Bygga hiss i en bostadsrättsförening – kostnad, bygglov och beslut

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 26 augusti 2026

Många äldre flerbostadshus byggdes helt utan hiss, och i takt med att medlemmarna blir äldre väcks frågan om att bygga hiss i huset. Det är ett av de största och dyraste projekt en bostadsrättsförening kan ge sig in i – och ett av få där både byggreglerna och bostadsrättslagen sätter tydliga ramar. Här går vi igenom vad det brukar kosta, var hissen kan placeras, när det krävs bygglov eller anmälan, hur beslutet fattas på stämman och hur ni får in kostnaden i planeringen i god tid. Alla belopp anges som intervall, eftersom varje hus och trapphus är unikt.

Handlar det i stället om en befintlig hiss som börjar bli gammal? Då är det en modernisering snarare än en nybyggnation – läs vår guide om hissrenovering och kostnad. Den här sidan handlar om att bygga en ny hiss där det tidigare inte funnits någon.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags och ser återkommande hur en hissinstallation både lyfter tillgängligheten och prövar föreningens ekonomi och beslutsförmåga. Siffrorna nedan är erfarenhetsbaserade riktvärden – be alltid om en förstudie och offert för ert specifika hus.

Kort svar: vad kostar det, och vad krävs?

Att bygga hiss i en bostadsrättsförening är ett projekt i tre delar: en byggkostnad, en tillståndsprövning och ett föreningsbeslut. I korthet ser bilden ut så här:

• Kostnad: ofta i storleksordningen 1–2 miljoner kr per trapphus för hela projektet – förstudie och projektering, tillståndsavgifter, hiss, schakt, byggarbeten, återställning och en post för oförutsett.
• Tillstånd: ett utvändigt schakt som ökar husets volym är normalt en tillbyggnad, och tillbyggnad kräver som huvudregel bygglov – med undantag för mindre tillbyggnader, se avsnittet om bygglov nedan. Krävs inget bygglov är hissinstallationen i stället anmälningspliktig. I båda fallen behöver ni startbesked innan arbetet påbörjas.
• Beslut: normalt en fråga för föreningsstämman. Berörs ingen lägenhet räcker vanligtvis enkel majoritet – förändras eller tas en lägenhet i anspråk krävs den bostadsrättshavarens samtycke, eller två tredjedelar av de röstande plus hyresnämndens godkännande.
• Bidrag: det statliga investeringsstödet till bostäder för äldre, som kunde användas för efterinstallation av hiss, är enligt Boverket under avveckling och går inte längre att söka.
• Efter installationen: hissen blir en byggdel med serviceavtal, elförbrukning, återkommande besiktning och en framtida modernisering – lägg in allt i underhållsplanen.

Bygga ny hiss eller modernisera den befintliga?

Begreppet ”hiss” rymmer projekt av mycket olika storlek. Innan ni går vidare är det värt att slå fast vilket av två grundläggande spår ni är på, eftersom kostnad, tillstånd och beslutsregler skiljer sig åt:

Den här guiden fokuserar på det andra spåret: att anlägga en helt ny hiss. Det är dyrare och mer omfattande, eftersom ni inte bara byter teknik utan också måste skapa plats för själva hisschaktet.

Vad kostar det att bygga en hiss i en BRF?

Att bygga en ny hiss i ett hus som saknar hiss är betydligt dyrare än att modernisera en befintlig. Som grov riktlinje hamnar en nyinstallation ofta i storleksordningen 1–2 miljoner kr per trapphus, men spannet är stort och kostnaden kan bli både lägre och högre beroende på förutsättningarna. En förening med flera hisslösa trapphus bör räkna per trapphus.

Det som framför allt driver priset:

• Var schaktet får plats – en hiss i trapphusets öga, i ett indraget utrymme eller utanpå fasaden ger helt olika byggkostnader.
• Invändig eller utvändig hiss – en utvändig hiss påverkar fasaden och kräver oftast en mer omfattande tillståndsprövning.
• Antal stannplan – fler våningar ger fler dörrpar, längre schakt och mer styrutrustning.
• Ingrepp i bärande stomme – behöver bjälklag tas upp eller trappan byggas om blir arbetet dyrare.
• Grundläggning – ett schakt kräver ofta en ny grop, vilket kan innebära grundförstärkning i äldre hus.

