Vem underhåller vad? Gränsdragning mellan hyresvärd och hyresgäst

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 4 oktober 2026

I en hyresfastighet är det sällan självklart vem som ska byta ventilationsaggregatet i butiken, måla om kontoret eller laga lastportarna i lagret. Svaret står delvis i jordabalken och delvis i hyresavtalet, och för lokaler väger avtalet tyngst. Här går vi igenom vad lagen säger, hur en gränsdragningslista brukar se ut, vad som gäller när underhållet uteblir och hur ni planerar underhållet så att hyresgästens del syns i budgeten.

Kort svar:

Huvudregeln: hyresvärden håller lokalen eller bostaden i brukbart skick under hyrestiden (12 kap. 15 § jordabalken).
Lokaler: parterna får avtala om något annat, och mycket av underhållet flyttas ofta till hyresgästen genom avtalet och en gränsdragningslista.
Bostäder: utrymmet för avvikande avtal är betydligt mindre, och hyresgästen har starkare skydd.
Hyresgästen ska alltid vårda lägenheten, anmäla skador och ersätta skador hon eller han vållat (24 §).
I underhållsplanen bör hyresgästens del märkas per byggdel, så att budgetramen prövas mot det bolaget faktiskt betalar.

Vad säger jordabalken?

Hyresreglerna står i 12 kap. jordabalken, ofta kallat hyreslagen. Lagen använder ordet lägenhet för både bostäder och lokaler, och skiljer sedan på bostadslägenhet och lokal (1 b §).

Tillträdet (9 §): hyresvärden ska tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte bättre skick har avtalats.
Under hyrestiden (15 § första stycket): hyresvärden ska hålla lägenheten i samma skick, om inte något annat har avtalats.
Gemensamma utrymmen (15 § tredje stycket): utrymmen som hyresgästerna använder gemensamt, till exempel trapphus och entréer, ska hyresvärden hålla i samma skick, om inte något annat har avtalats.
Tvingande till hyresgästens förmån (1 d §): avtalsvillkor som strider mot kapitlet är utan verkan mot hyresgästen, om inte annat anges. Det är därför formuleringen "om inte något annat har avtalats" i 15 § är så viktig: den öppnar för avtal.

Lagen talar alltså om skick, inte om en lista med byggdelar. Vad som krävs för att en lokal ska vara fullt brukbar beror på vad den är uthyrd till. Ett lager och en restaurang ställer olika krav på ventilation, golv och avlopp.

Lokaler: avtalet avgör

För lokaler ger jordabalken stort utrymme att fördela underhållet på annat sätt än huvudregeln. Några bestämmelser som ofta används:

Sämre skick vid tillträdet får avtalas för en lokal (9 § andra stycket).
Uthyrning i befintligt skick: hyrs en lokal ut i befintligt skick har hyresgästen rätt att avhjälpa bristen, säga upp avtalet, få nedsättning och få ersättning för skada vid brister vid tillträdet bara om lokalen enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet (11 § andra stycket).
Utvidgat ansvar för skador: för en lokal gäller ett avtal som utsträcker hyresgästens ansvar för skador utöver lagens regler (24 § sista stycket).
Nedsättning av hyran vid underhållsarbeten: parterna kan med bindande verkan avtala om att hyresgästen inte ska få nedsättning för störningar när hyresvärden sätter lokalen i avtalat skick, utför sedvanligt underhåll eller annat arbete som anges i avtalet (16 § tredje stycket).

Därför kan två lokaler i samma hus ha helt olika fördelning. En butik kan ha ett avtal där hyresgästen svarar för allt invändigt underhåll, medan kontoret en trappa upp har ett avtal där hyresvärden svarar för nästan allt. Hur ett villkor ska formuleras för att hålla är en avtalsfråga, och det är klokt att låta en jurist med erfarenhet av lokalhyra läsa avtalet.

Bostäder: smalare utrymme

Hyr ni ut bostäder är hyresgästens skydd betydligt starkare, och utrymmet för att flytta underhåll till hyresgästen är litet.

