Energideklaration för BRF: krav, giltighetstid och de nya reglerna 2026

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 16 augusti 2026

Energideklarationen är ett av de dokument som varje bostadsrättsförening förr eller senare måste förhålla sig till. Den beskriver hur mycket energi er byggnad använder, sätter ett betyg på prestandan och pekar på vad ni kan göra för att dra ner förbrukningen. För en styrelse är det både en lagstadgad skyldighet och – om ni använder den rätt – ett underlag för att prioritera kommande åtgärder.

Under 2026 skrevs regelverket dessutom om på flera punkter. Genom lag (2026:744), som trädde i kraft den 1 juli 2026, infördes en helt ny frivillig energirenoveringsplan, en möjlighet till förenklad uppdatering av en giltig deklaration och ett utökat innehåll i själva deklarationen. Den 25 maj 2026 tillkom också en ny energiklass, A0. Den här guiden går igenom vad som gäller nu, vad som är nytt, och hur ni som styrelse gör deklarationen till något mer användbart än en pappersprodukt i pärmen.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar byggnader till vardags, och vi har byggt verktyget Planbo för att hjälpa styrelser att planera sitt underhåll själva. Vi är inte tillsynsmyndighet – stäm alltid av det som gäller just er byggnad med Boverket, er energiexpert eller er förvaltare.

Vad är en energideklaration?

En energideklaration är en sammanställning av hur energieffektiv en byggnad är, upprättad av en oberoende expert enligt lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader. Kort sammanfattat innehåller den:

• Ett primärenergital – byggnadens energiprestanda uttryckt i kWh per kvadratmeter och år.
• En energiklass på skalan A till G, sedan den 25 maj 2026 kompletterad med beteckningen A0 i toppen.
• Ett referensvärde – det krav som skulle gälla vid uppförande av en ny byggnad av samma slag, så att prestandan går att sätta i sammanhang.
• Uppgift om OVK och radon – om obligatorisk funktionskontroll av ventilationen och radonmätning har utförts.
• Åtgärdsförslag – kostnadseffektiva åtgärder, om experten bedömer att sådana finns.

Energiprestandan anges som byggnadens primärenergital i enlighet med Boverkets byggregler, och den uppmätta energianvändningen korrigeras för normalt brukande och ett normalår innan den redovisas. Det är därför en deklaration inte utan vidare går att jämföra med föreningens egen energifaktura: siffran i deklarationen är normaliserad, fakturan speglar det faktiska året och de faktiska boende.

Tanken bakom kravet är att göra byggnaders energiprestanda jämförbar och synlig, ungefär som energimärkningen på en vitvara. För den som ska köpa en bostadsrätt ger energiklassen en fingervisning om husets driftskostnader, och för föreningen blir det ett kvitto på var ni står jämfört med liknande fastigheter. Vissa banker kopplar dessutom gröna bolån eller villkor till byggnadens energiklass – ytterligare ett skäl att inte behandla deklarationen som en formalitet.

Måste vår förening ha en energideklaration?

För ett flerbostadshus i en bostadsrättsförening är svaret i praktiken ja – och kravet är löpande, inte bara kopplat till försäljning. Enligt 5 § i lagen ska den som äger en byggnad se till att det alltid finns en energideklaration upprättad om

• byggnaden ägs av ett offentligt organ,
• byggnaden har en total användbar golvarea på över 250 kvadratmeter som ofta besöks av allmänheten, eller
• byggnaden eller en del av byggnaden upplåts med nyttjanderätt.

Det är den sista punkten som fångar in bostadsrättsföreningar. Boverket beskriver nyttjanderätt som rätten att använda egendom som tillhör någon annan, och räknar uttryckligen upplåtelse med bostadsrätt dit vid sidan av hyresrätt, arrende och lån av fast egendom. En förening som upplåter lägenheter med bostadsrätt ska därför normalt ha en giltig deklaration hela tiden. Att den dessutom aktualiseras vid försäljning framgår av 6 §, som säger att det ska finnas en energideklaration innan en byggnad eller en andel i en byggnad säljs.

