Stamspolning i BRF: hur ofta, vad det kostar och vem som ansvarar
Avloppsstammarna är en av de byggdelar som en bostadsrättsförening lättast glömmer bort, ända tills det luktar illa eller ett stopp orsakar en vattenskada. Regelbunden stamspolning är det billiga, förebyggande underhåll som håller systemet i gång och ger styrelsen tid att planera de stora ingreppen i lugn och ro. Den här guiden går igenom hur ofta ni bör spola, vad det brukar kosta, hur ni ordnar tillträdet till lägenheterna, vem som ansvarar enligt bostadsrättslagen och hur ni använder protokollet efteråt.
Vi som skrivit guiden är arkitekter på doARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och vi har byggt verktyget Planbo för att hjälpa styrelser att planera och budgetera den här sortens underhåll själva.
Kort svar: det viktigaste om stamspolning
Stamspolning är en systematisk rengöring av fastighetens avloppsstammar och grenledningar, där beläggningar av fett, slam och urinsten spolas bort så att rören får tillbaka sin kapacitet. För en styrelse handlar det om några få saker:
- Intervall: ofta vart tredje till femte år, tätare i äldre hus och där stoppen återkommer.
- Kostnad: ofta i storleksordningen 1 000 till 2 000 kronor per lägenhet, beroende på skick, åtkomst och vad som ingår.
- Ansvar: de gemensamma stammarna är i regel föreningens, enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen.
- Tillträde: firman behöver oftast in i varje lägenhet, så aviseringen avgör hur väl det går.
- Dokumentation: be om filmning och protokoll. Det är det som gör spolningen till ett beslutsunderlag.
Vad är stamspolning?
Med högtrycksspolning, ofta med varmt vatten, löses beläggningar upp och sköljs bort. Firman arbetar sig normalt igenom stammarna från rensluckor och takluftare och spolar även grenledningarna ut mot kök, badrum och golvbrunnar. Till skillnad från ett akut avloppsstopp, där man rensar punktvis just där proppen sitter, går stamspolningen igenom hela systemet.
Vad spolningen gör, och vad den inte gör
Spolningen rengör rören men förnyar dem inte. Ett rör som redan är genomrostat eller sprucket blir inte helt igen av att spolas. Spolningen är därför ett underhåll som håller funktionen uppe och kan förlänga rörens användbara tid, inte en reparation av trasiga rör.
Begreppen som förekommer i offerterna
| Begrepp | Vad det brukar avse | När det är aktuellt |
|---|---|---|
| Stamspolning | Planerad spolning av stammar och grenledningar i hela huset eller en uppgång | Återkommande underhåll |
| Underhållsspolning | Används ofta som synonym, ibland om en enklare spolning av vissa ledningar | Mellan de större spolningarna, eller i nyare hus |
| Rensning | Punktvis åtgärd av ett stopp | Akut, när något redan har satt igen |
| Fräsning | Mekanisk bortfräsning av hårda beläggningar eller rötter | När spolning inte räcker, eller inför relining |
| Rörinspektion (filmning) | Kamera förs genom röret och skicket dokumenteras | Före och efter spolning, och inför beslut om relining eller stambyte |
Hur ofta ska en BRF stamspola?
En vanlig tumregel i branschen är att stamspola ungefär vart tredje till femte år. Det är en rimlig utgångspunkt för de flesta flerbostadshus, men inte en autopilot. Två hus med samma ålder kan behöva helt olika intervall beroende på hur de används, hur köksstammarna ser ut och vad tidigare spolningar visat.
| Situation i huset | Intervall att utgå från | Kommentar |
|---|---|---|
| Normalt bostadshus utan kända problem | ungefär vart tredje till femte år | Den vanliga tumregeln |
| Äldre gjutjärnsstammar med grov insida | den kortare delen av spannet | Beläggningar fastnar lättare i en skrovlig yta |
| Restaurang, café eller storkök i huset | ofta tätare, ibland vartannat år | Fett är en vanlig orsak till igensatta köksstammar |
| Återkommande stopp i flera lägenheter | tätare, tills orsaken är utredd | Filma för att se om det är beläggningar eller skador |
| Nyare plaströr och få problem | ibland längre än fem år | Bygg på dokumentation, inte på antagande |
Det praktiska rådet är att låta firman dokumentera skicket, gärna med kamera, och föreslå när nästa spolning bör ske. Då vilar intervallet på fastighetens verklighet i stället för på en generell siffra, och ni får samtidigt underlag till underhållsplanen.