Beloppet ska rymma mer än hissleverantörens offert. En budget som bara innehåller själva hissen brukar visa sig vara ungefär halva sanningen – posterna nedan ryms i intervallet ovan, men är de som oftast glöms bort när styrelsen räknar:

Ta in offerter från flera leverantörer så att omfattning och pris går att jämföra på lika villkor. Ett vanligt misstag är att jämföra ett anbud som bara omfattar hissen med ett som omfattar hela entreprenaden – då blir slutsatsen fel.

Vad kostar själva hissen? Prisnivåer per hisstyp

Beloppen ovan gäller hela projektet – schakt, byggarbeten och hiss. Men vad kostar själva hissen? Det beror framför allt på vilken typ av hiss ni väljer. För flerbostadshus handlar valet oftast om två huvudtyper: plattformshiss (även kallad lågfartshiss) och konventionell personhiss. En plattformshiss är en enklare och långsammare hiss som omfattas av maskinregelverket och får gå i högst 0,15 meter per sekund, medan en konventionell personhiss omfattas av hissdirektivet, går snabbare och har högre komfort och kapacitet.

Plattformshissen är ofta det billigare alternativet även räknat på helheten: den kräver mindre schakt och grundare grop, vilket förenklar byggarbetena i ett befintligt hus. Priset för det är lägre fart – många modeller styrs dessutom med en knapp som hålls intryckt under hela färden. I ett hus med många våningar och mycket trafik upplevs det ofta som för långsamt, och då är en konventionell personhiss det rimligare valet trots högre kostnad. Låt förstudien jämföra båda alternativen för just ert trapphus, och be leverantören redovisa korgens invändiga mått – en hiss som inte rymmer en rullstol löser bara halva tillgänglighetsproblemet.

Var kan hissen placeras? Fyra vanliga lösningar

Den fråga som avgör mest av kostnaden är var schaktet får plats. I ett hus byggt utan hiss finns sällan något självklart utrymme, och lösningen får sökas i husets egna förutsättningar. Fyra placeringar återkommer:

Ett återkommande problem i äldre hus är att trapplanen ligger i halvplan mellan våningarna. Landar hissen på halvplan får de boende fortfarande gå en halv trappa, och då löser projektet inte det tillgänglighetsproblem som motiverade det. Be därför förstudien redovisa exakt var hissen stannar och hur man tar sig från stannplanet in i lägenheten – inte bara att hissen får plats.

Tänk också igenom vad hissen gör med utrymningsvägen. Trapphuset är i de flesta flerbostadshus den enda vägen ut, och ett schakt som smalnar av trappan eller påverkar brandcellsgränserna måste hanteras i brandprojekteringen. Det är ett av skälen till att en förstudie behöver involvera fler än hissleverantören.

Krävs bygglov för att bygga hiss?

Här ändrades regelverket nyligen, och äldre svar på nätet är delvis inaktuella. Genom lagändringar som trädde i kraft 1 december 2025 fick plan- och bygglagen ett nytt regelverk för bygglov. Tre frågor behöver besvaras var för sig.

1. Är hissen en tillbyggnad?

Byggs schaktet utanpå huset och ökar byggnadens volym är åtgärden normalt en tillbyggnad, och enligt 9 kap. 9 § plan- och bygglagen krävs bygglov för tillbyggnad. Det finns ett undantag i 9 kap. 10 § för tillbyggnader med en bruttoarea eller öppenarea på högst 30,0 kvadratmeter, om tillbyggnaden inte överstiger byggnadens taknock. Undantaget är inte begränsat till småhus, men två saker begränsar det i praktiken. Dels räknas arean samman med tidigare tillbyggnader på byggnaden som inte har krävt bygglov, och ett schakt som går genom flera plan kan bli större än man tror. Dels måste en bygglovsfri tillbyggnad på ett flerbostadshus ändå rymmas inom detaljplanen – undantaget från planenlighetskravet i 10 kap. 2 a § plan- och bygglagen omfattar bara en- och tvåbostadshus, komplementbyggnader och komplementbostadshus. Hamnar schaktet till exempel på prickmark kan bygglov krävas ändå. Lita inte på egen aritmetik här – låt kommunen bedöma.

2. Är det en fasadändring?

