Underhållsplan för BRF i Göteborg

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 31 augusti 2026

Göteborgs bostadsrättsföreningar har ett byggnadsbestånd med en tydlig lokal karaktär – från de klassiska landshövdingehusen som är karaktäristiska för regionen, via stenstadens sekelskiftesfastigheter, till miljonprogrammets punkt- och skivhus i förorten. Den här guiden går igenom vad som särskiljer underhållsplanering för Göteborgs BRF:er: byggnadstyperna, leran under staden, västkustklimatet, det kulturhistoriska skyddet – och vad det brukar kosta att få en plan framtagen. Längre ner går vi igenom ett konkret exempel på hur planen kan se ut för ett landshövdingehus.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och tar med den erfarenheten in i Planbo. Det mesta nedan gäller föreningar i hela landet – vi har bara vinklat exemplen mot det byggnadsbestånd ni möter i Göteborg. Grunderna finns i vår kompletta guide till underhållsplan för BRF.

Landshövdingehuset – en Göteborgsspecifik utmaning

Landshövdingehuset är en byggnadstyp med bottenvåning i sten eller tegel och två våningar i trä ovanför. Den växte fram i Göteborg under 1800-talets senare hälft, i en tid då byggnadsreglerna i praktiken satte stopp för trähus i tre våningar – en bottenvåning i sten blev vägen att ändå bygga på höjden. De första husen brukar räknas till Annedal på 1870-talet, och typen uppfördes sedan i stor skala fram till omkring 1940. Den finns i princip ingen annanstans i landet i den omfattningen.

Träkonstruktionen ställer delvis andra krav på underhållsplaneringen än rena sten- eller tegelhus. Några poster som brukar hamna högre upp i planen för ett landshövdingehus:

• Fasadmålning på trä – ommålning behöver normalt ske med tätare intervall än putslagning på ett stenhus, och intervallet påverkas starkt av väderstreck och hur utsatt fasaden är för slagregn.
• Fukt i trästommen – skador som får utvecklas ostört bakom panel eller i bjälklag blir dyrare ju längre de går, vilket gör återkommande okulär kontroll mer värdefull här än i ett massivt stenhus.
• Övergången mellan sten och trä – sockel, stenfot och anslutningar är klassiska ställen för fuktvandring och bör inspekteras med jämna mellanrum.
• Brandskyddet – vindar, trapphus och avskiljningar i ett hus med trästomme förtjänar särskild uppmärksamhet. Läs mer i vår guide om brandskydd i BRF.

En underhållsplan för ett landshövdingehus bör spegla dessa särdrag snarare än utgå från en generisk mall för stenhus.

Stenstaden och miljonprogrammet

Göteborgs innerstadsbebyggelse, stenstaden, har sekelskiftesfastigheter med liknande frågor som i andra svenska storstäder – putsfasader, äldre stamsystem och kulturhistoriska hänsyn vid renovering. Utanför centrum dominerar i stället miljonprogrammets punkt- och skivhus, uppförda i huvudsak 1965–1975 i områden som Bergsjön, Hammarkullen och Gårdsten. Här är betongbalkonger med risk för armeringskorrosion och platta tak med begränsad livslängd på tätskiktet ofta mer framträdande poster i underhållsplanen än i stenstadens fastigheter.

Leran under staden – grundläggning och sättningar

Det som mer än något annat förenar Göteborgs fastigheter, oavsett byggnadstyp, är marken de står på. Stora delar av staden vilar på djupa lerlager – i centrala lägen kan lermäktigheten vara i storleksordningen flera tiotals meter, och i de djupaste partierna betydligt mer än så. Många hus är därför grundlagda på kohesionspålar, som bär genom vidhäftning mot leran längs pålens mantelyta, och i äldre bebyggelse förekommer träpålar som förutsätter en någorlunda stabil grundvattennivå för att inte brytas ner över tid. Det är förhållanden som sällan syns i vardagen, men som en underhållsplan för ett Göteborgshus gör klokt i att förhålla sig till.