Sedvanliga reparationer (15 § andra stycket): i bostadsdelen ska hyresvärden med skäliga tidsmellanrum sköta tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer som beror på ålder och bruk. Det får bara avtalas bort för ett enfamiljshus eller en ägarlägenhet, eller genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen.
Sämre skick vid tillträdet får bara avtalas för bostäder för fritidsändamål eller genom en förhandlingsöverenskommelse (9 § andra stycket).
Åtgärdsföreläggande (16 § andra stycket): brister hyresvärden i underhållet kan hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att åtgärda bristen, och föreläggandet får förenas med vite.
Standardhöjande åtgärder (18 d §): åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet kräver i regel att de berörda hyresgästerna godkänt dem eller att hyresnämnden gett tillstånd. Det gäller inte vanligt underhåll, men gränsen är viktig när ett byte samtidigt höjer standarden.

Guiderna om fönsterbyte och balkongrenovering har egna avsnitt om vad reglerna betyder för just de åtgärderna i ett hyreshus.

Hyresgästens ansvar enligt lagen

Oavsett hur avtalet ser ut har hyresgästen vissa skyldigheter enligt 24 §:

Vårda lägenheten väl under hyrestiden.
Ersätta skador som hyresgästen, någon i hushållet, gäster, någon som hyresgästen inrymt i lägenheten eller någon som utför arbete åt hyresgästen vållat genom vårdslöshet eller försummelse.
Anmäla skador och brister: genast om bristen måste åtgärdas omedelbart för att undvika allvarlig olägenhet, och annars utan oskäligt dröjsmål. Den som inte anmäler kan bli ansvarig för skadan som följer av dröjsmålet.

Anmälningsplikten är värd att nämna i avtalet och i den löpande kontakten med hyresgästerna. En läcka som anmäls direkt är en reparation; en som upptäcks ett år senare kan bli ett byte.

Gränsdragningslistan, byggdel för byggdel

En gränsdragningslista är en bilaga till lokalhyresavtalet som anger vem som äger, underhåller och bekostar varje del av lokalen och dess installationer. Den används för att avtalets allmänna formuleringar inte ska tolkas olika när något går sönder. En vanlig grundprincip är:

Hyresvärden svarar för byggnaden, klimatskalet och de fasta installationer som betjänar huset.
Hyresgästen svarar för det som hör till verksamheten, lös inredning och det hyresgästen själv installerat eller låtit installera under hyrestiden.
Anpassningar för verksamhetens behov bekostas ofta av hyresgästen, om inte hyresvärden åtagit sig dem i avtalet.

Exempel på fördelning i ett lokalhyresavtal. Avtalet och gränsdragningslistan avgör alltid.
Byggdel eller installation	Vanlig fördelning	Att stämma av
Tak, fasad, stomme, yttre fönster	Hyresvärden	Skyltar och hål i fasaden för hyresgästens räkning
Ventilation som betjänar huset	Hyresvärden	Kompletterande aggregat, kyla och köksventilation för verksamheten
Värme, vatten och avlopp fram till lokalen	Hyresvärden	Fettavskiljare, extra golvbrunnar och utrustning efter anslutningspunkten
El fram till lokalens central	Hyresvärden	Elinstallationer efter centralen och verksamhetens maskiner
Invändiga ytskikt: golv, väggar, tak	Varierar, ofta hyresgästen i lokaler	Intervall för ommålning och vem som byter golv vid slitage
Innerdörrar, glaspartier, lås	Varierar	Inbrottsskydd och lås som hyresgästen själv valt
Belysning	Varierar, ofta hyresgästen	Armaturer i lokalen mot belysning i gemensamma utrymmen
Portar och lastkajer	Varierar	Service, besiktning och skador från truckar
Trapphus, entréer och andra gemensamma utrymmen	Hyresvärden	Städning och skötsel som debiteras som tillägg

Listan är bara värd något om den är en del av avtalet och om den används när underhållet planeras. Saknas en byggdel i listan blir det i stället avtalets allmänna villkor och lagens huvudregel som avgör.

Kallhyra, varmhyra och tillägg

Hur underhållet fördelas hänger ofta ihop med hur hyran är konstruerad. Begreppen är branschpraxis, inte lagtermer, och betyder olika saker i olika avtal:

Varmhyra: hyran inkluderar normalt värme och ofta vatten, och hyresvärden bär mer av drift och underhåll.
Kallhyra: hyresgästen betalar själv för värme, el och ibland vatten, och tar ofta större ansvar för lokalens inre underhåll.
Tillägg: fastighetsskatt, el, kyla och vissa driftkostnader kan debiteras som tillägg till grundhyran enligt avtalet.

