Energideklaration för lokaler och hyreshus: vad fastighetsägaren ska göra

Guide av arkitekterna på doARK · uppdaterad 2 oktober 2026

Äger ni en fastighet som hyrs ut, med bostäder, kontor, butiker eller annat, ska det i regel alltid finnas en giltig energideklaration för byggnaden. Reglerna står i lagen om energideklaration för byggnader och ändrades den 1 juli 2026. Här går vi igenom när kravet gäller, vilka byggnader som är undantagna, vad ni ska visa för hyresgäster och köpare och hur ni håller ordning när fastigheterna ligger i flera bolag. Vi som skrivit guiden är arkitekter. Hur reglerna slår i ert enskilda fall stämmer ni av med en certifierad energiexpert eller med Boverket.

Kort svar:

• Uthyrning utlöser kravet. En byggnad som helt eller delvis upplåts med nyttjanderätt ska alltid ha en energideklaration.
• Tio år. En deklaration får användas i tio år efter att den upprättats.
• Vissa byggnader är undantagna, bland annat industrianläggningar och verkstäder. Ett uppvärmt lager räknas normalt inte dit.
• Hyresgäster och köpare ska få se den, och energiprestandan ska anges när ni annonserar.
• Större värme- och ventilationssystem ska dessutom inspekteras med några års mellanrum. Det är en egen skyldighet vid sidan av deklarationen.

Vad är en energideklaration?

En energideklaration är ett dokument som beskriver hur mycket energi en byggnad behöver vid normalt bruk under ett år. Den upprättas av en oberoende, certifierad energiexpert och förs över till Boverkets register. Enligt 9 § i lagen ska den innehålla:

• en uppgift om byggnadens energiprestanda,
• om obligatorisk ventilationskontroll (OVK) har utförts,
• om radonmätning har utförts,
• rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder, om energiprestandan kan förbättras,
• referensvärden som gör det möjligt att jämföra byggnaden med andra.

Enligt förordningen ska deklarationen också ange bland annat byggnadens energiklass, primärenergianvändning och driftsrelaterade utsläpp av växthusgaser.

När måste en lokal- eller hyresfastighet ha energideklaration?

Lagen pekar ut flera situationer. För den som äger uthyrda fastigheter är det den första som avgör, eftersom den gäller hela tiden och inte bara vid ett visst tillfälle.

Med klimatskärm menas de delar som skiljer inomhusmiljön från utomhusmiljön, alltså tak, ytterväggar, fönster och grund. Boverket får meddela föreskrifter om vad som räknas som en betydande del. Planerar ni ett större arbete med fasad, tak eller fönster är det därför värt att fråga energiexperten redan i projekteringen om arbetet utlöser en ny deklaration.

Vilka byggnader är undantagna?

Undantagen står i 2 § förordningen om energideklaration för byggnader. Dessa byggnadstyper behöver inte energideklareras:

• byggnader som huvudsakligen används för andakt eller religiös verksamhet,
• industrianläggningar och verkstäder,
• bostadshus som används mindre än fyra månader per år, eller under en begränsad del av året med en energianvändning som beräknas vara mindre än 25 procent av en helårsanvändning,
• tillfälliga byggnader som är avsedda att användas högst två år,
• ekonomibyggnader med lågt energibehov för jordbruk, skogsbruk och jämförlig näring,
• fristående byggnader med en total användbar golvarea under 50 kvadratmeter,
• vissa byggnader för totalförsvaret.

För den som äger industri- och logistikfastigheter är den andra punkten den intressanta, och den ska läsas försiktigt. Enligt Boverkets föreskrifter är det den huvudsakliga verksamheten i byggnaden som avgör (BFS 2007:4, 3 §). Boverkets allmänna råd säger att undantaget gäller byggnader där den huvudsakliga verksamheten är tillverkning eller en verkstad, och att bedömningen kan göras efter hur stor del av den temperaturreglerade arean varje verksamhet upptar:

• Är mer än hälften av arean lokaler med tillverkning kan byggnaden omfattas av undantaget.
• Är mer än hälften kontor, lager eller liknande där ingen tillverkning sker omfattas byggnaden inte av undantaget.

Boverket nämner uttryckligen uppvärmda lager som exempel på byggnader som ska energideklareras. Ett uppvärmt lager eller en logistikterminal som hyrs ut bör ni därför räkna med att deklarera, och då är det hela byggnaden som deklareras. Utgå inte från att en byggnad är undantagen för att hyresgästen bedriver industri. Låt en certifierad energiexpert bedöma den, och spara bedömningen.

Hur länge gäller deklarationen?

En energideklaration får användas i tio år efter att den upprättats (6 b §). Eftersom en uthyrd byggnad alltid ska ha en deklaration behöver en ny vara klar när den gamla går ut. Räkna med tid för beställning, besiktning på plats och insamling av energistatistik.

Sedan den 1 juli 2026 finns också en förenklad uppdatering. Har ni en giltig deklaration och genomför en avgränsad åtgärd som påverkar energiprestandan får deklarationen uppdateras utan att en helt ny upprättas (6 c §). Uppdateringen ändrar inte giltighetstiden. De tio åren räknas alltså fortfarande från den ursprungliga deklarationen.

