OVK-besiktning för BRF: krav, intervall och anmärkningar

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 5 juli 2026

OVK – obligatorisk ventilationskontroll – är en av de återkommande lagstadgade kontroller en bostadsrättsförening måste hålla reda på. Den är lätt att glömma mellan styrelseskiften, men en försummad OVK kan både ge anmärkningar från kommunen och, viktigare, betyda att huset har en ventilation som inte gör sitt jobb. Den här guiden går igenom vad OVK är, vad lagen kräver, hur ofta besiktningen ska göras för olika ventilationstyper och vad som händer om kontrollen ger en anmärkning.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar byggnader till vardags, och vi har byggt verktyget Planbo just för att hjälpa styrelser att planera och hålla ordning på sin fastighet.

Vad är OVK?

OVK står för obligatorisk ventilationskontroll och infördes i Sverige i början av 1990-talet. Syftet är att säkerställa att inomhusklimatet är gott och att ventilationssystemen fungerar som de ska. Kravet följer av plan- och bygglagen och plan- och byggförordningen, med kompletterande föreskrifter från Boverket.

Vid en OVK kontrolleras bland annat att ventilationssystemet fungerar i huvudsak som det var tänkt när byggnaden togs i bruk, att flöden och funktion stämmer, och att det inte finns föroreningar i kanaler som kan spridas i huset. Kontrollanten ska också lämna förslag på hur energiåtgången kan minskas utan att inomhusmiljön försämras. Det är alltså inte bara en formalitet, utan en regelbunden hälsokontroll av husets andning.

Vem ansvarar för OVK i en BRF?

Ansvaret ligger på byggnadens ägare. I en bostadsrättsförening är det föreningen, och i praktiken styrelsen, som ska se till att OVK genomförs inom rätt intervall och att eventuella brister åtgärdas. Det går inte att delegera bort själva ansvaret, även om ni anlitar en förvaltare som sköter beställningen åt er.

Själva kontrollen får däremot inte göras av vem som helst. Den ska utföras av en certifierad funktionskontrollant – en sakkunnig person med behörighet för aktuell typ av system. Styrelsen beställer alltså besiktningen av en behörig kontrollant, ungefär som ni anlitar en certifierad person för andra lagstyrda kontroller i fastigheten.

Hur ofta ska OVK göras? Intervall per ventilationstyp

Det här är frågan som oftast skapar förvirring, för intervallet beror på vilken sorts ventilation huset har. Förenklat brukar man dela in systemen så här:

• S – självdrag. Ventilation utan fläktar, där luften rör sig av temperaturskillnader och vind.
• F – frånluft. Mekanisk frånluftsfläkt som suger ut luft; tilluften kommer in genom ventiler.
• FX – frånluft med värmeåtervinning. Som F, men värmen i frånluften tas tillvara.
• FT – från- och tilluft. Både till- och frånluft är fläktstyrda.
• FTX – från- och tilluft med värmeåtervinning. Fläktstyrt åt båda håll, med värmeväxlare.

För flerbostadshus, som de allra flesta bostadsrättsföreningar äger, gäller enligt plan- och byggförordningen följande återkommande intervall:

• FT- och FTX-system: vart tredje år. De mer avancerade till- och frånluftssystemen kontrolleras oftare eftersom de har fler delar som kan slita och påverka funktionen.
• S-, F- och FX-system: vart sjätte år. Självdrag och rena frånluftssystem kontrolleras med längre intervall.

För förskolor, skolor och vårdlokaler gäller vart tredje år oavsett systemtyp, men det är sällan aktuellt för en vanlig bostadsförening. För en- och tvåbostadshus med vissa system görs i regel bara en första besiktning innan systemet tas i bruk, utan återkommande kontroll – men en BRF räknas normalt som flerbostadshus och omfattas av de återkommande intervallen ovan. Är ni osäkra på vilket system ert hus har, framgår det av tidigare OVK-protokoll eller av en kontrollant vid en besiktning.

Vad händer vid en anmärkning?

När kontrollen är klar upprättar funktionskontrollanten ett protokoll. Blir resultatet godkänt utfärdas ett intyg som ska sättas upp på en väl synlig plats i byggnaden, så att de boende kan se att kontrollen är gjord. Ett exemplar av protokollet skickas också till kommunens byggnadsnämnd.

Får ventilationen en anmärkning noterar kontrollanten bristerna och bedömer hur brådskande de är att åtgärda – vissa fel ska rättas omgående, andra kan vänta till nästa kontroll. Som ägare är föreningen skyldig att se till att felen åtgärdas. Sker inte det kan byggnadsnämnden ingripa och förelägga föreningen att rätta till bristerna, i vissa fall förenat med vite. Med andra ord: en anmärkning är inte något att skjuta på, utan en uppgift som hör hemma i styrelsens åtgärdslista.

Det praktiska rådet är att behandla anmärkningar som vilket underhållsärende som helst. Begär in offert på åtgärden, planera in den och boka en ny kontroll när felet är rättat. Ofta handlar det om rensning av kanaler, justering av flöden eller utbyte av en sliten fläkt – sådant som ändå hör till en fungerande fastighetsdrift.

OVK som en del av underhållsplanen

OVK är en återkommande, förutsägbar kostnad – och därmed något som hör hemma i föreningens underhållsplan. När ni vet att en besiktning ska göras vart tredje eller sjätte år kan ni lägga in den som en post och slippa bli överraskade. Lika viktigt är att lägga in själva ventilationsutrustningen, eftersom fläktar, aggregat och värmeväxlare har en begränsad livslängd. Vi har samlat typiska intervall för olika delar i guiden om livslängd på byggdelar.

En anmärkning vid OVK kan dessutom vara en tidig signal om ett större behov. Om aggregatet ständigt krånglar eller om systemet är från husets ursprungsår kan det vara läge att planera in en modernisering – till exempel ett byte till FTX-ventilation med värmeåtervinning – snarare än ännu en lagning. Hur gränsen mellan föreningens och medlemmens ansvar dras för ventiler och don i lägenheterna kan dessutom variera – det styrs av era stadgar, något vi går igenom i guiden om stadgar och underhållsansvar.