Sättningar – att marken långsamt trycks ihop under husets tyngd – kan visa sig som lutande golv, dörrar som kärvar, sprickor i puts eller fasad och avlopp som får fel fall. Sådana symptom är sällan akuta, men bör noteras och följas över tid snarare än åtgärdas styckvis. En rimlig hållning är att lägga in återkommande okulär kontroll av grundläggning, sprickbildning och dräneringens funktion i planen, och att ta in en geoteknisk eller byggnadsteknisk bedömning om något förändras tydligt mellan åren. För föreningar med träpålar är en stabil grundvattennivå och fungerande avvattning särskilt viktiga att bevaka.

Västkustklimatet – slagregn, fukt och skyfall

Kort definition: Klimatlasten är den samlade påfrestning som väder och vind lägger på en byggnad. I Göteborg är den högre än i stora delar av landet – enligt SMHI:s normalvärden för perioden 1991–2020 faller det i storleksordningen 900 millimeter nederbörd per år i staden, och de dominerande vindarna kommer in från sydväst.

För en underhållsplan betyder det framför allt tre saker:

• Fasader mot sydväst slits snabbare. Slagregn – regn som drivs vågrätt in mot fasaden av vinden – gör att målning, puts och fogar på husets väderutsatta sida ofta behöver åtgärdas tidigare än på läsidan. Det kan vara rimligt att planera fasadåtgärder per fasadsida i stället för att behandla hela huset som en enda post.
• Avvattningen är avgörande. Hängrännor, stuprör, takavvattning och dränering gör mer nytta här än på torrare orter, och kostar lite att hålla i skick jämfört med de skador de förebygger. Lägg in återkommande kontroll i planen, inte bara utbyten.
• Skyfall och källare. Kraftiga korttidsregn kan ge vatten i källare, garage och lågt liggande entréer. Göteborgs Stad publicerar en skyfallskarta som visar hur vatten kan samlas i staden vid extrema regn – ett rimligt underlag för styrelsen att titta på, särskilt om föreningen har källare eller garage under mark.

Ingen av de här punkterna är dramatisk var för sig. Poängen är att västkustklimatet gör att intervallen i en generisk mall kan vara i optimistiska laget för de mest utsatta byggdelarna. Om ni ändå får in vatten är ansvarsfrågan sällan självklar – vi har samlat den i guiden om vattenskada i BRF.

Kulturhistoriskt skydd – vad det betyder för planen

Stora delar av Göteborgs äldre bebyggelse, inte minst landshövdingehusområdena i Majorna, Kungsladugård och Gårda, är utpekade som kulturhistoriskt värdefulla. Göteborgs Stad har ett bevarandeprogram – Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse – som pekar ut byggnader och områden av särskild betydelse, och i detaljplan kan enskilda hus ha skyddsbestämmelser (ofta betecknade q eller k).

Det här är värt att kartlägga innan planen skrivs, eftersom det kan påverka både metod och kostnad:

• Plan- och bygglagen ställer krav på varsamhet vid ändring av byggnader, och för byggnader som bedöms som särskilt värdefulla finns dessutom ett förbud mot förvanskning. Vad det innebär i praktiken avgörs från fall till fall.
• Inom detaljplanelagt område kan bygglov krävas för åtgärder som påverkar byggnadens yttre utseende väsentligt – till exempel byte av kulör, fasadmaterial eller taktäckningsmaterial. Kommunen kan också ha beslutat om utökad lovplikt i vissa områden.
• Materialval kan vara styrda. Att byta ut originalfönster mot standardprodukter, eller linoljefärg mot en modern täckfärg, är inte alltid möjligt – vilket påverkar både pris och intervall. Se vår guide om fönsterbyte i BRF för avvägningen mellan renovering och byte.

Kontrollera vad som gäller för just er fastighet hos stadsbyggnadsförvaltningen i Göteborg innan ni låser en åtgärd i planen – och räkna med att en varsam åtgärd på ett skyddat hus normalt kostar mer än motsvarande arbete på ett hus utan skydd. Det är en kostnad som hör hemma i planen från början, inte som en överraskning det år arbetet ska utföras.