Tecken på att det är dags
Även med ett schema är det bra att känna igen signalerna på att stammarna börjar sätta igen. Hör ni något av det här från medlemmarna kan det vara läge att tidigarelägga spolningen:
- Vatten som rinner undan långsamt i handfat, dusch eller golvbrunn.
- Dålig lukt som stiger upp ur avloppet.
- Kluckande eller bubblande ljud när vatten rinner ner.
- Återkommande stopp, särskilt om de sprider sig mellan flera lägenheter i samma uppgång.
- Vatten som kommer upp i en golvbrunn när grannen ovanför använder sitt avlopp.
Enstaka stopp i en lägenhet är ofta lokala, men när flera medlemmar i samma uppgång märker samma sak ungefär samtidigt pekar det mot den gemensamma stammen. Då är det föreningens sak att agera.
Akut stopp eller planerad spolning?
Många föreningar har ett avtal med en spoljour för akuta stopp, och det är klokt. Men jouren löser proppen, inte orsaken. Den som bara ringer jouren när något händer betalar ofta mer per insats, eftersom utryckningar på kvällar och helger brukar vara dyrare, och får sällan en helhetsbild av stammarnas skick.
Ett tecken på att föreningen ligger efter är när jourfakturorna börjar återkomma från samma uppgång. Då är det dags att lägga in en planerad spolning med filmning. Den kostar pengar en gång, men ger ett protokoll som visar om problemet är beläggningar som spolningen tar bort, eller skador som kräver något mer.
Vad kostar stamspolning?
Priset styrs främst av rörens skick, hur god åtkomsten är, hur många lägenheter som ingår och om filmning och protokoll finns med. Kostnaden anges ofta i storleksordningen 1 000 till 2 000 kronor per lägenhet, och spannet ska tas för vad det är: en grov riktpunkt. Kraftigt igensatta rör tar längre tid, och saknas rensluckor eller är utrymmena trånga stiger tidsåtgången. I större föreningar sjunker priset per lägenhet ofta, eftersom framkörning och etablering slås ut på fler.
| Antal lägenheter | Grov kostnad per spolning | Utslaget per år vid 3–5 års intervall |
|---|---|---|
| 10 lägenheter | ca 10 000–20 000 kr | ca 2 000–7 000 kr |
| 30 lägenheter | ca 30 000–60 000 kr | ca 6 000–20 000 kr |
| 60 lägenheter | ca 60 000–120 000 kr | ca 12 000–40 000 kr |
Utslaget på intervallet blir det alltså ofta några hundralappar per lägenhet och år, vilket är lite jämfört med vad en vattenskada eller ett förtida stambyte kostar. Se spolningen som en återkommande driftpost i budgeten och lägg in den i planen med rätt intervall.
Så läser ni offerten
Prisskillnaderna mellan firmor kan vara stora, och en låg offert är inte alltid billigast. Be om att följande står uttryckligen:
- Omfattning: alla stammar och grenledningar, eller bara vissa? Ingår köksstammar, badrumsstammar och bottenledningar i källaren?
- Filmning: ingår rörinspektion, och i så fall av hela systemet eller stickprov?
- Protokoll: får ni ett skriftligt protokoll per stam, med avvikelser och en rekommendation om nästa åtgärd?
- Tillträde: vem aviserar de boende, och vad kostar ett återbesök i lägenheter där ingen var hemma?
- Oförutsett: hur hanteras hinder som kräver fräsning eller extra tid, och vad kostar det?
- Försäkring: har firman ansvarsförsäkring om något skulle skadas under arbetet?
Har föreningen större åtgärder på gång kan det löna sig att upphandla mer strukturerat. Principerna i vår guide om att upphandla entreprenör i BRF gäller i mindre skala även här.