Utöver detta finns särskilda situationer: den som uppför en byggnad ansvarar enligt 4 § för att en deklaration upprättas. För byggnader som upplåts med nyttjanderätt ska deklarationen enligt Boverket finnas redan när den första hyresgästen eller bostadsrättshavaren flyttar in – tvåårsregeln, att deklarationen ska vara upprättad senast två år efter att byggnaden tagits i bruk, gäller övriga byggnader, till exempel egnahem. En nybildad förening har alltså ingen tvåårsfrist att luta sig mot. Genomför ni en ombyggnad som omfattar en betydande del av klimatskärmen kan 4 a § innebära att en deklaration ska upprättas för den ombyggda byggnaden – en bestämmelse som byter terminologi den 1 januari 2027 i takt med den nya plan- och bygglagstiftningen. Vissa byggnader är undantagna, exempelvis byggnader som inte värms upp till mer än tio grader, men undantagen träffar sällan ett vanligt bostadshus.

Nytt 2026: så ändrades reglerna

Den 1 juli 2026 trädde lag (2026:744) i kraft och ändrade ett stort antal paragrafer i energideklarationslagen. För en styrelse är det framför allt fem saker som är värda att känna till – fyra ändringar i lagen och en ny energiklass i Boverkets föreskrifter.

Fler ändringar är dessutom på väg. Förordningen om energideklaration för byggnader ändras i flera steg, och från den 1 oktober 2026 utökas uppgifterna i deklarationen ytterligare – bland annat med byggnadens driftsrelaterade växthusgasutsläpp uttryckt i kg CO₂ per kvadratmeter och år, andelen förnybar energi som alstras på byggnaden eller dess tomt, och uppgift om huruvida värmedistributionssystemet kan fungera vid låga eller effektivare temperaturnivåer. Det sista är intressant för föreningar som funderar på framtida uppvärmningslösningar, eftersom lågtemperatursystem är en förutsättning för flera av dem.

Det är värt att notera att Boverkets föreskrifter på området fortsatt revideras – den ändringsföreskrift som införde A0 är i sig tidsbegränsad. Om ni ska fatta beslut som hänger på en exakt formulering bör ni därför kontrollera den senast gällande versionen hos Boverket, eller be er energiexpert göra det.

Energirenoveringsplanen – det nya frivilliga verktyget

Den nyhet som förmodligen har störst praktisk betydelse för en förening är energirenoveringsplanen. Enligt 7 a § får den som äger en byggnad låta upprätta en sådan plan, antingen självständigt eller tillsammans med en energideklaration. Upprättas den tillsammans med deklarationen ska åtgärdsrekommendationerna enligt 9 § inte längre lämnas i själva deklarationen, utan hamnar i stället i planen.

Notera formuleringen: lagen säger får, inte ska. Det är alltså ett erbjudande, inte en ny skyldighet. Detaljerna om innehållet lämnas enligt 9 b § till föreskrifter, och de kommer att finnas i 8 a § förordningen (2006:1592) om energideklaration för byggnader, i den lydelse som träder i kraft den 1 oktober 2026. Enligt den ska en energirenoveringsplan bland annat innehålla:

• uppgifter om byggnadens nuvarande energiprestanda och om vilka minimikrav som gäller,
• en färdplan med etapper för en stegvis renovering av byggnaden, med uppgift om etappernas innehåll och i vilken ordning de bör genomföras,
• uppgifter om möjligheten att ansluta fjärrvärme och fjärrkyla,
• uppgifter om beräknad andel förnybar energi efter renoveringen,
• allmän information om byggprodukters cirkularitet och om åtgärdernas potentiella fördelar för hälsa, komfort, inomhusmiljö och byggnadens klimatanpassningsförmåga.

Det är, kort sagt, en etappindelad plan för att stegvis göra huset energieffektivare. Hur planerna kommer att se ut i praktiken håller fortfarande på att sätta sig, så innan ni beställer en bör ni fråga er expert vad ni konkret får och vad det kostar utöver deklarationen.

För en styrelse är det däremot lätt att se logiken. En energirenoveringsplan är i grunden en åtgärdsplan för husets energiprestanda över tid – alltså samma sorts tänkande som en underhållsplan, fast med energi som utgångspunkt. De två bör hänga ihop: det är sällan klokt att planera en energiåtgärd utan att veta när byggdelen ändå ska bytas, och lika sällan klokt att byta en byggdel utan att fundera på energieffekten. Vi går igenom hur ni väver ihop dem längre ner.

