Reparation eller ombyggnad? Skattereglerna för fastighetsägare

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 11 oktober 2026

Ett nytt tak, nya fönster eller nya mellanväggar när en hyresgäst flyttar in: för ett fastighetsbolag avgör skattereglerna om utgiften dras av samma år eller skrivs av under många år. Gränsen går mellan reparation och underhåll å ena sidan och förbättring och ombyggnad å den andra, och den följer inte automatiskt redovisningen. Här går vi igenom vad inkomstskattelagen säger, hur Högsta förvaltningsdomstolen har dragit gränsen och hur ni kan se på vanliga åtgärder. Vi som skrivit guiden är arkitekter. Guiden är ett underlag att stämma av med er revisor eller skatterådgivare, inte skatteråd.

Kort svar:

Reparation och underhåll får dras av direkt, även om utgiften skrivs av i bokslutet (19 kap. 2 § första stycket inkomstskattelagen).
Normala ändringsarbeten i verksamheten behandlas som reparation och dras också av direkt, så länge byggnaden inte förändras väsentligt (andra stycket).
Till- och ombyggnad räknas in i byggnadens anskaffningsvärde och dras av genom årliga värdeminskningsavdrag (19 kap. 4, 5 och 13 §§).
En högre standard som bara följer den allmänna tekniska utvecklingen hindrar inte fullt avdrag (HFD 2019:20).
Underlaget avgör. Byggdelens ålder och skick före åtgärden, och en uppdelad faktura, är det som gör bedömningen möjlig.

Vad säger inkomstskattelagen?

Reglerna finns i 19 kap. inkomstskattelagen (1999:1229), som handlar om byggnader i näringsverksamhet. Den bärande paragrafen är 2 §, som har tre led:

Huvudregeln: utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av omedelbart även om utgifterna i räkenskaperna dras av genom årlig avskrivning.
Det utvidgade reparationsbegreppet: utgifter för sådana ändringsarbeten på en byggnad som kan anses normala i den skattskyldiges näringsverksamhet behandlas som utgifter för reparation och underhåll.
Undantaget: hit räknas inte åtgärder som innebär en väsentlig förändring av byggnaden.

Det som inte är reparation, underhåll eller normalt ändringsarbete hamnar i anskaffningsvärdet. Enligt 13 § räknas utgifter för till- eller ombyggnad in där, och enligt 4 och 5 §§ dras anskaffningsvärdet av genom årliga värdeminskningsavdrag efter en procentsats som bestäms med hänsyn till byggnadens ekonomiska livslängd. Skillnaden för bolaget är alltså inte om utgiften får dras av, utan när.

Reparation och underhåll: att återställa

Reparation och underhåll brukar i praxis beskrivas som arbete som återställer byggnaden, eller en del av den, till det skick den hade när den var ny eller senast byggdes om. Det omfattar också att byta ut delar som normalt behöver bytas under byggnadens livstid: tak, fasadskikt, fönster, stammar, ventilation och ytskikt.

Samma funktion som före åtgärden talar för reparation.
En byggdel som är sliten eller har passerat sin livslängd talar också för reparation, eftersom åtgärden då återställer.
Ett nytt material eller en högre standard gör inte i sig åtgärden till en förbättring.

Det sista har prövats. I HFD 2019:20 hade ett bostadsbolag bytt ut tvåglasfönster från 1930-talet och 1950- och 1960-talen mot treglasfönster med aluminiumbeklädda träbågar. Skatteverket ansåg att en del av utgiften var en standardhöjning som skulle skrivas av. Högsta förvaltningsdomstolen kom fram till att hela utgiften fick dras av direkt: förbättringen var en följd av den allmänna tekniska utvecklingen och inte en mer markant förändring som kunde anses höja byggnadens värde. Den som byter en byggdel mot dagens motsvarighet har alltså ofta stöd för direktavdrag, även om den nya delen är bättre än den gamla.

