och bygglagen besluta om senareläggning av besiktningstidpunkterna. Enligt de allmänna råden kan särskilda skäl vara att byggnaden berörs av en omedelbar ändringsåtgärd eller att den inte är i bruk. Står ni inför ett stambyte eller ett ventilationsbyte kan det alltså vara värt att prata med byggnadsnämnden i stället för att besiktiga ett system som ändå ska bytas – men det är nämnden som beslutar, inte föreningen.

Behörighet N eller K – vilken kontrollant behöver ni?

Kontrollen får bara utföras av en certifierad funktionskontrollant, och certifieringen finns i två nivåer:

• Behörighet N (normal) – alla byggnader med S-, F- och FX-ventilation samt en- och tvåbostadshus med FT- och FTX-ventilation.
• Behörighet K (kvalificerad) – alla byggnader oavsett typ av ventilationssystem.

För en styrelse går det att koka ner till en enda fråga. Har ert flerbostadshus FT- eller FTX-ventilation behöver kontrollanten normalt behörighet K, eftersom N-behörigheten bara täcker FT och FTX i en- och tvåbostadshus. Har huset självdrag eller frånluft, med eller utan värmeåtervinning, räcker behörighet N. Har ni blandade system i fastigheten är det enklaste att anlita någon med K.

Certifieringen utfärdas av ackrediterade certifieringsorgan – i dag främst RISE och Kiwa Certification – och får enligt föreskrifterna lämnas för en period om högst fem år. Kontrollanten ska dessutom varje år rapportera sina genomförda uppdrag och sin fortbildning till certifieringsorganet. Det är hos certifieringsorganen ni söker efter certifierade kontrollanter; Boverket för inte längre något eget register över dem, sedan skyldigheten att rapportera in certifieringar dit togs bort 2023.

Tre saker är rimliga att kontrollera innan ni beställer: att kontrollanten har rätt behörighetsnivå för ert system, att certifikatet fortfarande är giltigt vid besiktningstillfället, och att offerten anger vilka delar av fastigheten som ingår. Har ni både bostäder och en lokal med eget aggregat vill ni inte upptäcka i efterhand att bara det ena kontrollerades.

Vad krävs för att bli certifierad funktionskontrollant?

Ni behöver inte kunna det här utantill, men det säger något om vad ni köper. Föreskrifterna ställer krav på både utbildning, praktisk erfarenhet och prov.

Den allmänna tekniska kunskapen ska komma från en examen eller utbildning med inriktning mot installationsteknik i kombination med byggnaders styr- och reglerteknik, energisystem eller byggnadsteknik – från teknisk högskola motsvarande minst 120 högskolepoäng, från yrkeshögskoleutbildning eller tidigare yrkesteknisk utbildning, från en tre- eller fyraårig teknisk gymnasieutbildning, eller från annan likvärdig utbildning. Motsvarande utbildningar från ett annat land inom EU eller EES kan tillgodoräknas. Utbildningskravet kan också ersättas av lång yrkeserfarenhet: minst sju år för behörighet N och minst nio år för behörighet K.

Utöver utbildningen krävs praktik. För behörighet N ska sökanden ha varit yrkesverksam inom injustering och flödesmätning samt kontroll av aktuella ventilationssystem under minst två år. För behörighet K krävs tre, fyra eller fem års arbete med FT- och FTX-system – ju kortare utbildning, desto längre erfarenhetskrav. Sökanden ska dessutom ha kunskap om plan- och bygglagstiftningen med tillhörande föreskrifter och om äldre byggregler, samt kännedom om bland annat arbetsmiljölagen och Arbetsmiljöverkets föreskrifter, Folkhälsomyndighetens allmänna råd om ventilation, miljöbalken och regelverket om energideklarationer. Kunskaperna kontrolleras genom ett skriftligt kunskapsprov med godkänt resultat, och lämpligheten för uppgiften ska styrkas med ett aktuellt intyg.

Certifikatet måste förnyas minst vart femte år genom en förenklad eller, om det finns särskilda skäl, en förnyad grundlig kompetensprövning. En certifiering kan återkallas av det organ som utfärdat den om kontrollanten visat sig uppenbart olämplig eller fått certifikatet på felaktiga grunder.

Så går besiktningen till – protokoll och intyg

Kontrollanten går igenom aggregat, kanaler, don och flöden, och behöver komma in i lägenheterna för att mäta – vid självdrag och frånluftssystem i praktiken ofta i samtliga, eftersom delflödena mäts i donen, medan centrala FT- och FTX-system oftare kontrolleras i ett urval. Planera därför tillträdet i god tid: avisera de boende, samla nycklar eller boka tider, och lägg besiktningen när det går att nå de lägenheter som ska mätas. Vilka regler som gäller för föreningens tillträde till en lägenhet framgår av bostadsrättslagen och era stadgar – stäm av med er förvaltare om det blir aktuellt med en boende som inte släpper in.

Efter besiktningen gäller enligt plan- och byggförordningen följande:

• Protokoll. Den som utför besiktningen ska föra protokoll och anteckna resultatet av kontrollen, resultatet av energiundersökningen vid en återkommande besiktning, samt uppgifter om luftflöden, ventilationssystemets drifttider och installerad eleffekt – uppgifter som behövs för att kunna beräkna energianvändningen för ventilation.
• Två exemplar. Ett exemplar av protokollet lämnas till byggnadens ägare och ett skickas till byggnadsnämnden. Kommunen får alltså kännedom om resultatet oavsett vad ni gör med det.
• Intyg. Kontrollanten utfärdar ett intyg om att besiktningen gjorts, med datum för besiktningen, resultatet av kontrollen och datum för nästa besiktning. Intyget är alltså också er påminnelse om nästa gång.
• Anslag. Byggnadens ägare ska anslå besiktningsintyget på en väl synlig plats i byggnaden – i praktiken i trapphuset eller vid entrén.

