Stämmobeslut i BRF: vilka beslut kräver stämma?

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 9 augusti 2026

Frågan dyker upp i nästan varje större underhållsprojekt: räcker det att styrelsen fattar beslutet, eller måste det upp på stämman? Och om det ska till stämman – räcker enkel majoritet, eller krävs två tredjedelar och dessutom hyresnämndens godkännande? Svaret avgör hur lång tid projektet tar, och ett beslut som fattats i fel ordning kan i värsta fall angripas i efterhand. Den här guiden går igenom beslutsnivåerna, vad bostadsrättslagen faktiskt säger och hur ni förbereder ett underhållsbeslut som håller.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och vi har byggt verktyget Planbo för att hjälpa styrelser att bygga och hålla sin underhållsplan aktuell. Vi är inte jurister – texten är en orientering i regelverket, och den ersätter inte rådgivning från er förvaltare eller en jurist i ett enskilt ärende.

Kort svar: tre beslutsnivåer

Ett beslut i en bostadsrättsförening hamnar normalt på en av tre nivåer:

• Styrelsebeslut. Den löpande förvaltningen av föreningen, inklusive normalt underhåll av huset. Här behövs ingen stämma.
• Stämmobeslut med enkel majoritet. Frågor som enligt lag eller stadgar ska avgöras av medlemmarna, men utan särskilt majoritetskrav – till exempel beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark.
• Stämmobeslut med kvalificerad majoritet. De frågor som räknas upp i 9 kap. 16 § bostadsrättslagen. Beslutsordningen skiljer sig åt mellan punkterna. För flera av dem krävs som huvudregel samtycke från de bostadsrättshavare som berörs, och saknas samtycke blir beslutet giltigt först med två tredjedelars majoritet och hyresnämndens godkännande. Andra punkter följer en egen ordning helt utan hyresnämnd. Tabellen längre ner går igenom dem punkt för punkt.

Gränserna mellan nivåerna styrs av bostadsrättslagen (1991:614), men stadgarna kan flytta dem – lagen hänvisar på flera ställen uttryckligen till vad som kan vara bestämt i stadgarna. Läs därför alltid era egna stadgar parallellt med lagtexten. Vi har samlat grunderna i guiden om stadgar och underhållsansvar.

Vad styrelsen normalt får besluta själv

Styrelsen svarar för föreningens organisation och förvaltningen av dess angelägenheter. I praktiken innebär det att den löpande skötseln och det normala underhållet av fastigheten ligger på styrelsen: att teckna serviceavtal, upphandla en takomläggning, beställa en statusbesiktning eller åtgärda en akut skada.

En vanlig missuppfattning är att beloppet avgör. Det gör det inte – lagen knyter kravet på stämmobeslut till åtgärdens karaktär, inte till dess kostnad. Ett stambyte kan kosta miljonbelopp och ändå i grunden vara underhåll, medan en betydligt billigare åtgärd som förändrar husets utseende eller funktion kan behöva stämmans ställningstagande. Många föreningar har däremot infört en egen beloppsgräns i stadgarna eller i en arbetsordning för när styrelsen ska förankra ett beslut på stämman. Det är fullt möjligt, men det är då stadgarna – inte lagen – som styr.

Väsentliga förändringar av hus eller mark

Huvudregeln finns i 9 kap. 15 § första stycket bostadsrättslagen: beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna eller följer av paragrafens andra eller tredje stycke.

Lagen definierar inte var gränsen för "väsentlig" går, och det är just där de flesta tveksamheterna uppstår. Som tumregel brukar man skilja på att återställa och att förändra: en åtgärd som byter ut en uttjänt byggdel mot en likvärdig ligger närmare underhåll, medan en åtgärd som ger huset eller marken en ny karaktär, ett nytt utseende eller en ny användning ligger närmare en väsentlig förändring. Att bygga om en tvättstuga till lokal, att anlägga nya uteplatser på föreningens mark eller att förändra fasadens uttryck är exempel som ofta hamnar i den senare kategorin. Bedömningen är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet, så ta hjälp av er förvaltare eller en jurist när ni är osäkra.

När kvalificerad majoritet krävs

9 kap. 16 § bostadsrättslagen räknar upp ett antal frågor där det inte räcker med ett vanligt stämmobeslut. Tabellen sammanfattar huvuddragen:

Två detaljer är lätta att missa. Vid en ökning av samtliga insatser anger lagen att hyresnämnden ska godkänna beslutet om det inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare. Och fattas ett beslut om att en lägenhet förändras på grund av om- eller tillbyggnad, eller om överlåtelse av ett hus, ska föreningen genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen.

Punkten som oftast berör underhållsprojekt

Den bestämmelse som oftast får betydelse i praktiken är 9 kap. 16 § första stycket 2 – att en lägenhet förändras eller i sin helhet behöver tas i anspråk med anledning av en om- eller tillbyggnad. Domstolspraxis visar att den kan aktualiseras i situationer som många styrelser först uppfattar som rent underhåll:

• Hovrätten har prövat om ett fönsterbyte utgör en sådan förändring av lägenheten som omfattas av bestämmelsen (RH 2015:12).
• Att badrumsrenovering i samband med stambyte omfattas av bestämmelserna beskrivs av hovrätten som något som vuxit fram i praxis (RH 2019:42).
• Ett beslut om balkongbygge som inte medförde någon fysisk förändring av klagandenas lägenheter har ändå ansetts inverka menligt på deras rätt, genom att lägenheterna skulle bli mindre attraktiva och förlora i värde (RH 2001:24).
• Högsta domstolen har uttalat att det är föreningen som har utredningsskyldigheten och bevisbördan för att förutsättningarna enligt lagrummet är uppfyllda (NJA 2012 s. 198).