Exempel: så kan en underhållsplan för ett Göteborgshus se ut

Kort definition: En underhållsplan är en lista över husets byggdelar, deras bedömda skick och återstående livslängd, med de åtgärder som följer av det fördelade över kommande år – i regel 50 år framåt. Nedan är ett tänkt exempel för att visa hur resonemanget ser ut i praktiken, inte en bedömning av någon verklig fastighet.

Tänk er en förening i Majorna med ett landshövdingehus från 1920-talet: tre våningar, bottenvåning i tegel, träfasad ovanför, sadeltak med tegelpannor, källare och en liten innergård. Så här brukar byggdelarna se ut när de sorteras in i en plan:

Tre saker brukar bli tydliga när posterna väl ligger på en tidsaxel:

• Fasaden återkommer flera gånger under planperioden. Med ett intervall på ca 8–15 år målas träfasaden om i storleksordningen tre till sex gånger på 50 år. Det är en av de poster som skiljer landshövdingehuset tydligast från ett putsat stenhus, där omputsningen i stället är en enstaka men tyngre händelse.
• De tunga posterna klumpar ihop sig. Tak, stammar och fönster har alla intervall i spannet ca 30–60 år, vilket gör att de i ett hus där byggdelarna är jämngamla gärna hamnar nära varandra. Att se den puckeln tjugo år i förväg är hela poängen med planen.
• Fonden ska bära topparna, inte snittet. Det är därför avsättningen räknas fram ur planen och inte tvärtom. Hur den räkningen går till tar vi i guiden om underhållsfond i BRF, och ni kan prova siffrorna i vår kalkylator för fondavsättning.

Vill ni ha en tom struktur att fylla i själva har vi samlat vad planen bör innehålla i vår mall för underhållsplan och i checklistan. Intervallen ovan är hämtade ur vår sammanställning av livslängd på byggdelar, där varje post är motiverad var för sig.

Vem tar fram underhållsplanen – och vad kostar den?

Många styrelser söker efter någon som gör underhållsplaner i Göteborg. I praktiken finns fyra vanliga vägar, och de skiljer sig mer i arbetssätt än i geografi:

• Besiktningsman eller teknisk konsult – gör en okulär statusbesiktning på plats och levererar en plan. Se vad en statusbesiktning omfattar.
• Teknisk förvaltare – ofta ett tillägg till ett befintligt förvaltningsavtal. Bekvämt, men kontrollera att planen blir er egendom och går att ta med om ni byter förvaltare.
• Byggnadsingenjör eller arkitekt – tyngre på byggnadsteknik och åtgärdsval, vilket kan löna sig för ett äldre eller skyddat hus.
• Digitalt verktyg i egen regi – styrelsen bygger planen själv utifrån husets byggdelar och skick, med möjlighet att komplettera med besiktning där osäkerheten är störst.

Kostnaden varierar med föreningens storlek och hur mycket arbete som görs på plats. För en normalstor förening landar en framtagen plan ofta i storleksordningen några tiotusentals kronor, men spannet är brett i båda riktningarna – vi har brutit ner det i guiden om vad en underhållsplan kostar. Begär alltid in mer än en offert, och jämför vad som faktiskt ingår: antal byggdelar, tidshorisont, om fondavsättningen räknas fram och vad en uppdatering senare kostar. Hur ni bär er åt rent praktiskt går vi igenom i så gör ni en underhållsplan steg för steg.

Underhållsplan för en fastighet eller för en BRF – vad skiljer?

Många som söker efter underhållsplaner i Göteborg gör det som fastighetsägare snarare än som bostadsrättsstyrelse. Den tekniska delen är i allt väsentligt densamma oavsett vem som äger huset: samma byggdelar, samma nedbrytning, samma lera och samma slagregn. Det som skiljer ligger i den ekonomiska och föreningsrättsliga inramningen runt planen.

