Renovera bostadsrätt: när krävs styrelsens tillstånd?

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 6 september 2026

En medlem hör av sig: hon vill ta bort väggen mellan kök och vardagsrum, flytta diskbänken och sätta in en köksfläkt. Får hon det? Behöver styrelsen godkänna något, och i så fall vad? Och vad händer om hon börjar riva innan ni hunnit svara?

Det här är en av de vanligaste frågorna en bostadsrättsstyrelse hanterar, och den är lättare att svara på än många tror – bostadsrättslagen räknar upp vilka åtgärder som kräver styrelsens tillstånd. Den svåra delen ligger någon annanstans: i att styrelsen har begränsad rätt att säga nej, att det finns en helt separat prövning hos kommunen, och att ändringar inne i lägenheterna över tid påverkar det underhåll föreningen själv ska betala.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på doARK. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och vi har byggt verktyget Planbo för att hjälpa styrelser att bygga och hålla sin underhållsplan aktuell. Vi är inte jurister – texten är en orientering i regelverket och ersätter inte rådgivning från er förvaltare eller en jurist i ett enskilt ärende.

Kort svar: fem åtgärder kräver styrelsens tillstånd

Regeln finns i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen (1991:614). Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar:

• Ingrepp i en bärande konstruktion.
• Installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten.
• Installation eller ändring av anordning för ventilation.
• Installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet.
• Någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

Paragrafen fick sin nuvarande lydelse genom lag (2022:1026). Enligt övergångsbestämmelserna trädde ändringen i kraft den 1 januari 2023, och den äldre lydelsen gäller fortfarande för en åtgärd som en bostadsrättshavare har utfört i lägenheten före ikraftträdandet. Är det ett gammalt ingrepp ni granskar i efterhand är det alltså inte självklart att dagens lydelse är den som ska tillämpas.

Det som inte finns i uppräkningen kräver som utgångspunkt inget tillstånd. Att måla om, byta tapeter, byta köksluckor eller lägga nytt golv är normalt sådant en bostadsrättshavare gör inom sitt eget ansvar enligt 7 kap. 12 §. Men gränsen är inte alltid skarp – ett köksbyte där avloppet flyttas hamnar snabbt inne i punkt 2, och ett golvbyte som kräver att en fuktspärr bryts kan aktualisera punkt 5. Stadgarna kan dessutom innehålla egna ordnings- och anmälningsregler, så läs dem parallellt – men till skillnad från 7 kap. 12 § innehåller 7 kap. 7 § inget förbehåll för vad som bestämts i stadgarna, så en stadgeregel utvidgar inte i sig tillståndskravet och därmed inte heller förverkandegrunden i 7 kap. 18 § 9. Stäm av med er förvaltare eller en jurist om stadgarna tycks säga något annat än lagen. Vi har gått igenom gränsdragningen mellan förening och medlem i guiden om stadgar och underhållsansvar.

Punkterna i praktiken – och den andra prövningen

Det som gör frågan förvirrande är att det finns två parallella regelverk. Bostadsrättslagen avgör vad föreningen ska godkänna. Plan- och bygglagstiftningen avgör vad kommunen ska godkänna. De två prövningarna är oberoende av varandra, och en åtgärd kan mycket väl kräva båda.

Kommunsidan följer av 6 kap. 1 § plan- och byggförordningen (2011:338) i dess lydelse enligt förordning (2025:979). Där krävs anmälan bland annat vid en ändring som innebär att konstruktionen av byggnadens bärande delar påverkas väsentligt, vid en ändring som innebär att byggnadens brandskydd påverkas väsentligt, vid installation eller väsentlig ändring av hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation, och vid installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad.

Två saker är värda att säga till medlemmen med en gång. För det första får en anmälningspliktig åtgärd enligt 10 kap. 3 § plan- och bygglagen (2010:900) inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett ett startbesked. För det andra tar det tid: enligt 6 kap. 5 § plan- och byggförordningen är tidsfristen för handläggning av en anmälan fyra veckor, och den får förlängas högst en gång med högst fyra veckor. Den som planerat att riva väggen nästa helg behöver alltså räkna om.

Kulturhistoriska värden – en vidare regel

Andra stycket i 7 kap. 7 § lägger till något som är lätt att missa. För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas.

Det är en bredare formulering än de fem punkterna. Den kan träffa åtgärder som annars hade passerat: byta ut originalsnickerier, sätta innerfönster i ett äldre spröjsat fönster eller måla över stuckatur. Att ta bort en kakelugn träffas däremot ofta redan av punkt 4. I ett hus från sekelskiftet är detta inte en teoretisk fråga.

Ligger huset dessutom i ett område med skyddsbestämmelser, eller är byggnaden utpekad som särskilt värdefull, kan det finnas krav även på den kommunala sidan. Är ni osäkra på om ett värde berörs är det värt att ta in en antikvarie eller arkitekt tidigt – det är billigare än att diskutera saken efteråt.

När får styrelsen säga nej?

Här överskattar många styrelser sitt utrymme. Av tredje stycket i 7 kap. 7 § framgår att styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det är en hög tröskel. Att ni tycker att planlösningen blir sämre, att arbetet blir stökigt eller att ni principiellt vill hålla lägenheterna lika är knappast tillräckligt.