Normala ändringsarbeten: det utvidgade reparationsbegreppet

Andra stycket i 2 § gör att också ändringar kan dras av direkt, om de är normala i verksamheten. Sedan en lagändring år 2000 bedöms det utifrån den skattskyldiges näringsverksamhet. I förarbetena (prop. 1999/2000:100) angavs att det är fastighetsägarens eller hyresgästens verksamhet som bedöms, beroende på vem av dem som bekostar arbetena. Bakgrunden var att avdrag ofta vägrades när fastighetsägaren anpassade lokaler åt en ny hyresgäst med en annan sorts verksamhet än den förra.

Högsta förvaltningsdomstolen har sammanfattat läget så här i en dom den 15 mars 2012 (mål 6821–6823-10):

Ett bolag vars verksamhet är fastighetsförvaltning och uthyrning av lokaler kan få avdrag enligt det utvidgade reparationsbegreppet även om ändringsarbetena föranleds av ett byte av hyresgäst.
Lagändringen ändrade däremot inte vilka slags arbeten som kan ge avdrag. Det ska fortfarande handla om mindre ändringsarbeten som med viss regelbundenhet kan förväntas uppkomma i verksamheten.

Typiska exempel är att flytta eller sätta upp icke bärande mellanväggar, byta planlösning i ett kontorsplan, bygga om ett pentry eller anpassa el och belysning åt en ny hyresgäst. Ju mer arbetet liknar det som återkommer i ett bestånd av lokaler, desto starkare är skälet för direktavdrag.

När blir det en väsentlig förändring?

Undantaget i 2 § tar sikte på åtgärder som förändrar byggnaden mer genomgripande. Förarbetena från år 2000 gav ett exempel som domstolen citerar: att bygga om bostadslägenheter till affärs- och kontorslokaler går klart utöver vad lagstiftningen åsyftar.

I domen från 2012 gällde frågan en innerstadsfastighet med kraftigt eftersatt underhåll. I de sju kontorsvåningarna hade samtliga mellanväggar, golv, undertak, installationer och inredningar rivits och nya kontor byggts upp, nya system för el, data, värme, kyla och ventilation hade installerats, och en tredjedel av byggnadens yta hade fått ett nytt användningsområde när hotellet blev kontor och större delen av restaurangen blev butiker. Kostnaden uppgick till omkring 16 000 kronor per kvadratmeter av byggnadens totala yta. Domstolen ansåg att arbetena i första hand berodde på det omfattande renoveringsbehovet, inte på hyresgästernas krav, och att de därför inte var normala ändringsarbeten. Bolaget fick inte direktavdrag för de omtvistade ändringsarbetena.

Domen visar tre saker som brukar väga tungt:

Omfattningen i förhållande till hela byggnaden, inte bara den del som berörs.
Användningen: om stora delar av byggnaden får ett annat användningsområde.
Orsaken: om arbetet drivs av hyresgästernas behov, eller av att hela huset behöver göras om.

Observera att det eftersatta underhållet inte gjorde ändringsarbetena till normala ändringsarbeten i det fallet, utan talade tvärtom emot det. Den som skjuter upp underhållet länge och sedan gör allt på en gång riskerar alltså att en större del bedöms som ombyggnad. Det är ett skattemässigt skäl, utöver de tekniska, att följa en underhållsplan år för år.

Vanliga åtgärder och hur de brukar bedömas

Tabellen är en vägledning till samtalet med revisorn, inte ett facit. Utfallet beror på omfattningen, byggdelens skick före åtgärden och vad som i övrigt görs i samma projekt.

