K3 2026 – vad gäller nu för BRF:s årsredovisning?

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 3 augusti 2026

K3-kravet för bostadsrättsföreningar är inte längre en framtida ändring. För föreningar med kalenderår som räkenskapsår, vilket många föreningar har, gäller det redan för innevarande räkenskapsår 2026. Den här guiden går igenom vad som gäller just nu, hur själva övergången är tänkt att gå till och vad styrelsen bör göra först. Vill ni läsa mer om skillnaden mellan K2 och K3 i sak, se vår fördjupning om K3 och komponentavskrivning.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och ser hur en genomtänkt komponentindelning underlättar både redovisningen och det praktiska underhållet. Det här är vår läsning av regelverket – för hur det faller ut i just er förening är revisorn och den ekonomiska förvaltaren rätt instans.

Vad har hänt?

Bokföringsnämnden (BFN) är den myndighet som beslutar om vilka redovisningsregelverk svenska företag och föreningar ska tillämpa. Under 2025 beslutade nämnden om ändringar som innebär att bostadsrättsföreningar inte längre får välja det enklare regelverket K2.

Kort sammanfattat:

• Vem berörs: bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar.
• Vad gäller: årsredovisningen ska upprättas enligt K3 i stället för K2.
• Från när: för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025.
• Storlek spelar ingen roll: BFN anger att föreningarna omfattas oavsett storlek.
• Praktisk följd: byggnaden delas in i komponenter som skrivs av var för sig.

För en förening med kalenderår som räkenskapsår innebär det att räkenskapsåret 2026 är det första som redovisas enligt K3 – i den årsredovisning som upprättas under 2027. Har föreningen brutet räkenskapsår förskjuts tidpunkten på motsvarande sätt.

Ett undantag gäller nybildade föreningar, något som är vanligt vid nyproduktion: BFN anger att ett nystartat företag som inleder sin verksamhet efter den 30 juni 2025 ska tillämpa de nya reglerna redan för sitt första räkenskapsår, om det räkenskapsåret är förlängt och avslutas den 31 december 2026 eller senare. Är er förening nybildad är det värt att stämma av just den punkten med revisorn.

Gäller det verkligen alla föreningar?

Ja – och det är just den punkten som skiljer bostadsrättsföreningar från flera andra företagstyper som också berörs av regeländringen. BFN uttrycker det som att bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar inte längre får tillämpa K2 oavsett storlek.

För vissa andra företag som äger byggnader finns en lättnadsregel kopplad till antal anställda, balansomslutning och nettoomsättning, som kan innebära att de allra minsta får stanna kvar i K2. Den lättnaden är inte skriven för bostadsrättsföreningar. En liten förening med en handfull lägenheter hamnar alltså i samma regelverk som en förening med tvåhundra.

Det låter tyngre än vad det ofta blir i praktiken. Mängden arbete styrs mer av hur väl föreningens anläggningsregister och tekniska underlag hållits sedan tidigare än av antalet lägenheter.

Så går övergången till – kapitel 35 och ingångsbalansräkningen

Vid bytet till K3 tillämpas kapitel 35 i K3, som handlar om hur regelverket tillämpas första gången. Utgångspunkten är att föreningen upprättar en ingångsbalansräkning: en balansräkning per tidpunkten för övergång, vars syfte är att anpassa redovisningen till K3:s regler.

I korthet ser arbetsgången ut så här:

1. Bestäm tidpunkten för övergång – se nästa avsnitt.
2. Ta upp fastigheten till redovisat värde i ingångsbalansräkningen. Redovisat värde är anskaffningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar, och ökat med ackumulerade uppskrivningar.
3. Dela in byggnaden i komponenter och fördela byggnadens redovisade värde på dem. BFN beskriver att det i praktiken innebär att byggnadens anskaffningsvärde och de ackumulerade avskrivningarna, nedskrivningarna och uppskrivningarna fördelas på komponenterna – alltså inte bara ett nettobelopp per komponent.
4. Uppdatera anläggningsregistret med de nya komponenterna.
5. Skriv av varje komponent separat över dess nyttjandeperiod framåt.