Energiklasserna A0–G: så räknas de fram

Energiklassen är inte ett fritt omdöme utan en beräkning. Byggnadens primärenergital jämförs med det krav som skulle ställas om samma byggnad uppfördes ny idag, och klassen bestäms av hur många procent av det kravet byggnaden landar på. Enligt Boverkets föreskrifter gäller följande intervall.

Två saker är värda att lyfta fram. Det första är att klassen är relativ: den mäter er byggnad mot dagens nybyggnadskrav, inte mot andra hus från samma epok. Ett välskött hus från 1950-talet kan därför hamna på D eller E utan att någonting är fel – det är byggt efter en helt annan standard. Det andra är att A0 i praktiken sällan är realistiskt för ett befintligt flerbostadshus utan mycket omfattande åtgärder, eftersom det förutsätter både klass A-prestanda och att ingen del av energianvändningen täcks av fossil förbränning på plats.

Klassen säger inte heller allt om husets skick. Den fångar energi, inte fukt, stammar eller fasadens status. Använd den som en indikator bland flera, och låt statusbesiktningen stå för den tekniska helhetsbilden.

Hur länge gäller den – och när måste ni förnya?

Enligt 6 b § får en energideklaration användas i tio år efter att den har upprättats för att uppfylla skyldigheterna i lagen. När de tio åren närmar sig sitt slut behöver ni alltså låta upprätta en ny.

Det här är en av de poster som är lätt att tappa, just eftersom tio år är längre än de flesta styrelser sitter. Ett konkret råd: lägg in förnyelsen som en egen rad i underhållsplanen med utgångsdatumet som årtal, precis som ni skulle göra med ett tätskikt eller en OVK-besiktning. Då överlever informationen ett styrelsebyte. Deklarationen finns registrerad hos Boverket, så om ni är osäkra på när er deklaration löper ut går det att söka fram uppgiften.

Nytt sedan den 1 juli 2026 är möjligheten till förenklad uppdatering. Har ni en giltig deklaration och genomför en avgränsad åtgärd som påverkar byggnadens energiprestanda – exempelvis ett fönsterbyte eller en injustering av värmesystemet – får deklarationen enligt 6 c § uppdateras förenklat. Med en avgränsad åtgärd avses enligt 7 b § förordningen, i den lydelse som träder i kraft den 1 oktober 2026, att en del av en byggnad uppgraderas genom en åtgärd eller att en etapp i en energirenoveringsplan genomförs. Fram till dess saknas en författningsdefinition, så be er energiexpert bedöma om just er åtgärd räcker. En sådan uppdatering påverkar inte giltighetstiden; den nollställer alltså inte tioårsklockan, utan gör att deklarationen speglar verkligheten bättre. Det kan vara värt något vid överlåtelser, där energiklassen ska anges i annonsen.

Vem får upprätta en energideklaration?

Enligt 12 § ska byggnadens ägare utse en oberoende expert som gör besiktningen, upprättar deklarationen och för över den elektroniskt till Boverket. Kraven på sakkunskap och oberoende regleras i föreskrifter, och i praktiken innebär det en certifierad energiexpert. Föreningen kan alltså inte upprätta deklarationen på egen hand.

Enligt 8 § ska byggnaden dessutom besiktas på plats innan en energideklaration upprättas för en befintlig byggnad – ett krav som gällt länge och som sedan den 1 juli 2026 även omfattar energirenoveringsplaner. Undantag från besiktningskravet får meddelas i föreskrifter, men huvudregeln är alltså att någon faktiskt ska ha varit i huset.

Det ni som styrelse kan – och bör – göra är att förbereda underlaget väl: energistatistik för de senaste åren, ritningar, uppgifter om uppvärmning, ventilationstyp och genomförda åtgärder, samt senaste OVK-protokoll och radonmätning. Ju bättre underlag experten får, desto rättvisande blir resultatet, och desto mer tid kan läggas på åtgärdsförslagen i stället för på detektivarbete.