Inom detaljplan krävs enligt 9 kap. 15 § plan- och bygglagen bygglov för en fasadändring på en byggnad som inte är ett en- eller tvåbostadshus, en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus, om ändringen sker på en fasad eller ett tak som vetter mot en allmän plats. I praktiken innebär det att en utvändig hiss mot gatan prövas hårdare än en mot den egna gården. Utgå ändå inte från att gårdssidan är fri: enligt 9 kap. 37 § plan- och bygglagen krävs bygglov för bland annat tillbyggnad och fasadändring om åtgärden avser en särskilt värdefull byggnad eller en byggnad som omfattas av skyddsbestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser – och det är just sådana hus som ofta saknar hiss. Kommunen kan också ha bestämt annat i detaljplanen.

3. Krävs anmälan?

Kräver åtgärden inte bygglov är den i stället anmälningspliktig. Enligt 6 kap. 1 § första stycket 4 plan- och byggförordningen krävs, för en åtgärd som inte omfattas av krav på bygglov, en anmälan till byggnadsnämnden vid en installation eller väsentlig ändring av en hiss i en byggnad. Ingår hissen i en bygglovspliktig tillbyggnad hanteras den normalt inom lovärendet i stället – fråga kommunen vilken väg som gäller i ert fall. Oavsett vilket behöver ni ett startbesked innan arbetet påbörjas och ett slutbesked innan hissen tas i bruk.

Att börja för tidigt är dyrt, och hur dyrt beror på vilken regel som gäller. Är hissinstallationen anmälningspliktig är byggsanktionsavgiften för att påbörja den före startbesked 0,25 prisbasbelopp – med 2026 års prisbasbelopp på 59 200 kr i storleksordningen 15 000 kr. Rör det sig i stället om en lovpliktig tillbyggnad på ett flerbostadshus är avgiften väsentligt högre: 1 prisbasbelopp plus ett tillägg per kvadratmeter sanktionsarea. Avgiften halveras enligt 9 kap. 3 a § plan- och byggförordningen om ni redan hade fått bygglov eller hade lämnat in anmälan när arbetet påbörjades, och den räknas på prisbasbeloppet det år nämnden beslutar om avgiften. Den tas ut även om åtgärden i sig hade varit tillåten, så det finns inget att vinna på att tjuvstarta.

Reglerna tillämpas av varje kommun, så ta kontakt med kommunens bygglovsavdelning tidigt. Ett tidigt besked om vad som gäller för just er byggnad sparar både tid och pengar jämfört med att upptäcka kraven mitt i projektet. Uppgifterna här är en principiell orientering och ersätter inte kommunens besked i ert ärende.

Äldre och kulturhistoriskt värdefulla hus

Hus utan hiss är oftast gamla, och just de husen bär ofta ett kulturhistoriskt värde. Plan- och bygglagen innehåller två bestämmelser som styr hur mycket ni får ändra: förbudet mot förvanskning av särskilt värdefulla byggnader och bebyggelseområden (8 kap. 13 §) och varsamhetskravet vid ändring av en byggnad (8 kap. 17 §), som säger att byggnadens karaktärsdrag ska tas till vara. Mark- och miljööverdomstolen har i flera avgöranden avslagit bygglov för yttre ändringar med hänvisning till just de bestämmelserna.

Praktiskt betyder det att lösningsutrymmet krymper, inte att projektet är omöjligt. Några råd:

• Ta kontakt med kommunens antikvarie parallellt med bygglovsavdelningen – ofta finns synpunkter som är enklare att bemöta tidigt än sent.
• Räkna med att en antikvarisk förundersökning kan behövas, och att den blir en post i budgeten.
• Undersök gårdssidan före gatusidan. Den är oftast mindre känslig både kulturhistoriskt och bygglovsmässigt.
• Var beredda att anpassa utförandet – material, kulör och detaljering på ett utvändigt schakt kan vara skillnaden mellan avslag och beviljat lov.

Är huset skyddat som byggnadsminne eller omfattas av skyddsbestämmelser i detaljplanen gäller ytterligare regler, och då bör ni ta hjälp av någon antikvariskt sakkunnig innan ni låser en lösning.

Beslut på stämman – vilken majoritet krävs?