En viktig lättnad: BFN anger att byggnadens anskaffningsvärde och de avskrivningar, nedskrivningar och uppskrivningar som redovisats före tidpunkten för övergången inte ska justeras i ingångsbalansräkningen. Ni behöver alltså inte rekonstruera vad avskrivningarna skulle ha blivit om föreningen hade tillämpat komponentavskrivning sedan huset byggdes. Det historiska värdet fördelas – det räknas inte om.

Kapitel 35 innehåller också regler för föreningens övriga tillgångar och skulder samt för vilka noter som ska lämnas i den första K3-årsredovisningen. Den genomgången gör revisorn eller den ekonomiska förvaltaren tillsammans med er.

Kapitel 35 är inte det enda som är nytt. I samband med ändringarna beslutade BFN också om ett kapitel 38 i K3 – särskilda regler för bostadsrättsföreningar, som tillämpas första gången för samma räkenskapsår. Reglerna där har bland annat förts över från BFNAR 2023:1 om kompletterande upplysningar m.m. i bostadsrättsföreningars årsredovisning, som upphävs när de nya reglerna börjar tillämpas, medan andra regler har flyttats från kapitel 4 och 6 i K3. För en förening som redan följt de kompletterande upplysningskraven känns alltså delar av innehållet igen.

Tidpunkten för övergång – och valet som styr arbetsinsatsen

Här finns en detalj som är lätt att missa, och som påverkar hur mycket arbete som krävs.

Enligt huvudregeln är tidpunkten för övergång den första dagen på det föregående räkenskapsåret. För en kalenderårsförening betyder det den 1 januari 2025. Huvudregeln bygger på att jämförelsetalen i årsredovisningen räknas om när redovisningsprincip byts.

Mindre föreningar kan dock välja att inte räkna om jämförelsetalen. Väljer en kalenderårsförening det, blir tidpunkten för övergång i stället den 1 januari 2026.

Och en lugnande upplysning: BFN framhåller att en ingångsbalansräkning som upprättas per den 1 januari 2026 inte behöver vara färdig det datumet – föreningen kan arbeta med den även under 2026. Att ni är en bit in på året utan färdig komponentindelning är alltså inget regelbrott. Men det är hög tid att komma igång, eftersom underlaget behöver finnas innan bokslutsarbetet drar igång.

Så delas byggnaden in i komponenter

Komponentindelning innebär att byggnaden delas upp i betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning – delar som slits ut och byts i olika takt. Varje komponent skrivs sedan av över sin egen nyttjandeperiod i stället för att hela byggnaden skrivs av med en och samma procentsats.

BFN anger att en byggnad normalt består av flera betydande komponenter, såsom stomme, stammar, fasad och tak. Det är dock föreningen själv som ska bedöma vilka komponenter just er byggnad består av och hur lång nyttjandeperiod var och en har – utifrån byggnadens specifika förutsättningar och skick. Det finns ingen officiell mall att kopiera.

Det gör att en okulär genomgång på plats har ett verkligt värde här. Två hus från samma årtal kan ha helt olika kvarvarande nyttjandeperiod i taket beroende på hur underhållet skötts.

Två detaljer som är lätta att missa

BFN:s frågor och svar om bytet till K3 för bostadsrättsföreningar innehåller två punkter som sällan nämns i den allmänna diskussionen om K3, men som får praktisk betydelse:

• Delar utanför föreningens underhållsansvar. I en bostadsrättsförening finns normalt delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar – det inre underhåll som medlemmen svarar för enligt lag och stadgar. BFN anger att dessa delar ska hänföras till byggnadens stomme, om de inte redovisas som separata komponenter. Ansvarsfördelningen mellan förening och medlem är alltså relevant även i redovisningen; läs mer i vår guide om stadgar och underhållsansvar.
• Gemensamhetsanläggningar. Har föreningens fastighet del i en gemensamhetsanläggning, till exempel ett gemensamt garage, behöver föreningen bedöma om även gemensamhetsanläggningen består av betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning.