Skyltning, annonsering och överlåtelser

Deklarationen ska också användas, inte bara finnas. Enligt 13 § ska den senast upprättade deklarationen bland annat visas på en väl synlig plats i byggnaden när det gäller byggnader som upplåts med nyttjanderätt, och den ska visas för en presumtiv nyttjanderättshavare respektive för en spekulant vid försäljning samt överlämnas till den nya innehavaren eller ägaren. I byggnader som ägs av offentliga organ och ofta besöks av allmänheten, eller som är större än 250 kvadratmeter och ofta besöks av allmänheten, gäller ett skarpare krav på väl synlig och framträdande plats.

För de flesta föreningar innebär det i praktiken att sammanfattningen sätts upp i entrén eller i trapphuset. Ett vanligt misstag är att den sitter kvar långt efter att deklarationen har gått ut – kontrollera datumet nästa gång ni går förbi anslagstavlan.

Vid annonsering gäller dessutom att uppgiften om byggnadens energiprestanda ska anges när en byggnad, en del av en byggnad eller en andel bjuds ut till uthyrning eller försäljning. Boverkets föreskrifter anger att uppgiften ska visas som en husformad symbol vars färg och beteckning anger energiklassen – samma symbol ni ser i mäklarannonser. Saknas en giltig deklaration blir det alltså ett konkret problem för säljande medlemmar, inte bara för föreningen.

Har den som säljer en byggnad eller en andel i en byggnad, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra sin skyldighet enligt 6 §, ger 14 § köparen en möjlighet att inom sex månader från tillträdet låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad. Observera att den regeln tar sikte på försäljning av själva byggnaden eller en andel i den – inte på en bostadsrättsöverlåtelse, som juridiskt är en nyttjanderätt. Bestämmelsen är alltså sällan något styrelsen hanterar direkt, men den visar hur lagstiftaren ser på saken: ansvaret för att en giltig deklaration finns ligger hos ägaren, inte hos den som köper.

Glöm inte inspektionen av värme- och ventilationssystem

Vid sidan av själva deklarationen innehåller samma lag en skyldighet som många föreningar ännu inte har uppmärksammat, och som fick sin nuvarande lydelse genom lag (2026:744). Enligt 10 § ska byggnadens ägare, om byggnaden har uppvärmnings-, ventilations- eller luftkonditioneringssystem med en sammanlagd nominell effekt på över 70 kilowatt, se till att systemens tillgängliga delar inspekteras och att ett inspektionsprotokoll upprättas.

• Över 290 kW – inspektion minst vart tredje år.
• Över 70 kW men högst 290 kW – inspektion minst vart femte år.

Den sammanlagda nominella effekten är summan av värmegeneratorernas och kylgeneratorernas nominella effekter. Var er förening hamnar beror på uppvärmningssystemets utformning, och för fjärrvärmda hus är bilden inte alltid självklar. Förordningen innehåller dessutom flera undantag – bland annat för system som omfattas av ett avtal om energiprestanda med motsvarande effekt som en inspektion, för byggnader med system för fastighetsautomation och fastighetsstyrning, och för bostadshus som är utrustade med en funktion för kontinuerlig elektronisk övervakning som mäter systemets effektivitet. Observera att det sista undantaget är kumulativt: bostadshuset ska dessutom ha effektiva regleringsfunktioner och lämna information när effektiviteten sjunker väsentligt och när systemet kräver service. Enbart elektronisk energiuppföljning räcker alltså inte. Be er förvaltare eller energiexpert reda ut både om ni omfattas och om något undantag är tillämpligt.

Det här är inte samma sak som OVK, som regleras separat och har egna intervall, utan en parallell skyldighet.

Vad händer om deklarationen saknas eller har gått ut?

Tillsynen sköts av tillsynsmyndigheten, som enligt 25 § får meddela de förelägganden som behövs för att skyldigheterna ska fullgöras. Ett sådant föreläggande får förenas med vite. Byggnadens ägare är enligt 24 a § dessutom skyldig att på begäran lämna de upplysningar och handlingar som behövs för tillsynen.

I praktiken är det sällan tillsynen som blir styrelsens första påminnelse. Oftare är det en mäklare som hör av sig inför en försäljning, eller en medlem som inte får fram energiklassen till sin annons. Poängen är densamma: en utgången deklaration är billig att förnya i förväg och obekväm att hantera under tidspress.

Vad kostar en energideklaration?