Att bygga en hiss är normalt en väsentlig förändring av föreningens hus. Enligt 9 kap. 15 § bostadsrättslagen ska sådana beslut fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Börja därför med att läsa era egna stadgar. Vilken majoritet som krävs beror sedan på om någon medlems lägenhet påverkas:

• Ingen lägenhet berörs – då räcker det vanligtvis med enkel majoritet, det vill säga mer än hälften av de avgivna rösterna – om inte stadgarna kräver mer.
• En lägenhet förändras eller tas i anspråk – innebär beslutet att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, ska bostadsrättshavaren enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen ha gått med på beslutet. Ges inget samtycke blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på det och hyresnämnden dessutom godkänner det.

Vad prövar då hyresnämnden? Enligt 9 kap. 17 § bostadsrättslagen ska nämnden på föreningens begäran godkänna beslutet om förändringen är angelägen, syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt och beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren får nämnden lämna godkännande om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Nämnden får förena godkännandet med villkor, och innebär godkännandet att lägenheten i sin helhet får tas i anspråk ska det lämnas med villkor om inlösen.

Det andra ledet är värt att stanna vid: att syftet inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Har föreningen bara utrett ett enda hissalternativ blir det svårare att visa. Det är ett praktiskt skäl att låta förstudien jämföra minst två placeringar även om ni redan har en favorit.

Reglerna är principiellt beskrivna här – hur de tillämpas i just ert fall är en juridisk bedömning. Rådgör med föreningens ekonomiska förvaltare eller en jurist innan ni kallar till stämma, och läs gärna mer om beslutsordningen på stämman och om hur stadgar och beslut kring underhåll hänger ihop.

Så kan kostnaden fördelas

En hiss gynnar ofta de boende olika mycket – den på översta våningen har större nytta än den på bottenplan. Därför fördelas kostnaden ibland på annat sätt än via en generell avgiftshöjning, till exempel genom höjda insatser för de mest berörda lägenheterna. Tänk då på att även det är ett beslut med särskilda majoritetskrav: innebär beslutet en ändring av någon insats som medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna ska enligt 9 kap. 16 § första stycket 1 bostadsrättslagen samtliga berörda bostadsrättshavare ha gått med på det, och utan enighet krävs minst två tredjedelar av de berörda plus hyresnämndens godkännande.

Hur en sådan fördelning bör utformas är en fråga där lag, stadgar och praxis samverkar – ta hjälp av föreningens ekonomiska förvaltare eller revisor innan ni bestämmer modell. Blir det i stället en generell finansiering över avgifterna kan vår guide om avgiftshöjning i BRF vara en bra utgångspunkt.

Bidrag och finansiering

Många föreningar undrar om det går att få bidrag för en hiss. Under några år fanns ett statligt investeringsstöd till bostäder för äldre som bland annat kunde användas för att anpassa gemensamma utrymmen och efterinstallera hiss i trapphus. Det stödet är under avveckling. Enligt Boverket går det inte längre att söka. Den som redan har ansökt och fått ett beslut om beviljande med ett preliminärt stödbelopp kan dock ansöka om utbetalning hos länsstyrelsen. Räkna alltså inte med det stödet i en kalkyl som görs i dag.

Bostadsanpassningsbidrag är något annat: det riktar sig till enskilda personers behov av anpassning av den egna bostaden och söks av den enskilde hos kommunen, inte av föreningen för en allmän förbättring av huset. Kontrollera aktuellt läge hos er kommun, länsstyrelsen och Boverket innan ni räknar med något stöd över huvud taget – förutsättningarna ändras över tid.

I praktiken finansieras en hiss därför oftast genom föreningens egna medel, ett föreningslån eller en kombination. Vilken väg som är rimlig beror på befintliga lån, räntebindning och hur mycket ni redan har avsatt. Ta med hissen i den samlade bilden av föreningens ekonomi i stället för att betrakta den som ett fristående projekt, och stäm av upplägget med föreningens ekonomiska förvaltare eller revisor – och med banken – innan ni låser en modell.

Vad hissen kostar att äga – drift och underhåll

Investeringen är bara första halvan. När hissen står på plats blir den en byggdel som ska skötas, och de kostnaderna löper i decennier:

• Serviceavtal med hissleverantör eller fristående serviceföretag, ofta med olika nivåer beroende på vad som ingår.
• Elförbrukning – normalt en mindre post, men den finns.
• Återkommande besiktning av ett ackrediterat kontrollorgan, med de intervall som Boverkets föreskrifter anger för hisstypen.
• Framtida modernisering – maskineri, styrsystem och dörrar har en teknisk livslängd och behöver bytas långt före schaktet.