Till detta kommer anläggningsregistret, som behöver uppdateras med byggnadens komponenter. Det är lämpligt att göra i samma veva som komponentindelningen, medan bedömningarna är färska.

Underhållsplanen som underlag – BFN pekar själv på den

Det här är den punkt där redovisningen och det tekniska underhållet möts, och den är värd att uppmärksamma: BFN skriver uttryckligen att föreningen som hjälp i arbetet med komponentindelningen och bedömningen av nyttjandeperioder kan använda fastighetens underhållsplan, om en sådan finns. Planen kan ge stöd i att identifiera byggnadens komponenter, deras nuvarande skick och – med utgångspunkt i skicket – deras kvarvarande nyttjandeperiod.

Nämnden är samtidigt tydlig med att det inte finns något krav på att en förening som bildats före 2024 ska ha en underhållsplan. Att ta fram en är alltså inget som K3 i sig tvingar fram – med en viktig nyans: enligt BFN ska föreningen lämna en upplysning i förvaltningsberättelsen om den har eller inte har en aktuell underhållsplan (punkt 38.2 d). Ingen plan behöver alltså finnas, men avsaknaden av en ska redovisas öppet för medlemmarna.

Ett närliggande krav finns i bostadsrättslagen och rör den ekonomiska planen. BFN uttrycker det så att det från och med den 1 januari 2024 i den ekonomiska planen ska ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov under de kommande 50 åren. Det kravet är alltså kopplat till den ekonomiska planen och inte till bytet av redovisningsregelverk. Berör det er förening är det en fråga att ta med den ekonomiska förvaltaren.

Oavsett om någon plan krävs eller inte är skillnaden i arbetsinsats påtaglig: en förening med en aktuell, byggdelsindelad underhållsplan har i praktiken redan gjort huvuddelen av den tekniska bedömningen. En förening utan plan behöver göra motsvarande bedömning på något annat sätt – vilket i regel betyder samma arbete, fast utan att föreningen får en användbar underhållsplan på köpet.

Vår erfarenhet från projekteringssidan är att detta är den mest kostnadseffektiva vägen: en genomgång av byggnaden, två användningsområden. Underlaget styr både när taket faktiskt behöver läggas om och hur takkomponenten skrivs av. Se K3 och komponentavskrivning för hur den kopplingen ser ut mer i detalj.

En viktig gränsdragning: underhållsplanen är ett underlag, inte en redovisningshandling. Vilka komponenter som slutligt läggs upp och vilka avskrivningstider som används fastställs i redovisningen, i dialog med revisor och ekonomisk förvaltare.

Vad förändras i resultaträkningen?

Två effekter brukar märkas när en förening går över till K3.

Avskrivningarna får en annan profil. I stället för en enda avskrivningssats på hela byggnaden får ni flera – en per komponent, med olika långa avskrivningstider. Hur totalen förändras beror på byggnadens ålder, tidigare avskrivningstakt och hur värdet fördelas på komponenterna – det kan bli både högre och lägre än förut.

Vissa underhållsåtgärder hanteras annorlunda. När en särredovisad komponent byts ut räknas utgiften normalt in i byggnadens redovisade värde i stället för att kostnadsföras direkt, medan den utbytta komponentens kvarvarande värde tas bort. Löpande underhåll och reparationer kostnadsförs däremot när de uppkommer. För en förening som genomför ett stambyte eller en takomläggning kan det ge ett annat resultat än under K2. Exakt hur en enskild åtgärd ska klassificeras är en redovisningsbedömning – ta den med revisorn innan bokslutet.

Vad som inte förändras är pengaflödet. Avskrivningar är en bokföringsmässig kostnad utan direkt kassaflödeseffekt, och regelverksbytet i sig ändrar varken avgiftsintäkter eller vad entreprenaderna kostar. Föreningens behov av att avsätta medel för framtida underhåll styrs fortfarande av vad huset faktiskt behöver – och av stadgarna.