Läs därför aldrig ett avtal efter etiketten. Två avtal som båda kallas kallhyresavtal kan fördela underhållet helt olika.

När underhållet uteblir

Brister hyresvärden i underhållet under hyrestiden får hyresgästen enligt 16 § med hänvisning till 11 § bland annat:

avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden inte åtgärdar den så snart det kan ske efter tillsägelse,
säga upp avtalet, om bristen är av väsentlig betydelse och inte avhjälps utan dröjsmål,
få skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick,
få ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse.

För en fastighetsägare betyder det att eftersatt underhåll inte bara blir dyrare tekniskt. Det kan också ge hyresbortfall och skadestånd, och i värsta fall en uppsagd hyresgäst. Enligt 16 § tredje stycket kan parterna avtala bort rätten till nedsättning för störningar när hyresvärden sätter lokalen i avtalat skick, utför sedvanligt underhåll eller annat arbete som anges i avtalet. Det gäller störningar från arbetena, inte nedsättning för att underhållet har uteblivit.

Planera underhållet mot hyresavtalen

Större åtgärder i en uthyrd lokal kräver tillträde, och 26 § sätter ramarna:

Utan uppskov har hyresvärden rätt till tillträde för nödvändig tillsyn och för förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada.
Med en månads varsel får mindre brådskande förbättringsarbeten göras som inte vållar väsentligt hinder eller men, dock inte under hyresförhållandets sista månad utan hyresgästens medgivande.
Annat arbete i lokalen ger hyresgästen rätt att säga upp avtalet inom en vecka från meddelandet. Det gäller inte arbete som hyresvärden utfäst sig att göra eller har förelagts att göra.
Störningarna ska hållas så små som möjligt, och hyresvärden ska ersätta skada som arbeten med en månads varsel orsakar, även utan försummelse.

Det är därför klokt att lägga underhållsplanen och hyresavtalen bredvid varandra. Ett takbyte eller ett ventilationsbyte som infaller mitt i en lång hyrestid kräver samordning, förhandling om nedsättning och kanske etappindelning. Samma åtgärd som sammanfaller med att avtalet löper ut kan göras i en tom lokal om hyresgästen flyttar, med lägre risk och ofta lägre kostnad.

Kom också ihåg att plan- och byggförordningen lägger OVK på byggnadens ägare (5 kap. 1 §) och hissbesiktningen på den som äger eller annars ansvarar för hissen (5 kap. 8 §). Vill ni att hyresgästen ska svara för en kontroll bör det stå tydligt i avtalet, och ni bör följa upp att den blir gjord. Kraven och intervallen finns i guiden om lagstadgade besiktningar i en fastighet.

Gränsdragningen i underhållsplanen och budgeten

En underhållsplan beskriver byggnaden, och byggnaden bryr sig inte om vem som betalar. Budgeten gör det. Om planen räknar med hela kostnaden för golv och belysning som hyresgästen bekostar, ser ramen ut att spricka fast bolaget aldrig kommer att betala de posterna. Om hyresgästens del i stället tas bort ur planen försvinner den information som behövs när avtalet löper ut och lokalen ska hyras ut igen.

Ett bättre sätt är att märka varje byggdel med vem som bekostar den enligt avtalet: hyresvärden, hyresgästen eller delat. Då kan planen visa både hela kostnaden och bolagets egen del. Bolagets del prövas mot underhållsbudgeten, medan hela kostnaden visar byggnadens skick inför en ny förhandling eller en försäljning.

Gränsdragningen påverkar också redovisningen. Det bolaget självt bekostar är det som kan tas upp som tillgång eller kostnadsföras hos bolaget, vilket beskrivs i guiden om komponentavskrivning i fastighetsbolag. Hur en enskild åtgärd ska hanteras är en bedömning att göra med revisorn.

Hyresgästens del och hyresavtalen i samma plan

I Planbo Fastighet anger ni per byggdel vad hyresgästen bekostar enligt avtalet, och planen visar både hela kostnaden och er egen del. Lägger ni in hyresavtalen visar Planbo vilka större åtgärder som infaller under en hyrestid och vilka som sammanfaller med att avtalet löper ut. Vi visar hur det ser ut med ett av era egna bolag.