Besiktningen är inte en formalitet. Enligt 5 kap. plan- och byggförordningen får en motordriven anordning som ska kontrolleras inte användas om kontrollen inte har gjorts inom föreskriven tid, och inte heller om den som äger eller annars ansvarar för anordningen inte kan visa med ett protokoll att kraven på skydd för säkerhet och hälsa uppfylls. En hiss vars besiktning har förfallit kan alltså både behöva tas ur drift och leda till byggsanktionsavgift – och Högsta domstolen har i ett avgörande från 2021 slagit fast att en senare utförd och godkänd besiktning inte rättar en otillåten användning i efterhand. Se till att styrelsen vet var hissprotokollen finns och när nästa besiktning ska göras.

Tips: lägg upp hissen som en egen byggdel i underhållsplanen redan vid installationen, med både serviceavtalet och den framtida moderniseringen. Då slipper nästa styrelse upptäcka posten först när hissen börjar stanna. Vår guide om byggdelars livslängd visar hur ni sätter rimliga intervall.

Så går ett hissprojekt till

Ordningen kan variera, men ett hissbygge löper vanligtvis genom några tydliga skeden:

1. Förstudie – en arkitekt eller hissleverantör undersöker var ett schakt får plats och vilka alternativ som är möjliga och rimliga. Låt förstudien jämföra minst två placeringar.
2. Underlag och kostnadsbild – ni tar fram ett tydligt underlag, begär in offerter och får en första bild av total kostnad och tillstånd.
3. Tidigt besked från kommunen – bygglovsavdelningen får säga sitt om lovplikt och lämplighet innan ni går till stämman. Ett avslag efter ett fattat stämmobeslut är en dyr ordning.
4. Beslut på stämman – föreningen fattar beslut med rätt majoritet, och kostnadsfördelningen förankras. Behövs hyresnämndens godkännande ansöker föreningen om det.
5. Bygglov och anmälan – kommunen prövar åtgärden, tekniskt samråd hålls om det inte är uppenbart obehövligt, och startbesked lämnas. Först då får arbetet påbörjas.
6. Upphandling och utförande – entreprenaden handlas upp och byggs. Vår guide om att upphandla entreprenör hjälper er hålla ordning på anbuden.
7. Besiktning och slutbesked – hissen besiktigas och entreprenaden slutbesiktigas innan hissen tas i bruk, och ett serviceavtal tecknas. Läs mer om besiktning i BRF.

Räkna med att processen tar tid. Förstudie, offertskede, stämmobeslut och tillståndsprövning löper sällan parallellt, och den totala ledtiden från första idé till driftsatt hiss mäts oftare i år än i månader. Det är ett skäl att börja i god tid snarare än när frågan har blivit akut.

Få in hissen i underhållsplanen och budgeten

En ny hiss är en av de största enskilda investeringar en förening kan göra, och därför bör den finnas med i planeringen långt innan beslutet fattas. När hissen väl står på plats blir den dessutom en byggdel som ska underhållas och en dag moderniseras – lägg därför in både investeringen och det framtida underhållet i föreningens underhållsplan. Med kostnaden synlig i planen kan ni avsätta pengar i underhållsfonden i rätt takt, i stället för att möta en oplanerad miljonutgift. Behöver ni komma igång med planeringen visar vår guide hur ni gör en underhållsplan steg för steg.

Sammanfattning

Att bygga en ny hiss i ett hisslöst hus är ett stort projekt som ofta landar i storleksordningen 1–2 miljoner kr per trapphus. Ett utvändigt schakt som ökar husets volym är normalt en tillbyggnad och kräver då som huvudregel bygglov, en fasadändring inom detaljplan kräver normalt bygglov om byggnaden inte är ett en- eller tvåbostadshus och ändringen sker mot en allmän plats, och krävs inget bygglov är hissinstallationen i stället anmälningspliktig. Beslutet fattas normalt av stämman – med enkel majoritet om ingen lägenhet berörs, men med två tredjedelars majoritet och hyresnämndens godkännande om en lägenhet förändras eller tas i anspråk utan samtycke. Det statliga stödet för efterinstallation av hiss går inte längre att söka. Börja med en förstudie som jämför flera placeringar, ta tidig kontakt med kommunen och en jurist, och lägg in både investeringen och den framtida driften i underhållsplanen så att hissen blir en planerad satsning i stället för en akut kris.