Kassaflödesanalysen – ett krav som redan gäller

En sak som ofta blandas ihop med K3-bytet är kassaflödesanalysen. Kravet kommer inte från K3 utan från årsredovisningslagen, och det har gällt bostadsrättsföreningar sedan tidigare: enligt 2 kap. 1 § årsredovisningslagen ska en kassaflödesanalys ingå i årsredovisningen för ett större företag eller en bostadsrättsförening. Bestämmelsen fick sin nuvarande lydelse genom en lagändring som trädde i kraft den 1 januari 2023.

Två slutsatser för styrelsen: kravet är inte kopplat till föreningens storlek – det gäller bostadsrättsföreningar som grupp – och det är inget nytt för 2026. Har er förening lämnat årsredovisning för ett räkenskapsår som inletts efter utgången av 2022 – för kalenderårsföreningar räkenskapsåret 2023 och framåt – ska analysen redan finnas där. Hur den ska ställas upp i praktiken är en fråga för revisorn eller den ekonomiska förvaltaren.

Fyra vanliga missuppfattningar

• ”K3 gäller bara stora föreningar.” Nej. BFN anger att bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar inte längre får tillämpa K2 oavsett storlek. Den lättnadsregel som finns för vissa andra byggnadsägande företag är inte skriven för bostadsrättsföreningar.
• ”Kassaflödesanalysen är ny och kommer med K3.” Nej – kravet är äldre än regelverksbytet. Se avsnittet ovan: det följer av årsredovisningslagen och har gällt bostadsrättsföreningar sedan räkenskapsår som inleddes efter utgången av 2022.
• ”Vi måste räkna om alla gamla avskrivningar.” Nej – historiska avskrivningar, nedskrivningar och uppskrivningar ska enligt BFN inte justeras i ingångsbalansräkningen. Det redovisade värdet fördelas på komponenterna. Frågan om jämförelsetal är en annan, och där har mindre föreningar ett val.
• ”Underhållsplanen blir en redovisningshandling.” Nej. Den är ett tekniskt underlag som får användas som stöd. Komponenter och avskrivningstider fastställs i redovisningen.

Vad bör styrelsen göra nu?

• Prata med revisorn och den ekonomiska förvaltaren om vilken tidpunkt för övergång ni ska använda, och om ni ska räkna om jämförelsetalen eller inte. Det valet styr resten av arbetet.
• Ta reda på vad anläggningsregistret innehåller i dag. Är det en enda rad för ”byggnad” behöver det byggas ut med komponenter.
• Se till att det tekniska underlaget finns. Är underhållsplanen gammal eller aldrig färdigställd är det här läget att ta tag i den – inte vid bokslutet. Vår checklista för underhållsplanen är en enkel start, och guiden om att uppdatera planen går igenom vad som behöver stämmas av.
• Tänk i komponenter redan i planeringen, så att det tekniska underlaget matchar hur revisorn sedan vill se det.
• Vänta inte. Ingångsbalansräkningen får arbetas fram under året, men ju tidigare underlaget finns, desto lugnare blir bokslutet.

Sammanfattning

K3 är inte längre en framtidsfråga för bostadsrättsföreningar. För föreningar med kalenderår som räkenskapsår gäller regelverket redan för räkenskapsåret 2026, och till skillnad från vissa andra företagstyper finns ingen storleksgräns som låter de minsta föreningarna stanna kvar i K2. Övergången görs enligt kapitel 35 i K3 med en ingångsbalansräkning, där byggnadens redovisade värde fördelas på komponenter – utan att historiska avskrivningar räknas om. Mindre föreningar kan förenkla genom att avstå från att räkna om jämförelsetalen.

Den praktiska nyckeln är komponentindelningen, och där pekar Bokföringsnämnden själv ut underhållsplanen som ett användbart stöd. Har ni en aktuell plan är mycket redan gjort. Har ni ingen behöver bedömningen ändå göras – och då är det bättre att göra den en gång, ordentligt, och få både redovisningsunderlaget och en plan att styra huset efter. Stäm av tidpunkter, komponenter och avskrivningstider med er revisor och ekonomiska förvaltare.