ROT-avdrag i BRF: vad gäller för föreningen och för medlemmen

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 2 september 2026

Frågan om ROT-avdrag kommer nästan alltid upp när en förening planerar ett större projekt, och den kommer upp igen när medlemmarna ska renovera badrum eller kök. Svaret är inte detsamma för föreningen som för den enskilda medlemmen, och sammanblandningen är dyr: en styrelse som räknar in ett avdrag som aldrig kommer får ett hål i projektbudgeten, och en medlem som utgår från att stambytet är avdragsgillt blir besviken i deklarationen.

Den här guiden går igenom vad lagen faktiskt säger, var gränsen går mellan föreningens och medlemmens kostnader, och vilka fyra situationer som får avdraget att falla bort helt. Vi som skrivit den är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar byggnader till vardags och har byggt verktyget Planbo för att hjälpa styrelser att planera den här sortens frågor i god tid. Vi är däremot inte skatterådgivare – för det som rör den enskildes skatt hänvisar vi till Skatteverket eller er ekonomiska förvaltare.

Kort svar: vem kan få ROT-avdrag i en bostadsrättsförening?

ROT-avdrag är en skattereduktion för fysiska personer. Den kan aldrig tillgodoräknas föreningen som sådan, men den kan under vissa förutsättningar tillgodoräknas en enskild bostadsrättshavare. Kort sammanfattat:

• Föreningen kan inte få ROT-avdrag. Skattereduktionen tillkommer fysiska personer, inte juridiska.
• Medlemmen kan få det – men bara för arbete som utförs i lägenheten och som medlemmen själv svarar för enligt stadgarna.
• Båda villkoren måste vara uppfyllda samtidigt. Att stadgarna lägger ansvaret på medlemmen räcker inte om arbetet ligger utanför lägenheten.
• Bara arbetskostnaden ger avdrag. Material, utrustning och resor räknas inte in.
• Fyra saker slår ut avdraget helt: försäkringsersättning, offentligt stöd, avdrag för grön teknik och rena maskininstallationer.

Därför kan föreningen inte få ROT-avdraget

Rätten till skattereduktion för hushållsarbete regleras i 67 kap. inkomstskattelagen (1999:1229). Enligt 11 § har den rätt till reduktionen som vid beskattningsårets utgång fyllt 18 år, är obegränsat skattskyldig under någon del av beskattningsåret och har haft utgifter för utfört hushållsarbete. Konstruktionen förutsätter alltså en fysisk person med egen inkomstskatt att reducera. En bostadsrättsförening är en juridisk person och faller utanför.

Det betyder att när föreningen upphandlar och betalar ett gemensamt projekt – ett stambyte, en fasadrenovering, ett takbyte eller ett fönsterbyte – finns inget ROT-avdrag att räkna hem på den kostnaden. Det är värt att ha klart för sig redan när ni lägger underhållsplanen och beräknar avsättningen: ROT är ingen post som sänker föreningens kostnad för gemensamma arbeten.

De två villkoren för ROT-avdrag i en bostadsrätt

För bostadsrätter finns en egen bestämmelse. Enligt 67 kap. 13 b § inkomstskattelagen räknas reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad av en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt som hushållsarbete om två förutsättningar är uppfyllda:

1. Lägenheten innehas av den som begär skattereduktionen. Ni måste alltså själva inneha bostadsrätten – en hyresgäst i andra hand kan inte begära avdraget för lägenheten.
2. Arbetet utförs i lägenheten och avser sådana åtgärder som bostadsrättshavaren svarar för.

Det andra villkoret innehåller i praktiken två prövningar som är lätta att blanda ihop. Den ena är geografisk – arbetet ska vara utfört inne i lägenheten. Den andra är ansvarsmässig – åtgärden ska ligga inom det underhållsansvar som bostadsrättshavaren har. Var den senare gränsen går framgår av föreningens stadgar, och den skiljer sig faktiskt mellan föreningar. Ett arbete kan alltså vara avdragsgillt i en förening och inte i en annan, trots att det handlar om exakt samma åtgärd i en likadan lägenhet.