• Underhållsansvaret gäller alla. Plan- och bygglagen anger att ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvudsak bevaras, och att underhållet ska anpassas till byggnadsverkets värde från bland annat kulturhistorisk synpunkt (8 kap. 14 §). Den skyldigheten följer med byggnaden – inte med ägarformen. För ett skyddat landshövdingehus är det en av de mer konkreta delarna av lagen.
• Bostadsrättsföreningen har en fondsida ovanpå. Enligt bostadsrättslagen ska föreningens stadgar innehålla grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus (9 kap. 5 §). Vad era stadgar faktiskt säger varierar, och det är där planen får sin ekonomiska konsekvens. En privat fastighetsägare har normalt ingen motsvarande stadgereglerad avsättning utan hanterar det i sin egen budget.
• Nybildade och ombildade föreningar har ett uttryckligt plankrav. Sedan den 1 januari 2024 ska den ekonomiska plan som upprättas innan en förening upplåter lägenheter med bostadsrätt innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren (3 kap. 1 och 1 a §§). Kravet knyts alltså till upplåtelsen – en förening som funnits länge och inte upplåter nya lägenheter träffas i regel inte av det, men bör ändå ha en plan av alla andra skäl. Hur reglerna faller ut för just er förening bör ni stämma av med er ekonomiska förvaltare eller revisor.
• Beslutsvägen är en annan. En styrelse i en BRF ska kunna förklara planen för medlemmarna på stämman, och stora åtgärder kan behöva stämmobeslut. Det påverkar hur planen bör presenteras – begripligt och med tydliga år. Vi har samlat den frågan i guiden om stämmobeslut vid större renoveringar.

Förvaltar ni flera fastigheter åt olika ägare fungerar samma metod, men behovet av att hålla planerna åtskilda och jämförbara blir större – det har vi skrivit om för förvaltare.

K3 gäller nu – även i Göteborg

Reglerna om K3-redovisning och komponentavskrivning gäller lika för svenska bostadsrättsföreningar oavsett ort. Bokföringsnämnden anger att föreningarna ska tillämpa K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 – för en förening med kalenderår som räkenskapsår innebär det räkenskapsåret 2026 – och att storleken på föreningen inte spelar någon roll. Exakt hur övergången påverkar just er förening är en fråga för er revisor eller ekonomiska förvaltare utifrån gällande regelverk. Läs mer i vår guide om vad K3 2026 innebär i praktiken.

Så kommer ni igång

Oavsett om er förening sitter i ett landshövdingehus i Majorna eller ett skivhus i Angered fungerar samma grundmetod: kartlägg byggdelarna, deras skick och återstående livslängd, räkna fram en 50-årsplan och en rekommenderad fondavsättning, och håll planen levande år efter år. Planbo är en digital tjänst som fungerar lika bra för föreningar i hela landet – ni behöver ingen lokal konsult i Göteborg för att komma igång, men vill ni ha mänsklig hjälp sätter arkitekterna på doARK upp planen åt er på distans.

Sammanfattning

• Byggnadstypen styr planen mer än orten. Ett landshövdingehus, ett stenstadshus och ett skivhus i Angered får olika tyngdpunkter – trä, puts respektive betong och tätskikt.
• Marken är den gemensamma nämnaren. Djup lera och pålad grundläggning gör att sprickor, golvlutning och dräneringens funktion hör hemma som återkommande kontrollpunkter, inte bara som utbytesposter.
• Västkustklimatet kortar intervallen på den utsatta sidan. Slagregn från sydväst gör att fasadåtgärder ofta vinner på att planeras per fasadsida.
• Kulturskyddet ska kartläggas innan planen skrivs, eftersom det kan styra både material och kostnad. Stäm av med stadsbyggnadsförvaltningen.
• Planen är ett underlag för pengar. Fondavsättningen räknas fram ur planen, och redovisningsfrågorna runt den bör ni stämma av med revisor eller ekonomisk förvaltare.