Samma stycke ger däremot styrelsen ett betydligt mer användbart verktyg: ett tillstånd får förenas med villkor. I praktiken är det ofta där ärendet landar. Styrelsen säger ja, men ställer krav – till exempel att ingreppet i en bärande konstruktion ska utföras enligt en konstruktionsritning från en byggnadskonstruktör, att våtrumsarbete ska utföras av behörigt företag enligt gällande branschregler, att arbetet ska ske på vardagar mellan bestämda tider, eller att medlemmen ska lämna in kvalitetsdokument och ett intyg om utförd ventilationsjustering när arbetet är klart.

Villkoren är inte formaliteter. De är det som gör att föreningen tio år senare kan visa vad som gjorts, vem som gjorde det och att det gjordes fackmässigt – vilket har direkt betydelse när en vattenskada ska regleras eller när nästa OVK-besiktning ger anmärkning på ett flöde som någon ändrat.

Är bostadsrättshavaren missnöjd med styrelsens beslut får han eller hon enligt samma stycke begära att hyresnämnden prövar frågan. Ett avslag bör därför alltid motiveras skriftligt och protokollföras, med en beskrivning av vilken påtaglig skada eller olägenhet ni ser. Ett odokumenterat nej är svårt att försvara. Vad som utgör påtaglig skada eller olägenhet avgörs i det enskilda fallet, så stäm av ett tänkt avslag med er förvaltare eller en jurist innan beslutet fattas.

Om någon renoverar utan tillstånd

Bostadsrättslagen ger föreningen två verktyg, och de ligger på olika nivåer.

Det första är rätten att avhjälpa bristen. Enligt 7 kap. 12 a § får föreningen, om bostadsrättshavaren utför en åtgärd i strid med 7 § så att någon annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom, avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad – förutsatt att bostadsrättshavaren inte efter uppmaning avhjälper den så snart som möjligt. Föreningen har enligt 7 kap. 13 § rätt att komma in i lägenheten för att utföra sådant arbete, och om tillträde inte lämnas kan Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning.

Det andra är förverkande. Genom 2022 års ändringar finns en särskild punkt i 7 kap. 18 §: nyttjanderätten kan vara förverkad om bostadsrättshavaren utan behövligt tillstånd utför en åtgärd som anges i 7 § första eller andra stycket (punkt 9).

Men läs vidare i lagen innan ni skriver något skarpt brev. Enligt 7 kap. 19 § är nyttjanderätten inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. Och enligt 7 kap. 20 § får bostadsrättshavaren som huvudregel inte sägas upp på den grunden om han eller hon efter tillsägelse så snart som möjligt vidtar rättelse – eller så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad. Förverkande är alltså ett sista steg, inte ett första. Den normala vägen är en skriftlig uppmaning om rättelse. Involvera er förvaltare och vid behov en jurist innan ni går längre än så.

Så hanterar styrelsen en ansökan i praktiken

En enkel, skriven rutin sparar mycket diskussion. Den brukar innehålla ungefär detta:

• Skriftlig ansökan. Vad ska göras, var i lägenheten, när och av vem. Be om ritning eller skiss när ingreppet berör väggar, ledningar eller ventilation.
• Underlag vid bärande konstruktion. Begär utlåtande eller ritning från en byggnadskonstruktör. Styrelsen ska inte själv bedöma bärförmåga.
• Kontroll mot ansvarsgränsen. Berörs ledningar eller ventilationskanaler som tjänar fler än en lägenhet, svarar bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 12 § andra stycket normalt inte för reparationen, förutsatt att föreningen har försett lägenheten med ledningarna. Ansvaret ligger då i stället på föreningen. Just därför är det extra viktigt att veta vad som ändrats.
• Beslut med villkor, i protokoll. Skriv ut villkoren. Ett muntligt ja på en gårdsfest är ingen dokumentation.
• Hänvisa till kommunen. Påminn medlemmen om att anmälan och startbesked kan krävas, och att ansvaret för anmälan ligger på medlemmen som byggherre, inte på hantverkaren.
• Arkivera efter färdigställande. Kvalitetsdokument, intyg, relationsritning om sådan finns. Lägg dem i lägenhetsakten.

Ett par praktiska råd. Sätt en rimlig svarstid och håll den – många konflikter börjar med att medlemmen inte fått svar och tröttnat. Och behandla lika fall lika: en styrelse som gav grannen tillstånd förra året får svårt att motivera ett nej i år på samma sak.

Varför detta hör hemma i underhållsplanen

Det som händer inne i lägenheterna stannar sällan där. Varje ändrad avloppsdragning, varje ny köksfläkt kopplad till ett frånluftssystem och varje ny våtrumsinstallation blir förr eller senare en fråga för föreningens gemensamma system.

Tre kopplingar är särskilt konkreta. När ni planerar ett stambyte eller relining avgör antalet avvikande dragningar hur svårt och dyrt projektet blir – en förening som vet vad som ändrats får bättre anbud än en som gissar. När ni gör OVK är individuellt inkopplade fläktar en klassisk anmärkningsorsak, och ett dokumenterat tillståndsärende gör felsökningen kort. Och när en skada inträffar är frågan om arbetet utförts fackmässigt ofta avgörande för hur den regleras, vilket vi går igenom i guiden om försäkring i BRF.

Vår rekommendation är enkel: notera väsentliga lägenhetsändringar i samma underlag som ni sköter er underhållsplan i. Planen beskriver husets byggdelar och när de behöver åtgärdas – och lägenhetsingreppen är en del av husets faktiska skick, även om de betalats av någon annan. Vem som beslutar om föreningens egna projekt är en annan fråga, och den har vi behandlat i guiden om stämmobeslut i BRF.