Motsvarande regel finns för lägenheter som upplåtits till en medlem eller delägare i en bostadsförening eller ett bostadsaktiebolag.

"I lägenheten" – gränsen som avgör vid stambyte

Den geografiska prövningen är den som oftast fäller ansökningar i flerbostadshus, och den är inte självklar. Skatteverket har i sin rättsliga vägledning bedömt att ventilationskanaler, rökkanaler samt avloppsrör från golvbrunn i badrum och avloppsrör från kök går från bostadsrätten och ut i husets stomme. Eftersom kanalerna och ledningarna därmed inte är belägna inne i lägenheten kan skattereduktion inte medges för arbete på dem – även om det är arbete som bostadsrättshavaren svarar för enligt stadgarna, och även om det utförs som en del av en pågående renovering i lägenheten.

Det är alltså inte tillräckligt att stadgarna lägger ansvaret på er. Ligger ledningen utanför lägenheten faller avdraget ändå. Elledningar bedöms däremot annorlunda: arbete med att dra elledningar i bostadsrätten anses utfört i lägenheten oavsett om ledningarna dras i eller utanpå väggen, så länge de betjänar just den lägenheten och arbetet ligger inom medlemmens ansvar enligt stadgarna.

Praktiskt betyder det här att ett stambyte är svårt att få avdrag för i två led samtidigt: dels är det föreningen som beställer och betalar, dels ligger själva stammarna utanför lägenheten. Samma resonemang träffar relining av avloppsstammar.

Fyra situationer där ROT-avdraget faller bort helt

Inkomstskattelagen räknar i 67 kap. 13 c § upp arbeten som inte räknas som hushållsarbete. Fyra av dem är särskilt lätta att gå på i en bostadsrättsförening:

Undantaget för försäkringsersättning är det som oftast överraskar. Vid en vattenskada är det bara det ni faktiskt bekostar själva som över huvud taget kan komma i fråga, och hur självrisk och åldersavdrag ska hanteras är en fråga att ställa till Skatteverket innan arbetet beställs – inte efteråt.

Så stort är avdraget – och vad som räknas in

För beskattningsåret 2026 gäller huvudregeln 30 procent av arbetskostnaden. Den tillfälliga höjningen till 50 procent, som riksdagen beslutade om i en extra ändringsbudget, gällde perioden 12 maj–31 december 2025 och förlängdes inte. Skattereduktionen för ROT-arbete får uppgå till högst 50 000 kronor per person och beskattningsår, inom ett sammanlagt tak för ROT och RUT på 75 000 kronor. Nivåerna har ändrats vid flera tillfällen de senaste åren, så kontrollera alltid aktuellt läge hos Skatteverket innan ni räknar på ett specifikt projekt.

Två detaljer avgör hur mycket avdraget blir värt i praktiken:

• Bara arbetskostnaden räknas. Inkomstskattelagen anger uttryckligen att utgifter för material, utrustning och resor inte räknas in i underlaget. I ett badrum kan materialandelen vara betydande, vilket gör att avdraget blir mindre än många räknar med.
• Underlaget är beloppet inklusive moms. Utgiften utgörs av det debiterade beloppet för arbetet inklusive mervärdesskatt.

Eftersom bara arbetet ger avdrag behöver fakturan särredovisa arbete och material. Be entreprenören dela upp posterna redan i offerten – det är också en rimlig punkt att ta med när ni upphandlar entreprenör för ett projekt där medlemmar ska kunna köpa till tillval.

Stambyte och tillval – så går gränsen i praktiken

Det vanligaste tillfället då förening och medlem möts i samma faktura är ett stambyte där medlemmarna erbjuds individuella tillval i badrummet. Grundprincipen är att den återställning föreningen beställer och bekostar inte ger avdrag för medlemmen, medan tillval som medlemmen själv beställer, får fakturerade i eget namn och betalar kan komma i fråga – förutsatt att arbetet ligger inne i lägenheten och inom medlemmens ansvar enligt stadgarna.