Priset beror på fastighetens storlek, antalet byggnader, uppvärmningssystemets komplexitet och hur lättillgängliga uppgifterna är. För ett vanligt flerbostadshus brukar kostnaden ofta landa i storleksordningen några tusen kronor och uppåt, och den kan bli väsentligt högre för större bestånd, flera byggnadskroppar eller när underlaget måste rekonstrueras från grunden. Behandla alla belopp ni ser som ungefärliga riktvärden – enda sättet att veta är att begära offert.

Några saker att jämföra när ni tar in offerter:

• Ingår platsbesöket och hur lång tid är det avsatt?
• Vilken nivå har åtgärdsförslagen – miniminivå eller en mer genomarbetad genomgång?
• Ingår registrering hos Boverket och en sammanfattning färdig att sätta upp?
• Pris per byggnad om ni har flera hus, och om deklarationerna kan slås ihop.
• Vad kostar en energirenoveringsplan som tillägg, om ni är nyfikna på den?

Kostnaden är, satt i relation till vad den kan spara, normalt liten. En energideklaration som pekar ut en injustering av värmesystemet eller ett läckande klimatskal kan betala sig många gånger om – men bara om någon läser åtgärdsförslagen och tar dem vidare.

Så använder ni deklarationen i underhållsplanen

Det här är den del som oftast hoppas över. Deklarationen kommer, arkiveras, och sedan händer ingenting. Så här får ni ut något av den i stället:

• Lägg in förnyelsen som en post med rätt årtal i underhållsplanen, tillsammans med OVK och andra återkommande besiktningar.
• Flytta över åtgärdsförslagen till planen som kandidater, med experten som källa. Då försvinner de inte när styrelsen byts.
• Samordna energi med underhåll. Ska fasaden ändå renoveras är det då tilläggsisolering är billigast att göra – se guiden om fasadrenovering. Samma logik gäller fönsterbyte, ett byte till FTX-ventilation i samband med annat installationsarbete, och solceller som läggs när taket ändå ska om.
• Räkna på uppvärmningen separat. En konvertering till bergvärme är ett eget investeringsbeslut med egen kalkyl – deklarationen kan indikera att den är värd att utreda, men avgör den inte.
• Väg in livslängderna. Energiåtgärder som förutsätter att en byggdel ändå är i slutet av sitt liv blir mycket mer lönsamma. Vår guide om byggdelars livslängd ger typiska intervall att utgå från.

Gör ni det här hamnar energifrågan där den hör hemma: i den långsiktiga planeringen, tillsammans med allt annat huset behöver, och i en fondavsättning som är dimensionerad för hela bilden i stället för bara nästa år.

Checklista för styrelsen

• Ta reda på när er nuvarande deklaration löper ut och lägg in datumet i underhållsplanen.
• Kontrollera att sammanfattningen som sitter uppe är den aktuella.
• Läs åtgärdsförslagen och ta ställning till vart och ett – genomför, utred vidare eller avfärda med motivering.
• Kontrollera om ni omfattas av inspektionskravet för system över 70 kW och när protokollet i så fall senast ska förnyas.
• Fråga er expert om en energirenoveringsplan är värd pengarna för er, nu när möjligheten finns.
• Överväg förenklad uppdatering när ni genomfört en avgränsad energiåtgärd.
• Stäm av OVK och radonmätning, eftersom båda ska redovisas i deklarationen.

Sammanfattning

Energideklarationen är ett lagkrav som föreningen behöver ha på plats, låta upprätta av en oberoende certifierad expert och förnya vart tionde år. Under 2026 blev regelverket både bredare och mer användbart: deklarationens rekommendationer omfattar nu även växthusgasutsläpp och inomhusmiljö, en giltig deklaration kan uppdateras förenklat efter en avgränsad åtgärd, och den som vill kan låta upprätta en frivillig energirenoveringsplan vid sidan av eller tillsammans med deklarationen.

Men betrakta den inte som en formalitet att pricka av. Använd den som det den faktiskt är: en oberoende bedömning av husets energiprestanda och en lista på vad ni kan göra åt den. Lägg in förnyelsen i er långsiktiga planering, spara åtgärdsförslagen och stäm av dem mot underhållsplanen – så förvandlas en pliktskyldig deklaration till ett verktyg som både sänker driftskostnaderna och höjer värdet på era medlemmars bostäder.