Så går stamspolningen till, steg för steg
- Beslut och beställning. Styrelsen beställer spolningen, gärna med filmning, utifrån intervallet i underhållsplanen.
- Avisering. De boende får information om datum, ungefärliga tider per uppgång, om firman behöver komma in och hur nyckel kan lämnas. Ett par veckors framförhållning brukar göra att fler kan ordna tillträde.
- Spolning uppgång för uppgång. Firman spolar stammen från rensluckor eller takluftare och grenledningarna från köks- och badrumsavlopp. Under tiden ombeds de boende i uppgången att inte använda vattnet.
- Filmning. Om det ingår filmas stammarna, helst både före och efter, så att skicket syns.
- Återbesök. Lägenheter som inte gick att nå får en ny tid. Planera för det från början, annars blir ledningar ospolade.
- Protokoll. Firman lämnar protokoll och eventuellt filmer. Styrelsen går igenom dem och för in resultatet i planen.
Tillträde och information till de boende
Tillträdet är ofta det som avgör hur bra spolningen blir. Grenledningarna ut mot köket och badrummet går inte att spola ordentligt utan att firman kommer in i lägenheten.
Bostadsrättslagen ger föreningen stöd för det. Enligt 7 kap. 13 § har föreningens företrädare rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. Samma paragraf säger att föreningen ska se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Det är därför god avisering, rimliga tider och möjlighet att lämna nyckel inte bara är artigt utan en del av hur rätten ska användas. Hur ni bör gå vidare om en medlem vägrar tillträde är en fråga att ta med förvaltaren eller en jurist.
Några saker som brukar göra dagen smidigare:
- Informera i flera kanaler: lapp i trapphuset, brev eller mejl och en påminnelse några dagar innan.
- Be de boende att tömma utrymmet under diskbänken och ge fri åtkomst till golvbrunnen.
- Förklara varför vattnet inte ska användas medan uppgången spolas, så att ingen får vatten upp i sin golvbrunn.
- Ange tydligt hur återbesök hanteras. Om föreningen vill ta ut en kostnad av den medlem som inte lämnat tillträde, stäm först av med förvaltaren eller en jurist vad stadgarna och bostadsrättslagen tillåter.
Kan spolningen skada gamla rör?
Ett rör i gott skick tar normalt inte skada av en fackmässigt utförd spolning. Risken finns framför allt i gamla gjutjärnsstammar som redan är kraftigt angripna av rost, där för högt tryck, fel munstycke eller för hård matning kan förvärra befintliga skador. Det är ett skäl till att filma först i äldre hus och låta firman anpassa trycket och metoden efter vad rören tål.
Visar filmningen att röret är så försvagat att spolning är riskabel, är det i sig ett viktigt besked: då är frågan inte längre hur ofta ni ska spola, utan när ni behöver planera för relining eller stambyte.
Protokollet: från spolning till beslutsunderlag
En stamspolning med filmning och protokoll är ett av de billigaste sätten att få veta hur stammarna faktiskt mår. Läs protokollet med tre frågor i bakhuvudet:
- Vad var det för beläggningar? Fett och slam tyder på användningen och talar för ett tätare intervall. Hårda avlagringar kan behöva fräsas.
- Finns det skador? Sprickor, genomrostning, sättningar eller läckande skarvar är signaler om att rörens livslängd börjar nå sitt slut.
- Vad rekommenderar firman? Nästa spolning om ett visst antal år, lokal åtgärd, eller vidare utredning inför en större åtgärd.
Spara protokollen och filmerna tillsammans med underhållsplanen. Nästa gång en statusbesiktning görs, eller när styrelsen ska ta ställning till en stamåtgärd, är en serie protokoll över flera år betydligt mer värd än ett enstaka protokoll. Ett protokoll som visar försämring mellan två spolningar säger mer än en generell uppgift om hur länge stammar brukar hålla, som den i vår guide om byggdelars livslängd.
Stamspolning, relining eller stambyte?