Vad ska ni visa för hyresgäster, köpare och allmänheten?

Skyldigheten slutar inte med att deklarationen finns. Enligt 13 § ska ägaren se till att den senaste deklarationen:

• visas på en väl synlig plats i byggnaden när byggnaden hyrs ut, och på en för allmänheten väl synlig och framträdande plats i byggnader över 250 kvadratmeter som ofta besöks av allmänheten,
• visas för den som överväger att hyra eller köpa,
• överlämnas till en ny hyresgäst eller en ny ägare.

När en byggnad eller en del av den bjuds ut till uthyrning eller försäljning ska dessutom uppgiften om byggnadens energiprestanda anges i annonsen (13 § tredje stycket).

Det som sätts upp i byggnaden får vara en sammanfattning (12 § förordningen). Boverket får meddela föreskrifter om sammanfattningen, om placeringen och om hur uppgiften ska anges i annonser. Säg till den som sköter uthyrningen åt er, så att uppgiften finns med redan i första annonsen för en ledig lokal.

Vid försäljning av fastigheten

Innan en byggnad säljs ska ägaren se till att det finns en energideklaration (6 §). Har säljaren inte gjort det trots att köparen begärt det får köparen låta upprätta en deklaration på säljarens bekostnad, senast sex månader efter tillträdet (14 §).

Många fastigheter byter ägare genom att bolaget som äger fastigheten säljs. Då är det aktierna och inte byggnaden som överlåts. Hur 6 § ska läsas i en sådan affär är en fråga för er jurist. I praktiken spelar det mindre roll för en uthyrd fastighet, eftersom den ändå alltid ska ha en giltig deklaration, och en köpare brukar begära den i sin granskning tillsammans med underhållsplanen och protokollen från de lagstadgade kontrollerna.

Inspektionen av värme-, ventilations- och kylsystem

Vid sidan av deklarationen finns en skyldighet som många fastighetsägare missar. Har byggnaden uppvärmnings-, ventilations- eller luftkonditioneringssystem med en sammanlagd nominell effekt över 70 kilowatt ska systemens tillgängliga delar inspekteras av en oberoende expert, och ett inspektionsprotokoll ska föras över till Boverket (10 och 12 §§).

• Över 290 kilowatt: minst vart tredje år.
• Över 70 men inte över 290 kilowatt: minst vart femte år.

Effekten räknas som summan av värme- och kylgeneratorernas nominella effekter. Förordningen undantar bland annat byggnader som har ett system för fastighetsautomation och fastighetsstyrning, och system som omfattas av ett avtal om energiprestanda med motsvarande verkan (8 b §). Boverket får meddela närmare föreskrifter om undantagen, så låt experten bekräfta att ert styrsystem räcker. Inspektionen ska inte förväxlas med OVK, som är en egen kontroll enligt plan- och bygglagen.

Energirenoveringsplanen: frivillig, men användbar

Sedan den 1 juli 2026 får ägaren låta upprätta en energirenoveringsplan, antingen för sig eller tillsammans med deklarationen (7 a §). Den är frivillig. Enligt förordningen ska den bland annat innehålla en färdplan med etapper för en stegvis renovering, och för varje etapp de uppskattade energibesparingarna, de beräknade kostnaderna och vilken energiklass byggnaden bedöms nå. Den ska också ange vilka minimikrav för byggnaders energiprestanda som gäller.

För en fastighetsägare är det i praktiken samma frågor som underhållsplanen ställer: vad ska göras, när och vad kostar det? Många energiåtgärder är svåra att räkna hem som egna projekt. De blir lättare att motivera när de görs samtidigt som en byggdel ändå ska bytas, till exempel tilläggsisolering när taket läggs om eller nya fläktar när ventilationen är uttjänt.

Så håller ni ordning i ett bestånd

1. Lista byggnaderna, inte fastigheterna. Deklarationen gäller byggnaden. En fastighet med tre hus kan ha tre deklarationer med olika datum.
2. Notera året varje deklaration går ut och beställ den nya i god tid före.
3. Pröva undantagen med experten för industri-, verkstads- och lagerbyggnader, och spara bedömningen.
4. Kontrollera effekten på värme-, ventilations- och kylsystemen, så att ni vet om inspektionen vart tredje eller vart femte år gäller.
5. Säkra tillgången till energistatistik. När hyresgästen har eget abonnemang för värme eller el behöver experten uppgifter som ni inte själva har. Skriv gärna in i hyresavtalet att hyresgästen lämnar dem.
6. Se till att sammanfattningen sitter uppe och att uthyraren har uppgiften till annonserna.
7. För in åtgärdsförslagen i underhållsplanen, på det år då byggdelen ändå ska åtgärdas.

Kostnaden för deklarationer och inspektioner är en driftkostnad som hör hemma i fastighetens underhållsbudget. Vad en deklaration kostar beror på byggnadens storlek och hur komplicerade installationerna är, så begär offert från två eller tre certifierade energiexperter. Boverket har ett register över dem som är certifierade.

Är ni en bostadsrättsförening gäller samma lag, men frågorna ser annorlunda ut. Läs i stället guiden om energideklaration för BRF.