Samtidigt går bestämmelsen inte hur långt som helst: i ett fall där nyttjanderätten till föreningens tomtmark skulle delas upp mellan två bostadsrättshavare – marken var inte upplåten med bostadsrätt – fann hovrätten att något godkännande från hyresnämnden inte behövdes, eftersom någon fysisk förändring av lägenheten på grund av om- eller tillbyggnad inte skulle ske (RH 2019:28). Praxis är med andra ord nyanserad, och rättsfallen ovan avgjordes utifrån sina egna omständigheter. Använd dem som en signal om när frågan behöver ställas – inte som facit för er situation.

Nytt 2026: laddningspunkter beslutas av styrelsen

Den 29 maj 2026 trädde lagändringar i kraft som ökar möjligheterna till hemmaladdning av elfordon. En bostadsrättshavare kan under vissa förutsättningar begära att föreningen installerar en laddningspunkt vid en bilparkeringsplats som ingår i upplåtelsen, mot att bostadsrättshavaren står för de kostnader som laddningspunkten medför.

För beslutsordningen är följden konkret: 9 kap. 15 § tredje stycket bostadsrättslagen anger numera att beslut i fråga om installation av laddningspunkt enligt de bestämmelser som räknas upp där ska fattas av styrelsen. Den här typen av begäran hanteras alltså i styrelsen och inte på stämma. Reglerna är nya och praxis har ännu inte hunnit sätta sig, så stäm av tillämpningen i ett enskilt ärende med er förvaltare eller en jurist. Mer om tekniken och ekonomin finns i vår guide om laddstolpar i BRF.

Att ändra stadgarna

Stadgeändring har en egen ordning i 9 kap. 23 § bostadsrättslagen. Ett beslut är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Det är också giltigt om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Avser ändringen grunderna för hur årsavgifterna beräknas krävs i stället minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman.

Vissa ändringar kräver mer än så. Innebär beslutet att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid upplösning inskränks, krävs att samtliga röstande på den senare stämman gått med på det. Och en ändring som inskränker en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt är enligt paragrafens andra stycke giltig endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs har gått med på beslutet.

Två praktiska följdregler är värda att notera. Innehåller stadgarna ytterligare villkor för ändring gäller även det (9 kap. 24 §). Och ett beslut om stadgeändring ska genast anmälas för registrering, och det får inte verkställas förrän registreringen har skett (9 kap. 25 §). Räkna alltså in handläggningstid när ni planerar en stadgeändring – ett par stämmor och en registrering tar tid i anspråk.

Extra föreningsstämma

Ibland kan ett underhållsbeslut inte vänta till nästa ordinarie stämma. Reglerna om föreningsstämma i lagen om ekonomiska föreningar gäller i huvudsak även för bostadsrättsföreningar, med de avvikelser som framgår av 9 kap. 14 § bostadsrättslagen.

Styrelsen ska normalt kalla till extra stämma när den själv anser att det finns skäl att hålla stämma före nästa ordinarie stämma, och även när en revisor eller minst en tiondel av samtliga röstberättigade medlemmar – eller det mindre antal som kan anges i stadgarna – skriftligen begär det för att ett angivet ärende ska behandlas. Kallelsen ska då som utgångspunkt utfärdas inom två veckor från det att begäran kom in till föreningen. Kontrollera era egna stadgar, som kan ha en lägre tröskel, och stäm av kallelsetider och formalia med er förvaltare – formfel i kallelsen är en av de vanligare grunderna för att ett stämmobeslut senare ifrågasätts.

Så förbereder ni ett underhållsbeslut som håller

Erfarenheten från projekt är att de beslut som går smidigast är de som är förberedda långt innan dagordningen skrivs. En arbetsordning som brukar fungera:

• Klargör beslutsnivån först. Avgör tillsammans med förvaltare eller jurist om åtgärden är löpande underhåll, en väsentlig förändring eller en fråga enligt 9 kap. 16 §. Det styr hela tidplanen – och behöver hyresnämnden kopplas in bör ni räkna med extra handläggningstid.
• Visa varför åtgärden behövs nu. En underhållsplan eller en statusbesiktning som visar byggdelens skick och bedömda återstående livslängd gör frågan till en sakfråga i stället för en åsiktsfråga.
• Visa vad alternativet kostar. Att skjuta upp en åtgärd är också ett beslut. Sätt siffror på båda vägarna, inklusive effekten på underhållsfonden och på en eventuell avgiftshöjning.
• Ta in underlag i tid. Har ni offerter eller kostnadsbedömningar att luta er mot, blir diskussionen om ekonomi kortare. Vår guide om att upphandla entreprenör går igenom hur ni får jämförbara anbud.
• Formulera förslaget till beslut skriftligt. Ett tydligt formulerat yrkande, utskickat i förväg, minskar risken för både missförstånd på mötet och tvist efteråt.

Ett välförberett beslutsunderlag har ett värde utöver själva mötet: det visar för medlemmar, bank och blivande köpare att styrelsen arbetar långsiktigt med fastigheten.