Underhållsplan för BRF i Göteborg

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 13 juli 2026

Göteborgs bostadsrättsföreningar har ett byggnadsbestånd med en tydlig lokal karaktär – från de klassiska landshövdingehusen som är särpräglade för regionen, via stenstadens sekelskiftesfastigheter, till miljonprogrammets punkt- och skivhus i förorten. Den här guiden går igenom vad som särskiljer underhållsplanering för Göteborgs BRF:er.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och tar med den erfarenheten in i Planbo. Det mesta nedan gäller föreningar i hela landet – vi har bara vinklat exemplen mot det byggnadsbestånd ni möter i Göteborg.

Landshövdingehuset – en Göteborgsspecifik utmaning

Landshövdingehuset är en byggnadstyp med stenfot i bottenvåningen och trästomme i de två våningarna ovanför, unik för Göteborgsregionen och uppförd i stor skala från 1870-talet fram till omkring 1940. Träkonstruktionen ställer delvis andra krav på underhållsplaneringen än rena sten- eller tegelhus: fasadmålning behöver ske med tätare intervall, fuktproblem i träkonstruktionen kan vara allvarligare om de får utvecklas ostört, och brandskyddsfrågor kring väggarna med trästomme kräver särskild uppmärksamhet. En underhållsplan för ett landshövdingehus bör spegla dessa särdrag snarare än utgå från en generisk mall för stenhus.

Stenstaden och miljonprogrammet

Göteborgs innerstadsbebyggelse, stenstaden, har sekelskiftesfastigheter med liknande frågor som i andra svenska storstäder – putsfasader, äldre stamsystem och kulturhistoriska hänsyn vid renovering. Utanför centrum dominerar i stället miljonprogrammets punkt- och skivhus, uppförda i huvudsak 1965–1975 i områden som Bergsjön, Hammarkullen och Biskopsgården. Här är betongbalkonger med risk för armeringskorrosion och platta tak med begränsad livslängd på tätskiktet ofta mer framträdande poster i underhållsplanen än i stenstadens fastigheter.

Leran under staden – grundläggning och sättningar

Det som mer än något annat förenar Göteborgs fastigheter, oavsett byggnadstyp, är marken de står på. Stora delar av staden vilar på djupa lager postglacial lera – på sina håll i storleksordningen flera tiotals meter, i de djupaste partierna ännu mer. Många hus är därför grundlagda på kohesionspålar som för ner lasten i leran, och i äldre bebyggelse förekommer träpålar som förutsätter en någorlunda stabil grundvattennivå för att inte brytas ner över tid. Det är förhållanden som sällan syns i vardagen, men som en underhållsplan för ett Göteborgshus gör klokt i att förhålla sig till.

Sättningar – att marken långsamt trycks ihop under husets tyngd – kan visa sig som lutande golv, dörrar som kärvar, sprickor i puts eller fasad och avlopp som får fel fall. Sådana symptom är sällan akuta, men bör noteras och följas över tid snarare än åtgärdas styckvis. En rimlig hållning är att lägga in återkommande okulär kontroll av grundläggning, sprickbildning och dräneringens funktion i planen, och att ta in en geoteknisk eller byggnadsteknisk bedömning om något förändras tydligt mellan åren. För föreningar med träpålar är en stabil grundvattennivå och fungerande avvattning särskilt viktig att bevaka.

K3 gäller nu – även i Göteborg

Reglerna om K3-redovisning och komponentavskrivning gäller i princip lika för svenska bostadsrättsföreningar oavsett ort, och berör i praktiken de flesta föreningar med kalenderår som räkenskapsår. Exakt hur och när de träffar just er förening är dock en fråga för er revisor eller ekonomiska förvaltare utifrån gällande regelverk. Läs mer i vår guide om vad K3 2026 innebär i praktiken.

Så kommer ni igång

Oavsett om er förening sitter i ett landshövdingehus i Majorna eller ett skivhus i Angered fungerar samma grundmetod: kartlägg byggdelarna, deras skick och återstående livslängd, räkna fram en 50-årsplan och en rekommenderad fondavsättning, och håll planen levande år efter år. Planbo är en digital tjänst som fungerar lika bra för föreningar i hela landet – ni behöver ingen lokal konsult i Göteborg för att komma igång, men vill ni ha mänsklig hjälp sätter arkitekterna på do ARK upp planen åt er på distans.