Så gör ni en underhållsplan för BRF – steg för steg

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 12 juli 2026

Att göra en underhållsplan låter ofta större än det är. I grunden handlar det om att gå igenom huset, ta reda på i vilket skick byggnadsdelarna är, bedöma när de behöver åtgärdas och räkna ut vad det kommer att kosta – och sedan lägga allt i en tidslinje. I den här guiden går vi igenom arbetet steg för steg, vad planen bör innehålla och hur ofta ni behöver uppdatera den. Vill ni först läsa om vad en plan är och varför den behövs rekommenderar vi vår kompletta guide om underhållsplan för BRF.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar, besiktigar och underhållsplanerar flerbostadshus till vardags, och har försökt sammanfatta arbetsgången så som vi själva jobbar med den. Se det som en orientering – inte som teknisk rådgivning för just er fastighet.

Vad ska en underhållsplan innehålla?

En underhållsplan är en teknisk genomgång av fastigheten kombinerad med en långsiktig kostnadsprognos. Innan ni börjar är det bra att veta vad slutresultatet ska innehålla:

• En lista över byggnadsdelarna – tak, fasad, fönster, stammar, ventilation, mark, gemensamma utrymmen och installationer.
• Skick och återstående livslängd för varje del.
• Åtgärder med tidpunkt – vad som ska göras och när.
• Bedömda kostnader per åtgärd och år.
• En tidslinje som ofta sträcker sig 30–50 år framåt.
• Koppling till ekonomin – underlag för avsättning till underhållsfonden.

Steg för steg: så tar ni fram planen

1. Samla underlag om fastigheten

Börja med att samla ihop det ni redan har: ritningar, tidigare besiktningsprotokoll, garantibevis, fakturor på utfört underhåll och uppgifter om byggår och boarea. Ju bättre bild ni har av vad som redan gjorts, desto mer träffsäker blir planen. Notera särskilt de stora åtgärder som redan är utförda – ett omlagt tak eller ett genomfört stambyte påverkar när nästa insats behövs.

2. Besiktiga byggnaden

Nästa steg är en statusbesiktning – en okulär genomgång av huset del för del. Här bedöms skicket på tak, fasad, fönster, balkonger, stammar, ventilation, mark och gemensamma utrymmen. Besiktningen är själva grunden i en teknisk underhållsplan, eftersom det är den som avgör hur lång återstående livslängd varje del har. Många föreningar tar hjälp av en besiktningsman eller konsult här, medan en tekniskt kunnig styrelse kan göra en enklare egen genomgång som utgångspunkt.

3. Lista byggnadsdelar, skick och livslängd

Utifrån besiktningen bygger ni upp en förteckning där varje byggnadsdel får ett bedömt skick och en uppskattad återstående livslängd. En vanlig utgångspunkt är typiska livslängder för byggdelar – hur länge ett yttertak, en fasad eller en avloppsstam brukar hålla – som ni sedan justerar efter husets verkliga skick. Två likadana hus kan ha helt olika behov beroende på hur de skötts.

4. Bedöm åtgärder och tidpunkter

För varje del bestämmer ni vilken åtgärd som behövs och ungefär när. Det kan vara allt från målning och mindre reparationer till ett fullständigt byte. Tänk på att åtgärder hänger ihop: ska fasaden renoveras är det ofta klokt att samordna med ett eventuellt fönsterbyte. Målet är att sprida ut de stora insatserna över tid så att de inte hopar sig samma år.

5. Uppskatta kostnaderna

Sätt en bedömd kostnad på varje åtgärd. Här är det klokt att arbeta med intervall snarare än exakta belopp, eftersom priser varierar med marknad, omfattning och entreprenör. Använd tidigare offerter, branschens nyckeltal och våra kostnadsguider för enskilda delar – till exempel takomläggning eller fasadrenovering – som utgångspunkt. Räkna med att beloppen behöver justeras upp över tid i takt med pris- och kostnadsutvecklingen.

6. Lägg in allt i en tidslinje

Nu sammanställer ni åtgärderna i en tidslinje, ofta över 30–50 år. Det är i det här steget planen blir användbar: ni ser tydligt vilka år som blir kostsamma och kan planera därefter. En längre horisont fångar även de sällan återkommande men dyra insatserna, som tak, fasad och stammar, vilka annars lätt hamnar utanför synfältet.

7. Koppla planen till ekonomin

Sista steget är att koppla tidslinjen till föreningens ekonomi. Utifrån de kommande kostnaderna kan ni bedöma hur mycket som behöver avsättas varje år till underhållsfonden för att undvika oplanerade avgiftshöjningar. Det är här planen går från en teknisk lista till ett verktyg för styrelsens budget- och avgiftsbeslut.

Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?

En underhållsplan är en färskvara. Priser förändras, åtgärder utförs och nya besiktningar ger ny information – en plan som inte hålls aktuell tappar snabbt sitt värde. Branschpraxis brukar se ut ungefär så här:

• Årligen – en översyn, gärna i samband med budgetarbetet på hösten.
• Vart tredje till vart femte år – en mer grundlig revidering, ofta med en ny besiktning.
• Direkt efter en åtgärd – när något är utfört flyttas nästa insats fram i tiden.
• Vid oväntade händelser – en skada eller ett styrelsebyte är ett bra tillfälle att se över planen.

Notera att bostadsrättslagen inte sätter någon exakt fast tidsgräns för hur ofta planen måste revideras – hur ofta den ska ses över anges numera i föreningens stadgar, som ni sedan håller er till. Exakt vad som gäller för just er förening bör ni stämma av med er ekonomiska förvaltare eller revisor. Läs mer om kopplingen mellan plan och stadgar i vår separata guide, och om själva revideringsarbetet i vår guide om att uppdatera underhållsplanen.

Drift och underhåll – vad är skillnaden?

Ni stöter ibland på begreppet drift- och underhållsplan. Det är bra att hålla isär de två delarna. Drift är den löpande skötseln som håller huset igång från dag till dag – städning, tillsyn, snöröjning, skötsel av värme och ventilation. Underhåll är de planerade, återkommande insatserna som bevarar husets värde över tid, som att lägga om taket eller renovera fasaden. En underhållsplan handlar framför allt om den senare delen – de större åtgärderna över tid – medan driften oftast budgeteras separat som en årlig driftskostnad. Att skilja på dem gör det lättare att se vad som är löpande utgifter och vad som är långsiktiga investeringar.

Göra själv eller anlita konsult?

Det finns ingen regel som säger vem som ska upprätta planen. Anlitar ni en konsult, besiktningsman eller förvaltare får ni en teknisk grund lagd åt er, men ofta mot en löpande kostnad för att hålla planen uppdaterad. Gör och sköter ni planen själva i ett digitalt verktyg får ni bättre kontroll och en lägre löpande kostnad, men det kräver att någon i styrelsen håller den levande. En vanlig medelväg är att låta en fackman göra grundbesiktningen och sedan sköta uppdateringarna själva däremellan. Vill ni läsa mer om avvägningen och vad det kostar finns det i vår guide om vad en underhållsplan kostar.

Vanliga misstag att undvika

• För kort horisont. Slutar planen efter tio år missar ni de riktigt dyra åtgärderna – ta med hela livscykeln.
• Den läggs i en byrålåda. En plan som aldrig uppdateras blir snabbt inaktuell. Boka in översynen i årshjulet.
• Kostnaderna räknas inte upp. Gamla belopp underskattar behovet – justera för pris- och kostnadsutvecklingen.
• Ingen koppling till fonden. Utan brygga till avsättningen blir planen bara en teknisk lista, inte ett ekonomiskt beslutsunderlag.