Boka en genomgång Med ett av era egna bolag · pris på offert

Checklista för gränsdragningen

Läs varje hyresavtal och notera vad det säger om underhåll, skick vid tillträdet och nedsättning av hyran vid arbeten.
Ta fram eller uppdatera gränsdragningslistan, så att varje byggdel och installation har en ansvarig part.
Stäm av listan mot underhållsplanen och märk byggdelarna efter vem som bekostar dem.
Lägg in hyrestider och uppsägningstider bredvid planens stora åtgärder.
Planera tillträde och varsel enligt 26 § för de arbeten som infaller under en hyrestid.
Påminn hyresgästerna om anmälningsplikten och om vem som ska kontaktas när något går sönder.
Se över listan vid varje nytt avtal och varje omförhandling, så att den inte släpar efter.

Vanliga misstag

Att lita på avtalets namn. Kallhyra och varmhyra säger lite om den faktiska fördelningen.
En gränsdragningslista som inte är en del av avtalet, eller som saknar de installationer som faktiskt finns i lokalen.
Att tro att lokalreglerna gäller bostäder. För bostäder är hyresgästens skydd starkare och avtalsfriheten mindre.
Hela kostnaden i budgeten, så att ramen ser sprängd ut för poster som hyresgästen betalar.
Stora åtgärder utan tanke på hyrestiden, så att ett byte mitt i ett avtal ger nedsättning eller uppsägning som hade kunnat undvikas.
Att glömma installationer som hyresgästen lämnar kvar. Vad som händer med dem när avtalet upphör bör stå i avtalet.

Juridiken i hyresförhållanden är full av detaljer som beror på avtalets formulering. Den här guiden är en översikt, inte juridisk rådgivning. Låt en jurist med erfarenhet av hyresrätt granska avtalen när mycket står på spel.

Vanliga frågor

Vem ansvarar för underhållet i en lokal?

Huvudregeln i 12 kap. 15 § jordabalken är att hyresvärden under hyrestiden ska hålla lokalen i det skick den ska ha vid tillträdet, alltså fullt brukbar för det avsedda ändamålet enligt den allmänna uppfattningen på orten. I lokaler får hyresvärd och hyresgäst avtala om något annat, och i praktiken flyttas ofta delar av underhållet till hyresgästen genom hyresavtalet och en gränsdragningslista. Det är därför avtalet som avgör i det enskilda fallet.

Vad är en gränsdragningslista?

En gränsdragningslista är en bilaga till hyresavtalet som byggdel för byggdel anger vem som äger, underhåller och bekostar till exempel ventilation, belysning, ytskikt, dörrar och installationer för verksamheten. En vanlig princip är att hyresvärden svarar för byggnaden och dess fasta installationer, medan hyresgästen svarar för det som hör till verksamheten och det hyresgästen själv installerat. Listan gäller bara i den mån den är en del av avtalet.

Kan hyresgästen i en lokal ta över hela underhållet?

Jordabalken hindrar inte att lokalhyresgästen tar över en stor del av underhållet, eftersom huvudregeln i 15 § gäller om inte något annat har avtalats. Hur långt det går och hur villkoret ska formuleras är en avtalsfråga där en jurist med erfarenhet av lokalhyra bör läsa avtalet. För bostäder är utrymmet betydligt mindre.

Vad händer om hyresvärden inte sköter underhållet?

Brister hyresvärden i underhållet under hyrestiden kan hyresgästen enligt 12 kap. 16 § med hänvisning till 11 § bland annat avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad efter tillsägelse, få skälig nedsättning av hyran och ersättning för skada, och vid en brist av väsentlig betydelse säga upp avtalet. För bostäder kan hyresnämnden dessutom förelägga hyresvärden att åtgärda bristen. Rätten till nedsättning för störningar från vissa arbeten som hyresvärden utför kan begränsas genom avtal.

Får hyresvärden göra underhållsarbeten i en uthyrd lokal?

Hyresvärden har enligt 12 kap. 26 § rätt till tillträde utan uppskov för nödvändig tillsyn och för förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. Mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder får göras efter tillsägelse minst en månad i förväg. Vill hyresvärden göra annat arbete i lokalen får hyresgästen säga upp avtalet inom en vecka från meddelandet. Större åtgärder planeras därför gärna så att de sammanfaller med att ett avtal löper ut.