För att det ska fungera behöver upplägget vara på plats innan arbetet börjar. Tre saker avgör:

• Separata avtal. Tillvalet ska vara ett avtal mellan medlemmen och entreprenören, inte ett påslag på föreningens beställning.
• Separata fakturor ställda till medlemmen personligen, inte till föreningen och inte som en kollektiv kostnad som slås ut på avgiften.
• Tydlig avgränsning av vad tillvalet omfattar, så att det går att skilja från grundåtgärden i efterhand.

Utföraren behöver dessutom vara godkänd för F-skatt och begära utbetalningen från Skatteverket för att avdraget ska kunna dras direkt på fakturan.

Nyproducerad bostadsrätt: femårsregeln träffar småhus

Många har hört att man inte får ROT-avdrag i ett nytt hus. Regeln finns, men den är formulerad för småhus: undantaget i 67 kap. 13 c § gäller om- eller tillbyggnad av ett småhus för vilket fastighetsavgift inte har tagits ut för de fem första kalenderåren efter beräknat värdeår. Bestämmelsen om bostadsrättslägenheter i 13 b § innehåller inte någon motsvarande tidsgräns.

För en lägenhet i ett flerbostadshus är det alltså inte femårsregeln som avgör, utan om lägenheten är färdigställd och om de två villkoren i 13 b § är uppfyllda. Bor ni i en nyproducerad förening ska ni därför inte utgå från att avdraget är uteslutet – men ta frågan med Skatteverket innan ni räknar med det. Skattereduktion ges däremot aldrig för att uppföra en helt ny bostad.

Så kan styrelsen underlätta för medlemmarna

Även om föreningen inte kan använda avdraget själv kan styrelsen göra stor skillnad för medlemmarna, och det kostar ingenting utom framförhållning:

• Håll isär åtagandena. Beskriv i projektinformationen vad som är föreningens gemensamma åtgärd och vad som är medlemmens eget tillval.
• Ställ krav på faktureringen i upphandlingen, så att tillval faktureras medlemmen direkt och med arbete och material särredovisade.
• Informera i god tid. Taket gäller per person och år – en medlem som vet om projektet i förväg kan planera sina övriga ROT- och RUT-köp därefter.
• Peka på rätt källa. Hänvisa till Skatteverket för det som rör den enskildes skatt, i stället för att svara på styrelsemöten.

Vid stora gemensamma projekt är det klokt att klargöra gränsdragningen mot entreprenören redan i förfrågningsunderlaget, så att fakturorna blir rätt uppdelade från början i stället för att redas ut när arbetet är utfört.

Vad styrelsen inte bör lova

Undvik att utlova ett visst avdragsbelopp till medlemmarna. Om avdraget faktiskt beviljas beror på den enskildes egen skattesituation, på hur mycket av taket som redan är utnyttjat under året och på hur fakturan är ställd. Reglerna ändras dessutom över tid – subventionsgraden har ändrats två gånger de senaste åren. Beskriv hur projektet är upplagt och vilka delar som faktureras vem, och låt medlemmen räkna på sin egen situation.

Samma försiktighet gäller föreningens kalkyl. Bygg aldrig in ett antaget ROT-avdrag i projektets ekonomi eller i underlaget för en avgiftshöjning utan att först ha stämt av upplägget med er ekonomiska förvaltare eller revisor.

Sammanfattning

ROT-avdraget är en skattereduktion för fysiska personer och kan därför aldrig tillgodoräknas föreningen. För medlemmen krävs två saker samtidigt: att arbetet utförs inne i lägenheten och att det ligger inom det ansvar stadgarna lägger på bostadsrättshavaren. Rör det stammar, ventilationskanaler eller rökkanaler som går ut i husets stomme faller avdraget även om stadgarna pekar på medlemmen. Bara arbetskostnaden räknas, och försäkringsersättning, offentligt stöd eller avdrag för grön teknik slår ut avdraget för samma arbete.

För styrelsens del är slutsatsen enkel: planera föreningens underhåll utan att räkna med ROT, och lägg i stället kraften på att fakturaupplägget blir rätt när medlemmarna erbjuds tillval. Vad huset kommer att kosta de närmaste decennierna hör hemma i underhållsplanen och i redovisningen – inte i en skatteregel som ändras mellan åren.