Exempel på åtgärder och hur de ofta bedöms skattemässigt
Åtgärd	Ofta bedömd som	Det som kan ändra bedömningen
Omläggning av tak med motsvarande material	Reparation och underhåll	Om taket samtidigt byggs på eller vinden inreds blir den delen en till- eller ombyggnad.
Byte av fönster till dagens standard, till exempel treglas	Reparation och underhåll (HFD 2019:20)	Nya fönsteröppningar eller en helt ny fasad hör till ombyggnaden.
Ommålning, ny puts eller nytt fasadskikt	Reparation och underhåll	Tilläggsisolering med ny fasad kan bedömas annorlunda om den förändrar byggnaden mer markant.
Byte av stammar eller relining	Reparation och underhåll	Nya badrum där det tidigare saknats, eller fler lägenheter, är förbättringar.
Nya mellanväggar och ny planlösning vid byte av hyresgäst	Normalt ändringsarbete, om arbetet är mindre och återkommande	Genomgripande ombyggnad av hela plan, eller ändrad användning av en stor del av huset.
Ny hiss där det inte funnits någon	Förbättring, alltså anskaffningsvärdet	Byte av en befintlig hiss brukar i stället vara reparation.
Tillbyggnad eller påbyggnad	Till- eller ombyggnad, alltså anskaffningsvärdet	Ny yta räknas som tillbyggnad.
Kontor som byggs om till bostäder, eller tvärtom	Väsentlig förändring	Omfattningen i förhållande till hela byggnaden.
Inredning som tjänar hyresgästens verksamhet, till exempel kylrum eller processventilation	Byggnadsinventarier	Det som behövs för byggnadens allmänna användning hör till byggnaden.

Byggnadsinventarier är en tredje kategori

I en byggnad för annat än bostadsändamål ska utgifter för byggnadsinventarier inte räknas in i byggnadens anskaffningsvärde (19 kap. 10 §). Byggnadsinventarier är delar och tillbehör som är avsedda att direkt tjäna den verksamhet som bedrivs i byggnaden, men inte anordningar som är nödvändiga för byggnadens allmänna användning (19 kap. 19 §). För dem gäller reglerna för inventarier i 18 kap.:

Inventarier av mindre värde, med ett anskaffningsvärde exklusive moms under ett halvt prisbasbelopp, eller med en ekonomisk livslängd på högst tre år, får dras av direkt (18 kap. 4 §).
Övriga skrivs av med högst 30 procent per år vid räkenskapsenlig avskrivning eller högst 25 procent vid restvärdesavskrivning (18 kap. 13 §).
En ledning som tjänar både verksamheten och byggnaden fördelas mellan inventarier och byggnad. Avser minst tre fjärdedelar det ena räknas hela ledningen dit (19 kap. 20 §).

För fastighetsägaren betyder det att en hyresgästanpassning ofta består av tre delar: reparation, byggnadsinventarier och kanske en förbättring av byggnaden. Varje del har sin egen avdragstakt.

Primäravdraget för hyreshus

För en byggnad som taxeras som hyreshus ska värdeminskningsavdrag även göras med tolv procent av utgifterna för ny-, till- eller ombyggnad, fördelat med två procentenheter per år under sex år från färdigställandet (19 kap. 5 a §). Avdraget görs inom avskrivningsplanen. Det gör en ombyggnad i ett hyreshus något mindre kostsam skattemässigt de första åren, men ändrar inte gränsen mot reparation. En lager- eller industribyggnad taxeras normalt inte som hyreshus, och då gäller inte primäravdraget.

Bokslutet och deklarationen går isär

Lagtexten säger uttryckligen att direktavdraget gäller "även om utgifterna i räkenskaperna dras av genom årlig avskrivning". Ett bolag som redovisar enligt K3 tar upp ett takbyte som en ny komponent och skriver av den i bokslutet, men kan samtidigt dra av hela utgiften i deklarationen om den bedöms som reparation och underhåll. Skillnaden mellan byggnadens redovisade och skattemässiga värde ger då uppskjuten skatt. Hur det fungerar, och vilka bolag som måste tillämpa K3 från 2026, står i guiden om komponentavskrivning i fastighetsbolag.

Två ord som liknar varandra betyder alltså olika saker:

Underhåll eller utbyte är redovisningens fråga: kostnad eller ny komponent i bokslutet.
Reparation eller ombyggnad är skattens fråga: direktavdrag eller värdeminskningsavdrag i deklarationen.

Underhåll eller byte, reparation eller ombyggnad, bolag för bolag

Planbo Fastighet håller underhållsplanen för varje bolag och föreslår utifrån byggdelens namn om en åtgärd sannolikt är underhåll eller byte i redovisningen, och reparation eller ombyggnad skattemässigt. Ni ändrar förslaget där ni bedömer annorlunda. Det är ett underlag att stämma av med revisorn, inte skatteråd. Vi visar hur det ser ut med ett av era egna bolag.