De tre begreppen blandas ofta ihop, men de svarar mot olika skeden i rörens liv:
| Åtgärd | Vad den gör | När den blir aktuell | Påverkan på de boende |
|---|---|---|---|
| Stamspolning | Rengör rören | Återkommande, när rören i grunden är hela | Kort avbrott i vattnet per uppgång |
| Relining | Nytt skikt på rörets insida | När rören är slitna men inte uttjänta | Vanligtvis mindre än vid stambyte |
| Stambyte | Rören byts ut | När rören är uttjänta, ofta tillsammans med våtrummen | Omfattande, ofta veckor per lägenhet |
Poängen med regelbunden spolning är att hålla rören i det första läget så länge det går, och att upptäcka i tid när de börjar glida över mot nästa. Då kan beslutet om relining eller stambyte fattas planerat, med tid att utreda och upphandla, i stället för akut efter en skada.
Vems ansvar är det?
Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att bostadsrättshavaren håller lägenheten i gott skick, om inte stadgarna säger något annat. Men 7 kap. 12 § andra stycket gör ett viktigt undantag: bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och de tjänar fler än en lägenhet.
För avloppet betyder det i praktiken:
- De gemensamma stammarna som betjänar flera lägenheter är i regel föreningens ansvar, och därmed också spolningen av dem.
- Ledningar som bara betjänar den egna lägenheten, till exempel avloppet från ett enskilt handfat fram till stammen, kan vara medlemmens ansvar.
- Stadgarna kan fördela ansvaret annorlunda, och många föreningar har en egen ansvarsfördelningslista.
Eftersom gränsdragningen skiljer sig mellan föreningar bör ni läsa era egna stadgar och stämma av med förvaltaren vad som gäller hos just er. Vi går igenom lagens uppdelning närmare i guiden om stadgar och underhållsansvar. Att föreningen i regel ansvarar för stammarna betyder i praktiken att det normalt är föreningen som beställer och bekostar den planerade spolningen, även om arbetet sker inne i lägenheterna.
Försäkringen och varför dokumentationen spelar roll
Ett stopp i en gemensam stam kan ge en vattenskada som drabbar flera lägenheter på en gång. Hur ansvaret och ersättningen fördelas efter en sådan skada beror på omständigheterna, på stadgarna och på försäkringsvillkoren, och det går vi igenom i guiderna om vattenskada i BRF och försäkring i BRF.
En sak är ändå genomgående. Försäkringsvillkor innehåller ofta krav på att egendomen sköts och underhålls, och vid en skada kan det bli fråga om huruvida föreningen gjort det. Ett dokumenterat spolschema, med datum och protokoll, gör det lättare att visa hur stammarna har skötts. Läs era egna villkor, och fråga försäkringsbolaget eller förvaltaren om ni är osäkra på vad som krävs hos er.
Vet ni när stammarna sist spolades?
Gör vår kostnadsfria underhållskoll. Några frågor om huset ger er en första bild av kommande kostnader och rekommenderad avsättning, utan inloggning.
Gör gratis underhållskoll Inget konto · ingen e-post krävs · klart på 30 sekunderFyra vanliga misstag
- Att bara ringa jouren. Proppen försvinner, men ingen får veta varför den uppstod eller hur resten av stammen ser ut.
- Att beställa spolning utan filmning och protokoll. Rören blir rena, men föreningen står utan underlag inför nästa beslut.
- Att inte planera för återbesök. Lägenheter där ingen var hemma blir kvar ospolade, ofta utan att någon noterar det.
- Att inte föra in spolningen i planen. Intervallet glöms bort vid ett styrelseskifte, och nästa spolning blir en akut åtgärd i stället för en planerad.
Så får ni in spolningen i planen
Stamspolning är ett tacksamt exempel på förebyggande underhåll: en liten, förutsägbar utgift med några års mellanrum som skyddar mot en stor och oförutsägbar. För att den inte ska glömmas bort mellan styrelseskiften bör den ligga inskriven i underhållsplanen, eller i den del av planen som hanterar drift och löpande underhåll, med fyra uppgifter:
- intervallet, satt utifrån vad förra protokollet visade,
- en uppskattad kostnad,
- när spolningen senast gjordes,
- och vad som då observerades, med hänvisning till protokollet.
Då blir spolningen en självklar återkommande post i budgeten, och ni har underlaget klart nästa gång ni ska bedöma om det räcker att spola eller om relining börjar bli aktuell.