Spara protokollen. De är några av de bättre historikkällorna ni har om husets ventilation, och de visar hur flöden och funktion utvecklats mellan kontrollerna. Ett protokoll som återkommande noterar samma brist är ett starkare argument för en investering än en enskild anmärkning.

Vad händer vid en anmärkning?

Får ventilationen en anmärkning noterar kontrollanten bristerna i protokollet. Ansvaret att åtgärda ligger på föreningen som ägare. Förordningen är dessutom tydlig med att skyldigheten inte väntar på nästa besiktning: har ägaren anledning att misstänka att ventilationssystemet inte uppfyller kraven ska ägaren snarast möjligt vidta de åtgärder som behövs. En återkommande klagomålsström om dålig luft eller matos mellan lägenheter är alltså i sig något att agera på.

Åtgärdas inte bristerna utövar byggnadsnämnden tillsyn. Nämnden kan enligt plan- och bygglagen förelägga den som låter bli att vidta en åtgärd att göra det inom en viss tid – ett så kallat åtgärdsföreläggande – och ett föreläggande kan förenas med vite. Någon fast lagstadgad åtgärdsfrist finns däremot inte i författningstexten; tiden sätts i det enskilda beslutet. Det praktiska rådet blir därför att inte vänta in ett föreläggande, utan att behandla anmärkningen som vilket underhållsärende som helst: begär in offert, planera in åtgärden och boka en ny kontroll när felet är rättat.

Ofta handlar det om rensning av kanaler, injustering av flöden, byte av en sliten fläkt eller rensning av igensatta don – sådant som ändå hör till en fungerande fastighetsdrift. Blir samma anmärkning stående år efter år är det däremot en signal om att systemet nått vägs ände.

Vad kostar en OVK-besiktning?

Priset sätts av marknaden, inte av regelverket, och varierar med antal lägenheter, antal aggregat, systemtyp och hur mycket mätning som krävs. Ett mindre självdragshus brukar ligga i storleksordningen några tusen kronor, medan en större fastighet med flera FTX-aggregat kan kosta betydligt mer. Det som driver priset är framför allt:

• Antal mätpunkter. Fler lägenheter och fler don betyder fler mätningar och mer tid.
• Systemtyp. FT- och FTX-system har fler komponenter att gå igenom än självdrag.
• Tillgänglighet. Behöver kontrollanten göra om besöket för lägenheter som inte gick att komma in i blir det dyrare.
• Ombesiktning. Kontroll efter åtgärdade brister debiteras normalt separat – fråga hur den prissätts redan i offerten.

Begär offert från fler än en certifierad kontrollant, be dem specificera vad som ingår, och lägg in kostnaden som en återkommande post i planen så att den inte kommer som en överraskning vart tredje eller sjätte år. Samma logik gäller för de övriga besiktningar föreningen ska hålla ordning på.

OVK som en del av underhållsplanen

OVK är en återkommande, förutsägbar kostnad – och därmed något som hör hemma i föreningens underhållsplan. När ni vet att en besiktning ska göras vart tredje eller sjätte år kan ni lägga in den som en post och slippa bli överraskade. Lika viktigt är att lägga in själva ventilationsutrustningen, eftersom fläktar, aggregat och värmeväxlare har en begränsad livslängd. Vi har samlat typiska intervall för olika delar i guiden om livslängd på byggdelar.

En anmärkning vid OVK kan dessutom vara en tidig signal om ett större behov. Om aggregatet ständigt krånglar eller om systemet är från husets ursprungsår kan det vara läge att planera in en modernisering – till exempel ett byte till FTX-ventilation – snarare än ännu en lagning. Ett sådant byte påverkar också husets energideklaration och driftkostnad, så det finns skäl att se OVK-protokollet och energifrågan i samma sammanhang. Hur gränsen mellan föreningens och medlemmens ansvar dras för ventiler och don i lägenheterna kan dessutom variera – det styrs av era stadgar, något vi går igenom i guiden om stadgar och underhållsansvar.

Sammanfattning

• Ansvaret för OVK ligger på föreningen som ägare och kan inte delegeras bort, även om en förvaltare sköter beställningen.
• Flerbostadshus med FT eller FTX besiktigas vart tredje år; med F, FX eller S vart sjätte. Förskolor, skolor och vårdlokaler ligger på tre år oavsett system.
• Undantagna är i huvudsak en- och tvåbostadshus med självdrag eller frånluft utan värmeåtervinning, ekonomibyggnader, industribyggnader och vissa försvarsbyggnader.
• Har huset FT eller FTX behöver kontrollanten normalt behörighet K; annars räcker N. Certifikatet gäller i högst fem år.
• Protokollet går till både föreningen och byggnadsnämnden, och intyget ska anslås väl synligt i byggnaden.
• En försening förlänger inte cykeln – nästa besiktning räknas från när den försenade skulle ha utförts.
• Lägg in både besiktningen och ventilationsutrustningen i underhållsplanen, så blir kostnaden planerad i stället för akut.

Den här guiden är en översikt och ersätter inte en bedömning i det enskilda fallet. Är ni osäkra på vilken kategori er byggnad hamnar i, eller på hur ett besked från byggnadsnämnden ska tolkas, rådgör med er förvaltare eller en certifierad funktionskontrollant.