Boka en genomgång Med ett av era egna bolag · pris på offert

Så gör ni bedömningen enklare, steg för steg

Dokumentera före-läget. Byggdelens ålder, skick och senaste åtgärd ur underhållsplanen visar att åtgärden återställer något som var slitet.
Dela upp projektet i reparation, ändringsarbete, byggnadsinventarier och förbättring redan i förfrågningsunderlaget.
Be entreprenören specificera fakturan per åtgärd eller byggdel. En klumpsumma för "renovering" är svår att fördela i efterhand.
Notera orsaken: hyresgästens krav, en sliten byggdel eller en ändrad användning. Orsaken vägde tungt i domen från 2012.
Håll ändringsarbetena små och återkommande när det går, och skilj dem från de stora ombyggnaderna i tid och på papper.
Stäm av med revisorn före beställningen när projektet är stort, så att avtalet och fakturorna följer den uppdelning ni vill kunna visa.

Vanliga misstag

Att låta bokslutet styra deklarationen. En utgift som aktiveras som komponent i bokslutet kan ändå vara direkt avdragsgill.
Att räkna en standardhöjning som ombyggnad när den bara följer den tekniska utvecklingen.
Att samla allt på en faktura. Då går det inte att visa vilken del som är reparation.
Att skjuta upp underhållet för länge. När allt görs samtidigt ökar risken att en större del av projektet bedöms som ombyggnad.
Att glömma byggnadsinventarierna, som har en snabbare avskrivning än byggnaden.

Vanliga frågor

Får reparation och underhåll av en byggnad dras av direkt?

Ja. Enligt 19 kap. 2 § inkomstskattelagen får utgifter för reparation och underhåll av en byggnad dras av omedelbart, även om utgifterna i räkenskaperna skrivs av genom årlig avskrivning. Var gränsen går i det enskilda fallet är en bedömning som ni gör med er revisor eller skatterådgivare.

Vad är det utvidgade reparationsbegreppet?

Det är regeln i andra stycket av 19 kap. 2 § inkomstskattelagen: ändringsarbeten som kan anses normala i den skattskyldiges näringsverksamhet behandlas som reparation och underhåll. Åtgärder som innebär en väsentlig förändring av byggnaden räknas inte dit. Enligt Högsta förvaltningsdomstolen ska det handla om mindre ändringsarbeten som med viss regelbundenhet kan förväntas uppkomma i verksamheten.

Är hyresgästanpassning vid byte av hyresgäst direkt avdragsgill?

Den kan vara det. Sedan lagändringen år 2000 bedöms vad som är normala ändringsarbeten utifrån den skattskyldiges verksamhet, och Högsta förvaltningsdomstolen har sagt att ett bolag som förvaltar och hyr ut lokaler kan få avdrag även när arbetena föranleds av ett byte av hyresgäst. Det förutsätter att det rör sig om mindre ändringsarbeten och att byggnaden inte förändras väsentligt.

Blir ett fönsterbyte till treglas en ombyggnad eftersom standarden höjs?

Inte nödvändigtvis. I HFD 2019:20 fick ett bostadsbolag dra av hela kostnaden för att byta ut äldre tvåglasfönster mot treglasfönster. Domstolen ansåg att förbättringen var en följd av den allmänna tekniska utvecklingen och inte en mer markant förändring som höjde byggnadens värde.

Hur dras en ombyggnad av om den inte är reparation?

Utgifter för till- eller ombyggnad räknas in i byggnadens anskaffningsvärde (19 kap. 13 §) och dras av genom årliga värdeminskningsavdrag enligt en avskrivningsplan som bestäms med hänsyn till byggnadens ekonomiska livslängd (19 kap. 4 och 5 §§). För hyreshus finns dessutom ett primäravdrag på tolv procent av utgifterna för ny-, till- eller ombyggnad, fördelat på sex år (19 kap. 5 a §).